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??2025年以來(lái)，與中央部委加快落實(shí)專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)政策同步推進(jìn)，地方主管部門(mén)發(fā)布土地收儲(chǔ)計(jì)劃的速度逐月加快。至截稿時(shí)已經(jīng)有171個(gè)城市發(fā)布收儲(chǔ)計(jì)劃，合計(jì)收儲(chǔ)金額達(dá)到3918億元，明確涉及收儲(chǔ)宅地規(guī)模達(dá)到6565公頃，據(jù)CRIC測(cè)算，相當(dāng)于為2025年樓市去庫(kù)存加速54%，全國(guó)廣義庫(kù)存去化周期下降超過(guò)2個(gè)月。

??01

??二季度擬收儲(chǔ)規(guī)模爆發(fā)式增長(zhǎng)

??4月發(fā)布1730億、7198公頃已超過(guò)一季度總和

??據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，至5月13日，全國(guó)擬收儲(chǔ)總規(guī)模達(dá)到3918億元，涉及城市達(dá)到171個(gè)。發(fā)布規(guī)模逐月快速增加，二季度以來(lái)發(fā)布量更是迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，4月份公告擬收儲(chǔ)土地7198公頃，涉及金額1730億元，面積、金額均已超出一季度總量。

??3月全國(guó)兩會(huì)過(guò)后，隨著中央穩(wěn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期的施政方略愈加明確，以及專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行的持續(xù)推進(jìn)，各地收儲(chǔ)計(jì)劃的發(fā)布速度也明顯加快，與重點(diǎn)城市土拍熱度的回升同步，共同促進(jìn)市場(chǎng)供求預(yù)期進(jìn)一步趨穩(wěn)向好。

??02

??收儲(chǔ)宅地6565公頃加速去庫(kù)存

??等效于前4月新房成交面積增長(zhǎng)54%

??進(jìn)一步聚焦住宅用地方面，在CRIC梳理的明細(xì)地塊中，除去沒(méi)有標(biāo)注用途屬性的地塊之外，含宅用地共有1575宗，擬收購(gòu)總價(jià)2250億元，擬收儲(chǔ)面積總和達(dá)到6565公頃。

??在新房交易流速較歷史峰值下降超過(guò)40%時(shí)代背景下，2025年住宅成交雖然已現(xiàn)企穩(wěn)勢(shì)頭，且土地成交規(guī)模也已降至新低，但為了行業(yè)更快達(dá)成新的供求平衡，從數(shù)據(jù)邏輯看，土地收儲(chǔ)才是當(dāng)下去庫(kù)存的關(guān)鍵突破點(diǎn)。按全國(guó)土地平均容積率折算，擬收儲(chǔ)宅地的理論建筑面積已經(jīng)超過(guò)1.3億平方米，超過(guò)前四月估算新房銷(xiāo)售規(guī)模的一半。從降低庫(kù)存規(guī)模的角度來(lái)說(shuō)，若公布的收儲(chǔ)宅地規(guī)模如期落實(shí)，等效于2025年前四月新房成交面積同比增長(zhǎng)了54%，助力全國(guó)新房去化周期下降超過(guò)2個(gè)月。并且考慮到還有超過(guò)二成的地塊沒(méi)有明示土地屬性，以上估算還只是保守估計(jì)。

??03

??宅地收儲(chǔ)主要面向三四線發(fā)力

??13城計(jì)劃收儲(chǔ)超100公頃

??持續(xù)聚焦含宅用地，可見(jiàn)收儲(chǔ)規(guī)模更多的還是集中在三四線城市。就已公布土地屬性的地塊清單來(lái)看，三四線擬收儲(chǔ)5437公頃，占比達(dá)到84%，合計(jì)收購(gòu)總價(jià)1659億元，占比74%，因各能級(jí)地價(jià)差距，三四線總價(jià)占比稍低于面積占比。

??相對(duì)于一二線城市而言，三四線城市在本輪調(diào)整中面對(duì)著更大的需求端波動(dòng)，且更多地塊由城投托底拿地，大量宅地因財(cái)務(wù)測(cè)算無(wú)法滿足開(kāi)工條件，導(dǎo)致城市潛在庫(kù)存高企。為加快達(dá)成行業(yè)的新的供求平衡，土地收儲(chǔ)成為了現(xiàn)階段這些地塊的唯一出路。

??就城市收儲(chǔ)規(guī)模來(lái)看，目前有13個(gè)城市擬收儲(chǔ)規(guī)模超過(guò)100公頃，其中僅有4個(gè)二線城市，分別為鄭州、昆明、西安、天津。

??鄭州擬收儲(chǔ)規(guī)模273公頃高居首位，較第二名平頂山高出108公頃。面對(duì)本輪市場(chǎng)調(diào)整的挑戰(zhàn)，鄭州在加速盤(pán)活庫(kù)存方面作出了諸多努力，除加快土地收儲(chǔ)之外，還在穩(wěn)定商品住宅銷(xiāo)售、配售型保障房建設(shè)方面作出諸多努力，加速需求端去庫(kù)存，2025年以來(lái)鄭州各月新房成交規(guī)模均維持正增長(zhǎng)，其中4月份更是同環(huán)比雙增；2024年鄭州即率先推出全國(guó)首批配售保障房共4628套，并在2024年9月完成全國(guó)首批交付570套。

??擬收購(gòu)總價(jià)最高的城市是西安，合計(jì)公布125.6億元，較鄭州還高出了9.6億元。西安收儲(chǔ)土地平均地價(jià)達(dá)到9100萬(wàn)元/公頃，也是13城中平均收儲(chǔ)單價(jià)最高的城市。就西安收儲(chǔ)土地位置來(lái)看，有過(guò)半地塊位于西咸新區(qū)、空港新城等城市新區(qū)，這些區(qū)域均為城市新房交易的主力，收儲(chǔ)相關(guān)區(qū)域的待開(kāi)發(fā)土地，有助于進(jìn)一步改善城市的潛在庫(kù)存，助力城市保持相對(duì)健康的供求關(guān)系。

??04

??收儲(chǔ)驅(qū)動(dòng)城市降庫(kù)存新模式

??14城廣義消化周期下降1年以上

??進(jìn)一步探究宅地收儲(chǔ)的影響，結(jié)合各城市近一年新房交易規(guī)模測(cè)算，若擬收儲(chǔ)計(jì)劃全部落實(shí)，將有14個(gè)城市廣義庫(kù)存下降超過(guò)1年。其中九江、六安等新房交易規(guī)模較低的三四線城市，理論上可降低廣義消化周期超過(guò)三年。而漳州、南充、咸寧、金華、安慶、濱州等城市也超過(guò)2年。

??值得一提的是鄭州，在新房年交易量仍然達(dá)到500萬(wàn)平方米的情況下，得益于城市在土地收儲(chǔ)方面的堅(jiān)決執(zhí)行、快速推進(jìn)，廣義庫(kù)存消化周期下降也達(dá)到了1.1年。2025年迄今為止，鄭州是一二線城市中唯一因?yàn)橥恋厥諆?chǔ)改善廣義庫(kù)存超過(guò)1年的城市。

??05

??約七成收儲(chǔ)土地為城投項(xiàng)目
民企占比僅為17%

??就企業(yè)類(lèi)型來(lái)看，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，城投企業(yè)成為土地回收主力，收購(gòu)面積占比達(dá)70%，平均收儲(chǔ)價(jià)格為3506萬(wàn)元/公頃；央國(guó)企占比12%，但平均收儲(chǔ)價(jià)格最高（3998萬(wàn)元/公頃）；民企占比僅17%，平均收儲(chǔ)價(jià)格3352萬(wàn)元/公頃。從城市能級(jí)看，一二線城市民企土地收儲(chǔ)占比（21%）略高于其他能級(jí)城市，反映市場(chǎng)開(kāi)放度和企業(yè)參與度的區(qū)域分化。

??城投高占比與其近年“托底拿地”的被動(dòng)角色直接相關(guān)。2021-2024年，城投在三四線城市土地市場(chǎng)中大規(guī)模兜底拿地，但開(kāi)發(fā)率長(zhǎng)期低于三成，形成大量“閑置”土地。地方政府通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債資金加速收儲(chǔ)，本質(zhì)上是化解城投債務(wù)壓力、優(yōu)化土地資源配置的政策延續(xù)。

??央國(guó)企收儲(chǔ)價(jià)格最高（3998元/㎡），與其持有地塊多為核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有關(guān)。反觀城投托底地塊多位于城市邊緣，配套匱乏下拿地成本同樣不高，導(dǎo)致收儲(chǔ)均價(jià)偏低。

??綜上，經(jīng)過(guò)4個(gè)多月以來(lái)的落實(shí)推進(jìn)，專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)政策已進(jìn)入密集發(fā)布階段，各地政府通過(guò)高頻次公告有效改善市場(chǎng)供需預(yù)期，并成為當(dāng)前房地產(chǎn)穩(wěn)市政策體系的關(guān)鍵支撐。但是從各地專(zhuān)項(xiàng)債實(shí)際落地情況來(lái)看，主要投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金規(guī)模只有1600億左右，且可查數(shù)據(jù)顯示資金主要流向土地一級(jí)開(kāi)發(fā)等傳統(tǒng)領(lǐng)域（如棚改、城中村改造），與專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)存在結(jié)構(gòu)性偏差。

??建議各地主管部門(mén)可從兩方面進(jìn)一步優(yōu)化推進(jìn)：其一，加速存量收儲(chǔ)計(jì)劃的落地轉(zhuǎn)化，讓更多“擬收儲(chǔ)”變?yōu)椤耙咽諆?chǔ)”，推動(dòng)政策由“穩(wěn)預(yù)期”向“穩(wěn)市場(chǎng)”實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變；其二，著力構(gòu)建細(xì)化信息的透明機(jī)制，細(xì)化專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)地塊的權(quán)屬信息、區(qū)域分布及開(kāi)發(fā)進(jìn)度等數(shù)據(jù)維度，精準(zhǔn)識(shí)別不同城市板塊的庫(kù)存壓力梯度變化，從而為“一地一策”的精準(zhǔn)調(diào)控提供動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)支撐，全面提升因城施策的精準(zhǔn)性和可操作性。