中當代置業（中國）有限公司執行董事兼首席技術官 陳音

??中房網訊 2018年1月11日-12日，由中國房地產業協會指導，中國房地產業協會人居環境委員會和福建省晉江市住房和城鄉建設局共同主辦的"第九屆中國人居環境高峰論壇"在福建省晉江市隆重召開。

??論壇深入探討邁進新時代的中國人居環境建設的新使命和新方向，展現不同業態的人居環境建設的新實踐和新成果，為產業鏈不同實施主體搭建起共建與共享的合作交流平臺，為推動行業轉型升級，深化供給側改革探索，滿足全體人民追求美好生活的需要注入強勁動力。

??住建部、環保部、發改委、國家開發銀行領導以及來自我國人居環境各領域的知名專家學者、中國人居環境共建示范城市代表、房地產業鏈上下游企業代表以及晉江市政府相關職能部門負責人濟濟一堂，圍繞論壇主題"共建與共享--迎接綠色人居新時代"展開了深入的探討與交流。在本次論壇上，當代置業（中國）有限公司執行董事兼首席技術官陳音發表了《從地產開發到城市運營》的主題演講。

??以下為文字實錄：

??陳音：題目是非常大的題目，從房地產開發到城市運營，房地產開發是所有開發企業的主業，不言而喻大家非常熟悉，中國的房地產開發算下來真正的大面積的商品房開發已經持續30年，中國開發企業從無到有，從小到大，從弱到強形式國民經濟支柱產業。城市運營是一個很大的課題，也是一個新的課題。

??城市運營超過了大多數企業的能力，是非常復雜的問題。而且城市運營所涉及的問題，所涉及的事情不僅僅是技術層面或者商業層面、建筑層面，主要是涉及社會發展，經濟、政治、文化各個方面的事。開發企業關注城市運營非常好的現象，如何開發企業介入到城市運營，這個對開發企業講是一個很大的課題。具體到，城市運營，我可以從開發企業與城市運營從兩個方面探討。

??第一開發項目支持城市運營，這個比較簡單，朱總講的關于城市風貌的問題，每一個開發企業所做的建設項目不管是樓還是住區還是綜合體對城市會產生影響，或者解決城市問題，甚至可能對城市帶來問題。這個跟一個開發企業如何做項目有很大的關系，所有的開發項目結合在一起，實際上已經構成城市，決定城市運營的效果，城市運營的狀態，所以開發企業，我們希望所有開發企業開發項目可以支持城市的良好運營。

??第二個層面，開發企業參與到城市運營，對于開發企業的要求非常高，因為城市運營本質講為全市人民提供公共產品和服務，通過稅務轉移支付提供公共產品和服務。開發企業作為商業企業如何參加城市運營里面，是需要很多的討論。

??一個建筑師，1994年講的話，唯有建筑師可以解決當代城市的問題。建筑師這么講仔細一想也有一定的道理，畢竟城市是人的聚集，中國600個城市，百萬人，千萬人的城市，聚在城市一定會生活在建筑里面，現在統計人90%以上的時間會在建筑里面，工作、生活、社交、消費等等各種各樣的活動會在建筑里發生。建筑構成城市，回到剛才一開始講的我們建造什么樣的建筑，建筑的形態，建筑的位置或者建筑的功能影響城市，進而影響城市運營。

??從這個角度評論，他說的這句話，建筑師可以解決當代城市問題，城市問題不僅僅是建筑師，包括開發商，甚至包括城市所有人，包括領導城市的政府。對于開發企業來講，建設一個開發項目，不論你自覺或者不自覺，這個建筑一定會影響城市的運營，也可能有正面影響，也可能有負面的影響。

??中國在高速城市化進程中大盤開發案例很多，這種大盤開發如果單純的居住功能有很大的問題，為什么人居環境委員會提出綠色住區的概念，包括綠色人居的概念，一個住區建筑自身的好壞決定居住品質的一小部分，不是全部。而綠色住區涵蓋意義更大，綠色住區研究東西不僅僅是住區本身，通過綠色住區大家可以看到，會影響到住區和城市的關系，所以人的居住肯定不僅僅是房子，還有房子所在的環境，也可以解釋房子都差不多，但是放在三線城市和一線城市房價差10倍，這差距從何來來？跟城市環境有關系，跟城市是不是有效運作城市，是不高效健康活力的城市有很大的關系。

??1933年雅典憲章講了城市的功能，特別講到城市四個功能，工作、生活、娛樂、交通。光輝城市，是一個理想城市設計，把城市非常明確分成不同的功能區，生活在居住區生活，文化在另外一個區域，通過現代化的交通體系，公路交通聯在一起非常理想。過了80多年到現在，那個時候雅典憲章在后面已經做了很多的仔細檢討，發現了它的這個問題。

??另外一個美國的一個典型案例，圣路易斯市，1954年建設，20年時間由于各種各樣的問題被整體拆除，建筑本身有沒有問題？是現代建筑史上一個大建筑師就是紐約世貿雙塔建設的，為城市低收入人群建設一個有品質的居住區，讓他們用不太高的成本享受現代城市生活，33棟樓，幾千套社區住宅，20多年時間就由于各種各樣的問題，由于治安惡化，居民和城市的不融合，還有維修管理等等這樣的問題，最終拆了。

??我們再看這樣的建筑跟今天中國城市大量的小區規劃很相似，特別是很多的建筑區所謂的強排的方案，就是這樣的方法。是不是要延續這樣的住區模式？未來對我們的城市運營帶來什么影響？我們開發企業確實是應該仔細思考。

??今天的城市和80年以前的城市完全不同，80年以前的城市基本工業城市代表發達進步的標志，今天包括中國的大城市，第三產業占到城市經濟總量的60%到80%，今天城市和過去完全不同。

??國際上有一個規劃師講了中國城市對行人最不友好的城市，話很重，但是某種程度上講出中國城市的問題，單一功能的超大居住區帶來的睡城問題，鐘擺交通問題，早上都要上班，晚上下班，這是中國最重要的中心城市，北京這樣的大城市已經遇到的問題，這樣的問題成為事實以后解決起來變得非常困難。涉及未來城市各種各樣的改造。

??單一功能的超大住區現在看，仍然中國很多城市，由于城市快速發展，由于土地出讓政策等等，仍然在堅持。所以對城市運營帶來的影響不容忽視。

??中央城市工作會議之后提出很多對于城市規劃、城市形態、城市設計的要求，這些要求實際上對于近代或者現代城市規劃的一個基本理念回歸，小街區、密路網，混合是功能，為人設計的小區道路，商業文化設施融入社區，開放社區，街道街面友好，激發城市活力。要為人服務，街道意義不是讓車快速通道，而是讓人有非常便利的生活條件和生活環境。上海的一個街道看似雜亂無章，但是是一個很親切、便利的生活化街道場景。

??這樣的場景或者這樣的規劃，往往是在我們的開發企業開發項目里面才能實現的，很多開發項目，三五公頃比較少，10公頃，到了二三線城市，包括當代置業在三線城市拿到一個社區，一個居住區一百萬平米，幾十公頃土地，讓我們一期一一期開發建設很大年，我們在這樣的項目里面把住區內的道路變成公共的市場道路，讓街道變得有活力，已經在做這樣的城市。

??當代置業在住區開發里面做了比較有探索性的，比較前沿的甚至實驗性的開發。北京的當代MOMA的項目，困和功能，開放社區，這是當代置業在2004年開始的一個探索，讓住區成為城市的一個有機的組成部分，不僅僅住區本身，所包含的功能，也不僅僅考慮為住區本身服務，比如電影院酒店、創意空間、商業、文化設施、小劇場等等，不是傳統意義上的所謂社區配套或者住區配套，而是考慮不但為住區服務，還為區域服務，為整個城市服務。這樣的思考可能在當時十幾年以前，2004年開始規劃設計建設的時候已經超前，現在看，今天整個住區運營10年時間非常有活力，受到不管是住區的居民，包括專業人士一致好評，算是當代置業作為開發項目支持城市運營比較成功的案例。

??可持續的開發策略，塑造新的城市形態，在斯德哥爾摩C40氣侯正影響計劃，所有的城市往往是資源、能源、消耗最集中的地方，消耗對城市有負影響，會排放二氧化碳，C40氣侯正影響計劃是通過城市更新改造，所有的城市房地產實際上都是一個存量市場，不斷把舊區域改造向現代化的新型城市發展，這樣更新過程，目標和追求就是讓整個城市對氣侯產生正影響，整個城市不排放二氧化碳，對氣侯沒有負面影響，不會排放溫室氣體。通過一個一個具體的開發項目，影響到城市運營，進而影響整個城市的生態環境。所有的資源的循環，水資源、物質資源包括能源，從消耗到廢物處理到可再生能源利用形成循環，最后是一個零污染排放、零溫室氣體的排放的長遠目標，這個目標現在我們看，包括其他的一些發達國家的城市里面，一步步的正在逐步實現。

??當代置業和很多的國外同行也做了類似的交流，當代置業也確實以這種可持續的理念來開發住區，向環境友好的住區發展，保證建設全生命周期的可持續和全體饑民生命周期的宜居生活。建筑有生命周期，居民也有全生命周期，我們希望不管是建筑全生命周期還是社區居民全生命周期都遵循可持續理念設計、建造、運營，使得我們的住區可以為城市的環境做出一個有力的貢獻。

??從建筑到住區，從住區到城市，社區融入城市成為城市積極因素，因地制宜的應該綠色建筑技術，高舒適度、低能耗環境友好，包括垃圾分類、水資源、能源，包括社區文化，居民支持農戶，農戶的農產品可以進入社區，社區以可接受價格購買農產品，社區居民一些剩余物資贈送給欠發達地區的居民，建立幫扶的關系，社區文化的建設也是可持續社區的重要組成部分。

??青年人、老年人、兒童都可以在社區里面享受到以高質量的高水平的住區生活。

??還有一個重要的探討，微量隨著近零能耗建筑發技術、分布式能源、出能技術等的普及應用，誠實的基礎市政系統有可能發生根本性的變化。由于未來建筑目標發展目標是近零能耗，不消耗能源，有可能往來市政管網，當代有成功的實踐，北京的項目市政的熱力管網社區門口道路上，整個社區用可再生能源，熱動的方式給供暖，而且成本低于傳統的市政能源功能。這樣的系統在當代不僅僅是北京項目，在其他地區也在推廣。隨著這樣的發展，將來城市運營最重要的體系，電力供應、熱力供應和是水資源供應慢慢也會發生變化，這個變成基礎仍然有賴于一個建設項目技術的發展。

??我們在用能高峰，我們可以暫時一段時間，幾個小時甚至一天時間把用能降下來，建筑本身有非常好的蓄能功能，停下來功能建筑不受影響，在高峰期過去以后可以讓建筑仍然能夠良好的運營。

??先進技術應用從量到質應用普及以后，運用會發生本質上的變化。

??海綿城市，城市內澇已經成為國內許多誠實的嚴重問題，建筑項目的技術措施有助于解決這個問題。當代置業在建設項目有雨水蓄水池，人工濕地，在北京市高密度的二環路邊上住區里面有一片6千平米水面，每年春天鴨子會到這個水面下單，秋天長大以后到南方，然后第二年再回來。這就是人工濕地帶來的效果。

??景觀環境工程有助于改善城市的熱島效應。

??第二個課題開發企業參與城市運營概念。有很高的門檻和很大難度的問題，城市運營本質提供公共產品和公共服務，所以如何開發企業如何參與城市運營，商業模式到底什么樣，大家在探討。

??存量時代房地產開發包括城市更新、產業升級、舊城改造，建筑全生命周期的運營管理，長租公寓、社區增值服務、配套商業運營。廣義講也是城市運營組成部分。真正開發企業參與城市運營有很多成功模式，BOT、EPC、PPP、政府與社會資本合作，等等的模式，這樣的模式往往是開發企業以某種形式參與城市基礎設施建設，完善城市功能，改善城市運營重要的方式。

??當代置業也參與到這個工作，已經組建自己小鎮公司探索城市運營方式。

??開發企業參與城市運行的商業邏輯，很值得探討的事。萬科廣場就是城市中心的廣告，話不是隨便講，很多的開發商，或者開發項目上會說我們這個項目在萬達廣場旁邊，或者離萬達廣場不到一公里，說明萬達廣場在很多城市里面改變城市的性，或者變成一種生活模式，有大型的商業、沃爾瑪、住宅、寫字樓，很多的中小城市，會以萬達城市為地標，對全國有超過2百萬廣場，萬達公司計劃每年50個規模計劃建設萬達廣場，這種企業已經介入到城市運營里面。

??是不是全中國小城市里面都是一樣的萬達廣場？都是一樣的商業模式？一樣的標準化設計？給中國的城市帶兩什么影響？這個也可以探討。萬達在西班牙收購了一個項目遇到了各種各樣的問題，被當地政府老百姓也好視為商業企業對城市文化的入侵，原因很復雜，我們不去評論，如果開發企業參與城市運營以更加謙虛的態度，更加低調的方式介入到城市運營，可能維護尊重城市多元的文化，可能會更有效的把城市運營工作開展下去。

??微觀層面城市運營，當代希望程度中國領先的綠色科技、舒適節能、數字互聯網的前生命周期生活家園運營商，長遠講當代希望把生活家園提升為產業家園，城市要延續要有經濟的產出，當代在進一步的探索生活家園、產業家園一步步的升級。當代已經在做4+1的社區的探索。中國30年已經跨越了脫貧、溫飽、小康，現在到富足的階段。

??中國城市的人居住宅36多平米，全國所有城鄉超過40平米，小康之后什么樣？面積越來越大？房子越蓋越大？還是追求奢華的居住要求？或是追求健康和諧的社會？文明居住的環境？這是在所有人面前的一件事。

??當代我們有科技公司第一人居，在開展區域能源服務的研究工作，這是非常有前景的一個產業領域，把用高效、清潔、梯級利用的方式為區域建筑供應電力以及冷、熱、生活熱水等建筑能源，為社區提供高品質服務，和電網、儲能結合在一起，為建筑群有效提供能源，是很有前景的發展方向，我們在做這個方面工作已經有一些成果。

??特色小鎮本質是城市運營，從政府政策到具體項目的實施，當代有自己的公司，我們參與了小鎮項目，貴州有一個3.3平方公里的項目以中醫藥文化、養生養老、養生度假的主題，在廣東的發達經濟區里面有這樣的需求，小鎮結合這樣的需求進行推進。

??安徽九華山有一個30公頃的小鎮項目，以佛教文化、勝地旅游服務為主題。

??所有的這些當代仔細篩選的小鎮項目都遵循這樣的原則，希望這樣的建設可以大幅度提升，不管是前面的養生養老，還有旅游為主題可以提升整個區域經濟發展水平。

??回到起點，不忘初心，起點是什么？開發企業無論作為建筑行業還是服務商運營商目的是創造美好生活，為全體人民提供舒適、安全、便利、健康、節能、低炭的幸福家園。

??謝謝大家！