北京博雅方略集團首席專家 竇文章

??中房網(wǎng)訊 2018年1月11日-12日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會指導，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會人居環(huán)境委員會和福建省晉江市住房和城鄉(xiāng)建設局共同主辦的"第九屆中國人居環(huán)境高峰論壇"在福建省晉江市隆重召開。

??論壇深入探討邁進新時代的中國人居環(huán)境建設的新使命和新方向，展現(xiàn)不同業(yè)態(tài)的人居環(huán)境建設的新實踐和新成果，為產(chǎn)業(yè)鏈不同實施主體搭建起共建與共享的合作交流平臺，為推動行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，深化供給側(cè)改革探索，滿足全體人民追求美好生活的需要注入強勁動力。

??住建部、環(huán)保部、發(fā)改委、國家開發(fā)銀行領(lǐng)導以及來自我國人居環(huán)境各領(lǐng)域的知名專家學者、中國人居環(huán)境共建示范城市代表、房地產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)代表以及晉江市政府相關(guān)職能部門負責人濟濟一堂，圍繞論壇主題"共建與共享--迎接綠色人居新時代"展開了深入的探討與交流。在本次論壇上，北京博雅方略集團首席專家竇文章發(fā)表了《都市農(nóng)業(yè)與田園綜合體商業(yè)模式》的主題演講。

??以下為文字實錄：

??竇文章：尊敬的各位與會領(lǐng)導，與會專家，大家下午好！

??非常高興又一次來到晉江，我記得印象最深的那次來晉江，是當時在北大做博士后期間，2001年，當時博士后團到晉江調(diào)研晉江模式，剛好是奧運會被批準的那一天，應該是在7月13日，在晚上10點多宣布2008北京提出主辦奧運會的重大消息，當時所有的晉江沸湯了，大家喝酒喝很多。

??我覺得當年晉江模式外向性的經(jīng)濟發(fā)展在國內(nèi)有典型性，當時來晉江覺得晉江的確是他的經(jīng)濟非常發(fā)達，實際上有很多的生態(tài)環(huán)境，當時覺得還是有很多問題，現(xiàn)在看來完全面貌全非。

??《都市農(nóng)業(yè)與田園綜合體題目》我本身研究地方經(jīng)濟發(fā)展，現(xiàn)在我也是旅游方面的專家，同時也是房地產(chǎn)專業(yè)委員會人居委會文化地產(chǎn)委員會的副主任委員，做了很多探索。更多時間和精力是北大校辦企業(yè)。我們主要是城市規(guī)劃和旅游規(guī)劃方面的一些實踐工作。

??大家提到關(guān)于鄉(xiāng)村振興，鄉(xiāng)村發(fā)展的主題，今天講田園綜合體，通過田園綜合體這樣的抓手探索如何振興鄉(xiāng)村。農(nóng)業(yè)供給側(cè)改革，看到農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)扶貧，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，鄉(xiāng)村旅游以及田園綜合體，這么一個重要概念提出，表明田園綜合體的確在振興鄉(xiāng)村發(fā)展方面中非常重要的抓手。

??國家也是密集的政策指導，2017年可以看出，2月份、5月份、6、9月系列報告中都提出了如何落實田園綜合體的概念，所以說這樣的概念成為當時的熱點。今天我們就從概念的梳理到發(fā)展現(xiàn)狀，再到開發(fā)模式的探討以及我們的一些運營和商業(yè)模式考慮四個方面和大家做分享。

??第一概念，到底什么是田園綜合體，理論上梳理到中央的許多文件可以看到，里面有幾個關(guān)鍵詞，第一我認為田園綜合體，題目是都市農(nóng)業(yè)，都市就是聚落，不管鄉(xiāng)村聚落還是城市聚落都是要住人的，城鄉(xiāng)融合是田園綜合體的概念。我們把現(xiàn)代農(nóng)業(yè)或者農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化以及生產(chǎn)、生活、生態(tài)有機統(tǒng)一，農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民問題探討可推廣，可復制的生活模式。

??關(guān)注點，第一是一個綜合的，而不是單一的，這是田園綜合體第一個概念。強調(diào)一種生活方式，一種新的生活方式。第二產(chǎn)業(yè)是核心。第三農(nóng)業(yè)是主體，農(nóng)民是主體，包括原住的居民，包括我們的流動人口，以及我們可能觀光休閑的暫住人口。第四應該是傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村村貌和田園風光為特色。這是現(xiàn)在都提出的關(guān)注點。

??今天中央提出田園綜合體，明確提出田園綜合體，主要是通過企業(yè)和地方的合作，也就是說拉動我們社會資本，對最后一塊沒有開發(fā)落后的鄉(xiāng)村社會進行綜合規(guī)劃開發(fā)和運營。今天講人居環(huán)境，也就是說對廣大的田園聚落，我們給一個美好人員環(huán)境，以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展支撐。

??田園綜合體很重要，發(fā)展現(xiàn)狀什么？我們做的梳理，2017年6月份財政部的文件，18個省搞試點，最后通過評議，9個省通過，還有一半2018年進行二級評估。

??第二這些關(guān)鍵指標，第一區(qū)位條件，距離核心城市不能太遠，2到50公里之內(nèi)要有三個小縣城或者小城市。第二資源指標，具有一定規(guī)模的農(nóng)田很重要。環(huán)境還要比較好，要有原生態(tài)村落的聚落，還有獨特的文化。周邊能配合有一些旅游、國家工業(yè)園、3A、4A資源景區(qū)。第三產(chǎn)業(yè)，要有一定的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，同時要有地標產(chǎn)品，循環(huán)農(nóng)業(yè)，科技農(nóng)業(yè)和新的農(nóng)業(yè)。同時把農(nóng)民組合起來，所謂是農(nóng)業(yè)合作社，要為主體。最后一個設施指標，要有一定的農(nóng)業(yè)設施完善，可以看到社區(qū)基礎(chǔ)設施和服務設施，三通四通，社會發(fā)展基礎(chǔ)、教育、衛(wèi)生、文化符合我們的一些要求。

??功能布局，空間布局上有一些基礎(chǔ)的要求，田園景觀要有一些田園風貌。第二要有休閑積聚場所，第三要有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)，第四社區(qū)的生活。然后功能配套。這些要具備。

??休閑化、生產(chǎn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，新型城鎮(zhèn)化也做了一些界定。

??產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)可以+很多，農(nóng)業(yè)、旅游加。可以綜合。田園觀光和被動的旅游設施到現(xiàn)在與國際服務標準看齊，有品牌，然后有鄉(xiāng)村度假和鄉(xiāng)村游憩。高品質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品基地，全產(chǎn)業(yè)鏈的消費基地，高標準鄉(xiāng)居度假基地。

??投資主體有三類，第一從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)做開發(fā)形成大型農(nóng)業(yè)，或者大型旅游開發(fā)主體。第二地產(chǎn)大咖。第三其他的大型企業(yè)，一般上市公司作為業(yè)務版塊延長。

??所以田園綜合體和特色小鎮(zhèn)是目前的投資熱頭，主體發(fā)生變化。有很多的變化。

??這樣的投資主體變化，到底如何開發(fā)？開發(fā)模式是什么？目前為止，我認為國內(nèi)田園綜合體剛剛提出，大家屬于探討期，屬于摸索期，如何開發(fā)更多是探討國外的一些模式。

??霍華德的田園城市概念，明顯提出城市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，區(qū)域平衡，社會和諧和生態(tài)文明綜合發(fā)展。不到20多萬人口做分部。從價值、生產(chǎn)角度考慮產(chǎn)業(yè)怎么布局。現(xiàn)在我們通過土地狀況，符合這樣的理論基礎(chǔ)。田園綜合體怎么建設？土地價值是完全符合杜能環(huán)的理論。

??實踐當中，美國模式，小鎮(zhèn)，美國加州，大概去洛杉磯，有一個加州地五大城市農(nóng)業(yè)旅游區(qū)，就是把一個城市，一個小鎮(zhèn)10多個項目做成的。這是我們認為美國式的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)。這是一個綜合體可以借鑒模仿。

??第二日本模式，第六產(chǎn)業(yè)化，以親子為特色，把觀光、研發(fā)、生產(chǎn)研發(fā)、加工、以及產(chǎn)品銷售為一體，交叉融合，作為經(jīng)營主體是農(nóng)戶養(yǎng)租，以鄉(xiāng)村旅游為抓手開發(fā)農(nóng)產(chǎn)品和注重游客的感受。

??也有歐洲式的模式，意大利，包括很多地方都有大規(guī)模的度假性地方。意大利農(nóng)業(yè)區(qū)域，把一個鄉(xiāng)村通過度假區(qū)的打造，若干個度假主體聯(lián)起來，打造一個生態(tài)農(nóng)業(yè)教育園，做了很多的項目，模仿一些手工制造等等。

??綠色農(nóng)業(yè)+特色小鎮(zhèn)的綜合，可以是一個可以借鑒的模式。

??臺灣的模式，農(nóng)莊式。離臺北不遠，把一、二、三產(chǎn)完全融合起來，大家可以學習。

??中國，中國首個田園綜合體、集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑旅游、同源社區(qū)等產(chǎn)業(yè)為一體，也有酒店，也有農(nóng)場，也有博物館，還有有機農(nóng)產(chǎn)品和國際品牌的項目植入，他們認為這是中國第一個田園綜合體。我們可以看到，許多理念貫穿綠色生態(tài)的，人居環(huán)境一些理念標準，做了很多的一些設施。

??其實我個人認為，我們國家的田園綜合體，從最開始北京、上海周邊有一些都市農(nóng)業(yè)逐漸發(fā)展起來，從開始傳統(tǒng)農(nóng)家樂，加上采摘第二代，第三就是五朵金花，2003年開始打造到現(xiàn)在，我認為是比較成熟，集約性的綜合體。做不同的花卉延展成產(chǎn)業(yè)鏈，非常好的形成度假。這是第三代的休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)品。這某種意義符合田園綜合體的概念。

??還有一些景觀改造、基礎(chǔ)設施規(guī)范化、標準化等。中國的田園綜合體要逐步開始實踐。

??如何運營，模式是什么？第一，回到群眾基礎(chǔ)，我們鄉(xiāng)村當中一種景觀逐漸提升，把它植入到休閑旅游產(chǎn)品，建設人居環(huán)境融為一體，構(gòu)建現(xiàn)代都市和農(nóng)業(yè)交融的版圖，這是一個模式探索。

??有幾個方面，第一，把循環(huán)農(nóng)業(yè)+創(chuàng)業(yè)農(nóng)業(yè)合農(nóng)事體驗的綜合體，第二以農(nóng)業(yè)為主導，先農(nóng)業(yè)合休閑農(nóng)業(yè)合鄉(xiāng)村旅游。第三通過規(guī)劃設計，把農(nóng)業(yè)加科技+社區(qū)融合。目前國內(nèi)的田園綜合體，有這幾種類型或者做法。

??最后統(tǒng)一，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)+休閑旅游+田園社區(qū)”為一體的特色小鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村綜合發(fā)展的總的模式。

??下面我們根據(jù)多年的規(guī)劃，我12月份參加農(nóng)業(yè)部的5A評級專家驗收小組組長，到江蘇、浙江、上海去評估驗收20多個五星級農(nóng)莊，覺得我們?nèi)ピS多農(nóng)莊發(fā)展離傳統(tǒng)旅游景區(qū)有差距，慢慢的向田園綜合體靠攏，有不同的做法和模式。

??第一關(guān)注點，與科技嫁接，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。20多個五星農(nóng)莊，第一農(nóng)田高規(guī)模化，設施農(nóng)業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)和智慧系統(tǒng)。這是五星級農(nóng)莊的關(guān)注點，設施農(nóng)業(yè)，搞大棚，搞互聯(lián)網(wǎng)，搞智慧旅游。

??江西芬香小鎮(zhèn)，這個地方過去有許多香料，我們規(guī)劃農(nóng)業(yè)科技、芬香的文化挖掘植入。

??芬香產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)展示基地也放這個地方，與國際對接。

??同時規(guī)劃設計，我們把林木資源保護，農(nóng)村環(huán)境整治和河道整治融合一體。

??深圳對口資源地方，農(nóng)茶、博物館、科研機構(gòu)和功能區(qū)結(jié)合起來打造農(nóng)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈的綜合體。

??關(guān)注點二，和旅游結(jié)合，文旅產(chǎn)業(yè)。鄉(xiāng)村旅游、田園主題樂園、健康養(yǎng)生、主題酒店，文化體驗，田園度假小鎮(zhèn)。大同火山有開發(fā)，火山群周邊有黃花菜，這是大產(chǎn)業(yè)，每畝大概1萬塊錢的收入，利用黃花菜文化為主題，利用火山群相結(jié)合。

??一心一核四區(qū)，以及我們做的很多的規(guī)劃設計。

??一產(chǎn)、三產(chǎn)聯(lián)動，特色種植與鄉(xiāng)村旅游融合發(fā)展。鄉(xiāng)村發(fā)展和黃花貿(mào)易基地結(jié)合起來。

??江蘇，最早規(guī)劃的目前作為比較好的落地項目，農(nóng)業(yè)田園+旅游初步融合，目前已經(jīng)落地。

??關(guān)注點三，環(huán)境融合，綠色農(nóng)居。現(xiàn)在我們做田園綜合體，藝術(shù)、美是缺乏。這次我們在江蘇有一個大型的農(nóng)莊，花了7、8億投入，缺乏美，后面我們覺得要把鄉(xiāng)土的美學加入，這是要做的工作。

??落實綠色發(fā)展理念，構(gòu)建鄉(xiāng)村生態(tài)系統(tǒng)，改善人居環(huán)境。

??南寧，過去做花卉，熱帶植物園家屬做第三產(chǎn)業(yè)，打造非常重要的以花產(chǎn)業(yè)為主要的基地，核心吸引五和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和周邊產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)落地，那里花鄉(xiāng)，美麗三塘。

??田園綜合體，前面的生態(tài)可以去理解，最核心的就是商業(yè)模式，怎么保證田園綜合體或者特色小鎮(zhèn)賺錢，可持續(xù)發(fā)展，這是很關(guān)鍵的。規(guī)劃當中一定要考慮幾個東西。

??第一資源模式，我們靠什么為支撐綜合體的發(fā)展，靠傳統(tǒng)資源還是靠投入主體引來的資源，第二主體運營靠本土運營還是靠專業(yè)團隊？第三業(yè)務。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)調(diào)整。第四如何盈利。

??商業(yè)模式的全方位思考的角度。首先從需求考慮，要名綜合體客戶是誰，認知空間、客戶利益和客戶關(guān)系處理。第二企業(yè)自身的核心能力，能力空間和運營管理和內(nèi)部管理怎么做。第三資源空間，企業(yè)伙伴和企業(yè)伙伴關(guān)系管理。這是我們考慮田園綜合體包括特色小鎮(zhèn)開發(fā)中的思考。

??博雅我們有創(chuàng)意設計，科技、投資、運營，是一個閉環(huán)，1千多個員工干這個事。

??謝謝大家！

　　提問：想問一下投資主體的投資方式是什么樣的？第二田園綜合體是很熱，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是不是有一些新的政策會讓田園綜合體發(fā)展？

　　竇文章：第一個問題投資主體，我接觸的田園綜合體投資主體三類，一類對文旅、農(nóng)業(yè)比較熟悉，主體自身對行業(yè)的熟悉程度。他所缺乏的可能是資金，后面的金融運作，這方面缺乏。第二類上市公司，本身非常熟悉金融手段，但是行業(yè)不熟悉，缺乏行業(yè)指示、背景。第三類既得投資，也懂行業(yè)，但是往往在人才方面缺乏。不同的投資主體類型，有很大的差異，投資做法有很大的差別。如果這個企業(yè)做地產(chǎn)的，可能更多時候是側(cè)重于如何拿資源，如何占有空間，而不是經(jīng)營。有好幾個合作伙伴投入幾個田園綜合體，發(fā)現(xiàn)這個企業(yè)做資源，做房地產(chǎn)的，就是拿資源不著急開，地方政府著急，因為一旦開了以后土地資源會很貴，翻了很多，所以不著急。另外一類沒有做就想開，這是投資主體里面不同的投資類型企業(yè)對田園綜合體的操作方法不一樣。認知空間有很大的差別。我們現(xiàn)在合作起來跟誰合作，怎么合作目自己的經(jīng)驗和心得。

　　第一關(guān)于投資模式問題，我們做的幾類，有基金模式，有GP。第二類模式規(guī)模小的，直投的，和另外一家上市公司直投，自己解決資金問題。更重要的是我們自己有一些經(jīng)營團隊做。第三是3P（音譯）。也有中介，我們投資建設規(guī)劃，然后三年以后政府運營。

　　土地問題，是一個大問題，現(xiàn)在田園綜合體很多土地，土地增值是很大的收益空間，現(xiàn)在土地問題很難解決，好多是把宅基地通過撤并轉(zhuǎn)然后那么一部分用地，這是比較麻煩的事。

　　現(xiàn)在建設用地控制非常嚴，自己的原定模式設計好，土地不夠，沒有辦法招很多客源，沒有辦法盈利。最后實施下來不一定很多人陷進去出不來，這是一個很大問題。