??云端交流，知識(shí)共享，線上研討，自7月12日至28日，克而瑞研究中心開啟線上直播分享。

??作為克而瑞的專業(yè)研究平臺(tái)，研究中心通過(guò)地產(chǎn)金融峰會(huì)、產(chǎn)品力發(fā)布會(huì)等線上線下活動(dòng)，致力于構(gòu)建覆蓋房企、基金券商、機(jī)構(gòu)、媒體以及行業(yè)專家的生態(tài)交流平臺(tái)。

??“7月云端分享月”第2場(chǎng)聚焦當(dāng)下熱點(diǎn)——房企如何精準(zhǔn)布局破浪前行，由克而瑞研究中心研究高級(jí)總監(jiān)謝楊春帶來(lái)《三四線需求退潮之下投資的進(jìn)與退》的主題分享。

??以下為精彩發(fā)言：

??本次分享主要圍繞縣域城鎮(zhèn)化相關(guān)政策；縣、城發(fā)展現(xiàn)狀差異；典型省份縣域城鎮(zhèn)化及房地產(chǎn)發(fā)展格局這三部分展開。

??一、縣域城鎮(zhèn)化背景及相關(guān)政策

??過(guò)去十年間，我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平加速提升。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，至2021年底，我國(guó)城鎮(zhèn)人口例為64.7%，距離十四五預(yù)期目標(biāo)65%不到0.3個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化已進(jìn)入中后期發(fā)展階段，未來(lái)城鎮(zhèn)化水平提升速度勢(shì)必會(huì)下降。

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??隨著城市間產(chǎn)業(yè)格局的改變，人口流動(dòng)格局出現(xiàn)了新的變化特征，在鄉(xiāng)-城流動(dòng)不變的情況下，人口流動(dòng)范圍從跨省向省內(nèi)流動(dòng)轉(zhuǎn)變。

??在此背景下，作為城鄉(xiāng)融合發(fā)展的重要載體，縣城被提到更加重要的位置。但考慮到大部分縣城仍存在產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后、基礎(chǔ)設(shè)施破舊等多項(xiàng)短板，綜合承載能力和治理能力仍然較弱，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就近城鎮(zhèn)化的支撐作用不足。因此，加強(qiáng)縣域建設(shè)迫在眉睫，其重要性也在近年來(lái)明顯提升。

由此，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳于2022年5月初印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》，提出了以縣域?yàn)橹匾d體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，立足于資源環(huán)境承載能力、區(qū)位條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、功能定位，發(fā)展具有地方特色、不同功能、符合市場(chǎng)規(guī)律的縣城，引導(dǎo)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就近城鎮(zhèn)化，完善大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化空間布局。

??2020年8月，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)信貸支持和實(shí)施政策，明確“做什么”和“怎么做”，意在發(fā)揮企業(yè)債券融資的積極作用。截至2022年5月底，共有31個(gè)區(qū)縣或縣級(jí)市、37筆專項(xiàng)債券得到批復(fù)，總金額超過(guò)400億元。總量雖然不大，但起到了積極引導(dǎo)意義。

??二、縣、城發(fā)展現(xiàn)狀差異比較分析

??先來(lái)看一二線大城市發(fā)展現(xiàn)狀，鑒于七普人口數(shù)據(jù)超預(yù)期發(fā)展，武漢、西安、杭州、南京等強(qiáng)二線城市已經(jīng)早早完成了各自“十四五”規(guī)劃中制定的2025年的城鎮(zhèn)化率發(fā)展目標(biāo)；即便按照各地“十四五”發(fā)展規(guī)劃中的增量來(lái)看，這些強(qiáng)二線城市城鎮(zhèn)化率的增長(zhǎng)目標(biāo)也大多定在3個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)。一、二線大城市城鎮(zhèn)化率已達(dá)高位，城鎮(zhèn)化發(fā)展面臨降速。

??再來(lái)看下縣市發(fā)展現(xiàn)狀，根據(jù)城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒和第七次人口普查相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在280個(gè)地級(jí)市的市本級(jí)中，常住人口總量達(dá)到6.4億人，其中居住在城區(qū)的人口3.5億，城區(qū)人口占常住人口的比例達(dá)到了56%。反觀在336個(gè)縣級(jí)市，常住人口總量為2.1億，城區(qū)人口占常住人口的比例只有32%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于地級(jí)市的市轄區(qū)，城鎮(zhèn)化發(fā)展空間巨大，縣級(jí)市城區(qū)人口的增長(zhǎng)，勢(shì)必帶來(lái)大量的剛性住房需求。

??正如發(fā)改委在解釋推進(jìn)縣城發(fā)展的意義時(shí)所說(shuō)，“在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，農(nóng)民到縣城買房子、向縣城集聚的現(xiàn)象很普遍”。按照已公布相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的縣級(jí)市統(tǒng)計(jì)，若這些地區(qū)的城區(qū)人口在“十四五”期間占比上升十個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到四成，將帶來(lái)2100萬(wàn)人的新增城區(qū)人口，再加上市轄縣4.7億常住人口城鎮(zhèn)化率水平上升的推動(dòng)，有望撬動(dòng)超過(guò)4億平方米的新增房屋居住需求。 

??此外，縣市城建發(fā)展提速空間巨大，人均投資強(qiáng)度僅為市轄區(qū)四分之一。據(jù)發(fā)改委披露，目前我國(guó)縣城投資與城市差距很大，人均市政公用設(shè)施固定資產(chǎn)投資僅為城區(qū)的1/2左右。但是若將比較范圍轉(zhuǎn)變到縣級(jí)市和地級(jí)市，這一差距還將進(jìn)一步放大。近三年地級(jí)市人均市政公用投資金額達(dá)到了3400元左右，但是縣級(jí)市這一指標(biāo)僅為735元。 

??更為值得關(guān)注的是，特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展助力人口集聚，部分縣市人口增長(zhǎng)超過(guò)市轄區(qū)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近十年有150個(gè)縣市人口增長(zhǎng)達(dá)到13%以上，超過(guò)市轄區(qū)平均水平，居住在這些縣市的常住人口總量超過(guò)6000萬(wàn)人，2010-2020年期間人口凈增量超過(guò)1400萬(wàn)人，大大促進(jìn)了這些縣市的日常消費(fèi)和住房需求增長(zhǎng)。 

??具體來(lái)看，人口增長(zhǎng)較快的典型縣市之常見四大類：產(chǎn)業(yè)輻射、產(chǎn)業(yè)自強(qiáng)、出口旅游、地州首府。

??第一類得益于大中城市市轄區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)展，如賀蘭、三河、嵩明等，典型如廊坊三河，得益于北京非首都功能的疏解，近年來(lái)電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，也承接了大量北京外溢的居住需求，推動(dòng)常住人口規(guī)模快速發(fā)展。

??第二類是形成了自身的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，也是最值得推廣和關(guān)注的發(fā)展模式，目前這類縣市主要常見于江浙等民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份，典型如金華義烏、麗水青田等。

??第三類是邊境城市，在進(jìn)出口貿(mào)易和跨境旅游等方面形成了自身的品牌口碑，如防城港的東興、德宏州的瑞麗等。

??第四類是地級(jí)市州的首府，州內(nèi)經(jīng)濟(jì)首位度較為突出，對(duì)州內(nèi)其他縣、旗等地區(qū)人口吸納作用顯著，如凱里市、錫林浩特市、西昌市等。

??三、典型省份案例分享——四川

??首先城鎮(zhèn)化率發(fā)展情況，近十年四川省常住人口總量逐年提升，戶籍人口在2014年之后進(jìn)入緩慢波動(dòng)下行，這也是常見務(wù)工大省人口發(fā)展趨勢(shì)，一方面人口回流加上自然人口增長(zhǎng)，常住人口增加，另一方面戶籍人口繼續(xù)往外流出，導(dǎo)致戶籍人口緩增，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。近五年四川省城鎮(zhèn)化率增加了7.8個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均多增了2個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)化率繼續(xù)向上發(fā)展的空間還是比較大的。

??縣域城鎮(zhèn)發(fā)展方面，出臺(tái)了一些政策如“新型城鎮(zhèn)化28條”中促進(jìn)縣域城鎮(zhèn)化發(fā)展四方面舉措，首先消除戶籍限制促進(jìn)人口流動(dòng)，其次發(fā)展城市圈，促進(jìn)大中小城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展。第三樹縣市“標(biāo)兵”，推進(jìn)縣城城鎮(zhèn)化補(bǔ)短板強(qiáng)弱項(xiàng)，強(qiáng)化示范引領(lǐng)作用。第四建設(shè)一批天府旅游名縣和省級(jí)全域旅游示范區(qū)，促進(jìn)消費(fèi)需求等措施。

??在強(qiáng)化縣市引領(lǐng)示范作用方面，四川省出臺(tái)實(shí)施爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣/百?gòu)?qiáng)區(qū)/百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)獎(jiǎng)勵(lì)辦法和培育方案，選定8個(gè)縣市作為重點(diǎn)培育對(duì)象，并取得了一定的成果，2021年，西昌和簡(jiǎn)陽(yáng)首次入選全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣，也是四川省首次入選。

??人口方面，省內(nèi)縣市人口流出顯著，僅兩市常住人口超百萬(wàn)。根據(jù)全國(guó)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，17個(gè)樣本城市中，2020年四川省只有兩個(gè)樣本縣市常住人口達(dá)到100萬(wàn)以上。且縣市的人口流出現(xiàn)象顯著，樣本縣市平均常住戶籍人口比僅為0.77，四川省平均為0.92。城鎮(zhèn)化發(fā)展水平也相對(duì)落后，樣本縣市平均城鎮(zhèn)化水平僅為45%，未來(lái)增長(zhǎng)空間還是比較大的。

??常住、戶籍人口普遍負(fù)增長(zhǎng)，僅三臺(tái)、儀隴城鎮(zhèn)化率躍升推高城鎮(zhèn)人口。結(jié)合2021年四川主要市縣人口指標(biāo)變化可以看到四川省縣市常住、戶籍人口普遍較2020年有所下降。但縣市常住城鎮(zhèn)人口仍在持續(xù)增長(zhǎng)，其中三臺(tái)、儀隴兩地城鎮(zhèn)化率增加更是超過(guò)4個(gè)百分點(diǎn)。在縣域城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中，城鎮(zhèn)化率迎頭趕上的縣市，住房需求總量的增加值得關(guān)注。

??財(cái)政方面，對(duì)比四川省近三年地方財(cái)政一般性收入與支出來(lái)看，很多收支比在50%以下，僅都江堰、彭州、崇州等少數(shù)城市表現(xiàn)較佳，一般財(cái)政收入能夠達(dá)到財(cái)政總收入的五成左右或更高。其他大多數(shù)城市財(cái)政支出壓力較高，中江、儀隴財(cái)政高度依賴轉(zhuǎn)移支付。

??公用投資方面，市政公用投資與市本級(jí)差距巨大，縣市承載力提升任重道遠(yuǎn)。城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，縣級(jí)市人均市政公用投資的均值僅為1561元，遠(yuǎn)低于3746元的全省平均水平。具體到城市層面，除成都代管的邛崍、簡(jiǎn)陽(yáng)人均市政公用投資達(dá)到了4407元和2984元之外，其他城市都在2000元以下。

??房地產(chǎn)方面，城鎮(zhèn)化水平的持續(xù)提升，為四川省縣市帶來(lái)了大量的新增住房需求，再加之相對(duì)較低的房?jī)r(jià)水平，使得新增住房需求得以迅速轉(zhuǎn)化。近三年來(lái)，樣本縣市的每年人均購(gòu)房面積都達(dá)到了1平方米以上，金堂縣近三年成交規(guī)模居首。供求方面，大部分城市土地消化周期都在3年或者4.5年以內(nèi)，從一二級(jí)市場(chǎng)規(guī)模來(lái)看，屬于供求比較健康。支付能力上，大部分城市房?jī)r(jià)收入比為6以下。有一點(diǎn)需注意，四川省各縣市城鎮(zhèn)人口可支配收入水平高，但農(nóng)村較低，這些都是四川省未來(lái)需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。

??2021年四川省重點(diǎn)縣市基本面綜合評(píng)價(jià)方面，表現(xiàn)比較好的為成都下轄縣市金堂、彭州人口各項(xiàng)指標(biāo)均優(yōu)，兩地常住人口總量大，80萬(wàn)或者更高，城鎮(zhèn)化率50%左右，繼續(xù)向上的空間也有。財(cái)政數(shù)據(jù)也較好，發(fā)展動(dòng)力較強(qiáng)。除了一些財(cái)政收入壓力比較高的縣市外，綿竹各項(xiàng)指標(biāo)也不錯(cuò)，人均GDP8萬(wàn)以上，城鎮(zhèn)發(fā)展空間也不錯(cuò)，但人口總量低，需求增量有限，投資機(jī)會(huì)也相對(duì)有限。

??問(wèn)答環(huán)節(jié)

??Q1

??可以具體談?wù)勀男┛h更值得關(guān)注么？

??A1

??在諸多縣市中，結(jié)合人口、經(jīng)濟(jì)等基本面指標(biāo)及當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展情況來(lái)看，我們認(rèn)為常見的主要有兩類，一類是環(huán)一線周邊衛(wèi)星縣市的市場(chǎng)發(fā)展前景仍舊最佳，如上海周邊的海門、嘉善，環(huán)杭州的桐廬等等。

??一方面，這些縣市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)深厚，如海門工業(yè)制造強(qiáng)、桐廬快遞物流業(yè)發(fā)達(dá)，與周邊一線城市形成了產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)，能夠受到核心城市輻射帶動(dòng)，進(jìn)一步助推當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展。更值得關(guān)注的是，由于這些縣市的產(chǎn)業(yè)多為勞動(dòng)密集型行業(yè)，對(duì)外來(lái)人口的吸納力也比較強(qiáng)。

??另一類是城鎮(zhèn)化發(fā)展仍有較大提升空間的縣城，仍可通過(guò)吸納周邊農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，充分發(fā)揮縣域在就近城鎮(zhèn)化的作用，實(shí)現(xiàn)城區(qū)常住人口規(guī)模增加。其中省會(huì)城市的代管縣更為值得關(guān)注，得益于中心城市的經(jīng)濟(jì)輻射效應(yīng)，城鎮(zhèn)化發(fā)展前景值得關(guān)注，典型如長(zhǎng)沙的瀏陽(yáng)縣、成都的金堂縣均是此類縣市。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，這種人口城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)變化也將為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇，尤其是城鎮(zhèn)人口規(guī)模的提升，將能進(jìn)一步穩(wěn)定縣城房地產(chǎn)需求側(cè)增長(zhǎng)，利好住宅成交規(guī)模穩(wěn)定甚至上升。