綠色宜居社區深圳實踐

??今年是改革開放40周年，諸多成果值得總結和回顧。作為我國改革開放的前沿和窗口，深圳一定程度上代表了我國城市的發展軌跡。而深圳在城市規劃領域一貫的前瞻性和創新性，也使得其實踐和探索對我國廣大城市具有積極的借鑒意義。本期微信選取中國房地產業協會理事單位——深圳市國房人居環境研究院在城市更新領域的實踐和成果，供業界參考借鑒。

??一 深圳城市建設面臨的主要問題

??深圳是中國改革開放設立的第一個經濟特區。跟其他特大城市一樣，深圳近四十年發展同樣經歷了從粗放式快速發展到集約型穩步發展的過程。發展到今天，深圳最大的瓶頸就是土地資源緊缺，由此帶來了諸如產業成本上升、發展空間不足、生態吞噬嚴重等一系列發展難題，嚴重制約了城市發展。截至2016年，深圳可建設用地不足35平方公里，按照每年供應5平方公里的速度，不到10年土地資源就會枯竭。

??城中村是深圳在城市發展過程中遺留下來的特殊建筑形態。城中村型社區是指在原農村集體土地上建成的宅基地房屋和自建私房，由于歷史成因存在很多遺留問題。

??具體表現在：建筑物居住條件差，擁擠逼仄，大部分存在建筑質量和消防安全隱患，基礎設施建設落后，部分公交?？空痉赵O施配置不足。社區環境需進一步改善提升，排水管網、垃圾轉運站、公共廁所、垃圾分類回收桶等市政環衛設施供應不足；后街背巷衛生臟亂、道路破損。公共服務資源不足，教育、醫療、衛生等基本公共服務發展不均衡，基層文化機構服務質量與水平不高。物業管理尚未全覆蓋，專業化程度不高。社區服務組織類型和功能較為單一，自治組織的自我管理功能未充分挖掘和發揮。

??二 城市更新綜合整治與“微更新”

??面對上述問題，城市更新成為深圳土地二次開發的必要手段，也成為深圳今后相當長一段時間增加土地供應的重要方式。2009年，深圳頒布的《深圳市城市更新辦法》，要求對深圳存量用房采取綜合整治、功能改變和拆除重建開發模式，大力開展城市二次開發，增加土地供應，集約利用土地。

??綜合整治主要包括：改善消防設施、改善基礎設施和公共服務設施、改善沿街立面、環境整治、既有建筑節能改造。其不改變建筑主體結構、不改變建筑使用功能、一般不加建附屬設施；由項目所在區政府負責組織實施。相比較其他改造模式，主要有以下幾個特點：

??1、項目短平快，難度不大。城市更新三種模式中，開發商主導的拆除重建住宅區改造比例不高，但難度最大，項目申報建設程序復雜，開發周期較長，尤其是舊住宅區改造開發時限更是難以確定；改變功能類的工業區改造項目由于涉及規劃變更、補交地價、增加公共服務設施等要求，也存在一定的改造時限和難度；相比之下，綜合整治項目改造的重點多為基礎設施、公共設施改造完善，建設難度不大，在短期內即可完成。

??2、項目綜合零碎，涉及實施部門多。市場主體主導的城市更新項目都是以單項宗地或宗地單元為單位實施開發的，一般只有一個實施主體，開發項目也是單一報建，用途相對唯一；而綜合整治項目不同，改造內容比較零碎，包括雨污分流、建筑物立面修復、綠化再造、消防治安設施完善、社區服務設施修復等等，實施部門涉及多個職能部門，需要統籌協調的工作較多。

??3、政府主導，具有一定強制性。其他兩種改造模式從權屬角度來說，大多由業主主動決定是否改造，而綜合整治主要改造對象多為舊建筑物（不涉及主體結構）、基礎設施和公共服務設施，改造目的是改善惡劣環境，消除重大安全隱患，增強社區服務功能，主戰場主要集中于老舊住宅區、城中村。它具有一定的強制性，由政府主導，社區和村集體更多的是參與和配合。

??可以說，綜合整治實際是一種以社區局部或片區為改造目標的“微更新”，這種內容綜合、形式零散的“細胞工程”看似微小，實則作用巨大。深圳有超過60%的住房是老舊屋村和城中村，這些住房在完全重建之前，更多的是以“微更新”的方式實現修復和再生，并在潛移默化中改變著社區環境，影響著居民生活。

??三 城中村“微更新”宜居性體現

??01 更新依據和標準

??廣東省2015年7月16日發布實施的《宜居社區建設評價》（DB44T 1577-2015）著眼于改善民生，采用標準化方式指引社區基礎設施和公共服務設施建設，推動社區宜居水平持續提升。標準所列的宜居建設指標，主要是指在空間、環境、安全、文化、服務和管理六個方面都滿足社區居民生活需求的宜居要素。深圳在微更新的實踐過程中，依照宜居社區建設標準，力求統籌規劃、設計，植入各種宜居性要素，真正體現綜合整治的建設內涵和效果。

??之所以要引入“宜居”的概念以及相關標準，實際上是在城市更新范疇里對綜合整治內涵的一個放大。從根本上來說，綜合整治的核心是對改造標的硬件設施的改造和完善，而對城中村、老舊住宅區所處的社區居民來說，除了使空間有序、環境宜居外，社區管理、服務同步提升，文化生活更加豐富才能真正滿足居民的需求。從這個需求出發，《宜居社區建設評價》無疑是最適合、最理想的對照標準。

??02 微更新的類型和特點

??3.1 硬件改造為主，軟性改造為輔，實現綜合整治

??改造對象集中于城中村和老舊住宅區。改造內容重點包括：建筑本體外立面修護和美化，消防、治安安全設施完善，規范交通、人車分流；基礎設施地下管網改造、三線整治；社區環境綠化修復，煙氣治理、垃圾分類回收，完善文化休閑設施；社區管理加強流動人口管理，增加社區服務類型等。

　　典型案例：南山西麗366街區改造

街區改造前后

文化廣場改造前后

??該街區屬于典型的城中村，原街區大排檔、低端商鋪林立，業態雜亂，亂擺賣現象屢治不絕；街區內到處臟水橫流，交通堵塞不便，綠化帶參差不齊，各種配套設施年久失修，嚴重破損；街區內交通、安全事故屢屢發生；出租屋密集，管理不規范，治安、消防隱患常年存在；區域內外來人口有三萬多名，管理難度大。

??改造通過裝新建筑物立面、拆除危房、雨污分流、三線改造、綠色景觀整治、業態引導、修建文化廣場、配置社區綜合管理服務中心、實行網格化管理等綜合整治手段，徹底改善了城中村臟亂差的環境，消除了安全隱患，提升了居民生活質量，實現了經濟效益、環境效益和社會效益三好的效果。

??典型案例：水圍村人才公寓改造

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??該項目將城中村納入了住房保障的范疇，通過全新的規劃設計，打造了深圳首個適合年輕人居住的人才社區，推動了城中村人口結構和產業結構的轉型升級，并體現了城中村里獨特的都市風貌。

??項目將水圍新村共29棟居民統建樓進行整租，同步升級村民樓內部和外部環境，創新性地增配電梯及空間連廊，將原本各自零散的統建樓連成一個整體，徹底消除城中村臟亂差現狀。全面完善消防、安防、監控、供電、供水等基礎設施，重新鋪設房屋內部管線，增加煙感、滅火器等設備，顯著提高城中村安全系數。充分融入“互聯網”、“物聯網”理念，啟用智能化社區管理系統及APP，通過專業化管理團隊，營造“生活+居住+休閑+匯聚人才+創業”五位一體的社區空間。打造集聚會、會客、健身、影視、主題活動為一體的“青年之家”，從鄰里文化、共享互動和創新創業等方面，為水圍村注入更多青年、創業、共享元素。

??通過項目的改造完成，原本低端落后的農民房實現了驚艷變身，成為來深人才的棲息地和智慧城市的新試點。

??3.2 因地制宜，有機更新，保護和傳承歷史文化特色

??深圳的多數社區都地處原特區外，地理位置屬于城鄉結合部，具有二元化特征，與市中心繁華城區的城中村不同的是，這些社區雖然地處偏僻、基礎設施落后，但自然環境生態、歷史傳統特色鮮明，具有濃厚、淳樸的鄉野氣息，應遵循因地制宜、環境保護、有機更新的原則對這類城中村和舊屋村進行改造。

　　典型案例：中國?觀瀾版畫原創產業基地改造

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??項目注重環保生態，保留了客家村落的原始風貌和自然田園風光，對200多座近300年歷史的嶺南客家老屋村沒有大拆大建，而是采用“修舊如舊”的改造方式，既避免了拆除重建可能造成的巨大能源、資源浪費和建筑垃圾、環境污染，又完好的保留了具有保護價值的典型嶺南客家建筑群，古民居、祠堂得以修繕利用，客家建筑風格得以保存發揚。

??通過低碳、環保的理念將古村落改造成為世界一流的版畫工坊、環境優美的國際藝術家村、版畫展覽廳，將原來一度淪為廢墟的舊屋村，打造成為集版畫創作、制作、展示、收藏、交流、研究、培訓和市場開發為一體的中國版畫事業與產業并進的國家級文化產業示范基地，成為坊間古村落有機更新的經典案例。

??3.3 體現低碳節能發展理念，打造綠色、生態型社區

??深圳是個缺地、缺水、缺能源的城市，在社區微更新過程中，需要大力倡導資源節約與綜合利用，包括垃圾分類回收、建設生態立體停車場、雨水花園；大力推廣在公共空間和公益設施開展屋頂綠化、立體綠化、中水回收利用，鼓勵居民使用太陽能、節能節電器具等，這些做法一點一滴的融入社區建設中，像一顆顆綠色的珠子點綴著社區，使社區面貌煥然一新。

　　典型案例：南海意庫改造項目（中國人居環境范例獎）

??深圳部分核心地段的社區仍保留著不少老舊工業區，隨著深圳工業發展的快速轉型和升級換代，這些舊廠房也面臨著“廠房改造、產業置換”的問題。拆除這些廠房將用地性質改變無疑會為企業帶來更為豐厚的經濟利益，但有限的社會資源可能會在拆除與重建的雙重消耗中被不公正再分配，同時也將造成巨大的浪費和產生大量的垃圾，破壞生態環境。

??項目改造采用了大量的綠色建筑技術，在節能、節材、節水、保護環境等方面做了許多嘗試，包括自然通風系統、太陽能應用、溫濕度獨立控制空調系統、環保材料、原有設備利用、綠化與植栽、雨污水處理與回用、智能化技術等，最終節能率達65%以上，非傳統水源利用率達到60%。項目改善了室內空間的生態環境、提高空間舒適度，用比較經濟的方法達到節能減排和綠色環保的目的，成為舊廠房改造項目的典范之作，同時也極大的改善了所處社區的整體環境與面貌，成為社區居民休閑娛樂的時尚之地。（作者/楊麗艷、肖林芳；編輯/人居委）