??上海市房地產科學研究院 嚴榮

??公共租賃住房（“公租房”）是中國住房保障體系的重要組成部分，在緩解中低收入城鎮居民以及新市民的住房困難方面發揮了明顯作用。截至 2018 年底，全國 3700 多萬困難群眾住進公租房，累計近 2200 萬困難群眾領取公租房租賃補貼。但是，在政策實踐中，受制于諸多瓶頸因素，公租房的保障效能尚未充分彰顯。本文探索性地引入公共價值理論框架， 重新審視公租房的“公共價值”，以進一步發揮公租房的保障作用。

??與經濟社會發展的形勢和要求相比，公租房發展面臨不少挑戰。第一，建設投資面臨收支難以平衡的壓力。為了建設公租房，地方政府需要供應建設用地、提供資金支持、給予稅收優惠，但是由于租金售價比失衡等原因，中國城鎮住房的租金回報率普遍較低，這給財政投入的可持續提出了挑戰。第二，不少城市尚未將新市民納入保障范圍。對包括農民工在內的新市民享受公租房，一些城市設定了較高的準入條件。2018 年享受公租房的農民工比重雖然比前一年提高了 0.2 個百分點，但占比仍然較低。第三，供需匹配有待優化。在區域、具體區位以及重點群體等維度，公租房的供需都存在匹配度不夠強的現象。

??要有效回應公租房發展中面臨的挑戰，需要高度重視公共性有所弱化的現象。中國的公租房，在政策設計以及概念使用上借鑒了國外的“public housing”，強調政府在住房領域履行社會公共職能，相對于商品住房，是一種準公共物品。因而，“公共性”是公租房的基本屬性。但是，由于“提供者缺乏”、“短視效應”、“替代性”等原因，公租房在政策實踐中表現出公共性弱化的現象。

??針對此問題，參考馬克 ? 穆爾（Mark H. Moore）提出的“創造公共價值”框架，結合我國公租房的發展實踐，提出明確定位、獲得支持、改善運營等策略。

??第一，明確公租房在住房制度中的價值。在新型城鎮化戰略推進過程中，農業轉移人口、新就業職工和外來務工人員等新市民是住房困難矛盾較突出的群體。有效解決這個群體的住房困難問題，既關乎民生，又影響發展。作為新市民群體緩解階段性住房困難的重要方式， 公租房具有非比尋常的價值。

??公租房是規范發展住房租賃市場的重要依托。我國住房租賃市場主要包括市場化租賃住房、非正規住房、保障型租賃住房等類型，盡管發展成效非常顯著，但面臨一種“三元困境”， 即沒有一種租賃住房能同時滿足安全、可支付性、可獲得性。如果能進一步明確公租房的定位，擴大覆蓋面，將外來務工人員等新市民群體納入保障范圍，將有助于我國住房租賃市場的規范發展。

??第二，強化對公租房的支持。在新形勢下，推進公租房發展，應著重強化法律支持、社會支持和財政支持。

??加快相關立法，強化法律支持。應加快推進法律法規建設，明確公租房在住房保障和供應體系中的定位，促進公租房可持續發展。

??提升獲得感，強化社會支持。讓更多新市民能得到公租房服務，以包容性增強獲得感， 從而強化社會對公租房的支持。

??高針對性，強化財政支持。建議按照新市民流入規模分配中央財政支出中的公共租賃住房支出，增強中央支持的針對性。

??第三，改善公租房的運營。在公租房的政策實踐中，運營能力主要表現為優化保障方式、鼓勵社會力量參與、提高供給效率。

??實物配租和貨幣補貼相結合，提高保障方式的針對性。根據公租房保障對象的特點和實際情況，通過多樣化和差異化的方式，提高針對性。

??鼓勵社會化力量參與，提高專業化運營水平。引入社會化力量參與公租房運營管理，提高專業化水平，使公租房更好地服務于安居宜居。

??提高公租房供給效率，促進供需匹配。基于需求合理規劃公租房的布局，改變供需失衡和資源錯配等現象。充分利用大數據、一網通辦等系統，提高信息查詢、資格審核等公共服務效率，增強供應的有效性和針對性。