??熱點聚焦

??近日，網傳蘇州包括工業園區、高新區在內的全域對限購政策做出調整，非蘇州本地戶籍居民無需提供社保或個稅證明即可直接購房。對此消息，截至發稿前，尚未見官方文件發布。但上述兩區房地產市場和交易管理中心有關工作人員表示，以家庭為單位、名下無房的非本地戶籍居民，首套房無需提供社保證明可直接購房，目前已開始執行，同時強調，此舉并非取消限購，而是僅針對外地人購買首套房取消相關約束條件。

??熱點評析

??此前蘇州已開展多輪購房政策松綁

??從時間上看，過去的5個月，蘇州已經從限購、限售、限貸等多個方面，施行多輪樓市政策松綁。今年4月份，蘇州先是將二手房限售時間由5年改為3年，同月上調公積金貸款額度；5月，二手房限售取消，新房限售由3年縮短至2年，非本地戶籍購房者的社保要求從24個月縮短至6個月；8月，對過去的“認房又認貸”進行調整，即房貸結清后再購房時，首付比例從此前的5成降低至3成，貸款未結清的，首付比例也從此前的8成降低至6成，大幅降低購房門檻；9月1日，蘇州實現存量房“帶抵押過戶”，無須提前還貸或墊付資金，就可以完成過戶、重新抵押并發放新的住房按揭貸款，提高二手房流轉效率。此外，據調查，當前蘇州首套房的房貸利率最低可至4.1%，處于歷史低位。

??從區域上看，政策松綁從周邊到中心，層層遞進。先是從環滬的太倉、昆山開始，宣布外地人買首套不需要社保，9月，以吳江區起，吳中區、相城區、姑蘇區再予以松綁，對非本地戶籍購房者，取消6個月的社保繳納要求，可直接在當地購買一套住房；此次傳出包括工業園區在內的區域放開限購，至此，蘇州從代管的縣級市、到主城的外圍區域、再到核心區，全域放開限購，外地購房者可以無條件購買首套住房。

??但此次蘇州傳出全面放開限購的消息，既未見明確的官方文件，又未見官方辟謠，推測相關部門有投石問路之意，借此階段測試和觀察市場的態度，特別是在“金九銀十”這個節點上推出，除了助力新房去化之外，也有可能是在為推高9月底第三批集中供地熱度做鋪墊。

??蘇州近期房地產市場表現依舊低迷

??高頻度松綁措施的背后是蘇州房地產市場的低迷，前期已有的救市政策尚未帶來明顯的成交量改善。從市場表現來看，克而瑞數據顯示，蘇州近三個月新建商品住宅成交量均顯著低于去年同期，從環比數據來看，6月市場明顯復蘇，環比上漲49.5%；7月進入傳統淡季，當月成交量環比減少31.4%；8月環比微降4.8%。近期，隨著“金九銀十”的到來，蘇州一些樓盤開啟促銷活動，但部分中介及售樓處表示，項目來訪量確實有所增加，實際成交量卻并沒有明顯改善，市場仍處于筑底階段。預計隨著此次政策的正式落地，高新區和工業園區的成交量接下來會有一定提高。

??全面放開限購具有一定的風向標意義

??作為強二線城市，蘇州全面放開限購具有一定的風向標意義。放松限購，會帶來新的購買力入市，購房基數擴大，刺激樓市回暖。預計后續，將會有更多的新一線城市及二三線城市跟進，對長三角其他城市如無錫、徐州、寧波，甚至一些中部省會城市如武漢、鄭州也有一定的帶動。政策方向上，除限購松動以外，稅收、信貸按揭等方面的政策均有進一步松綁的空間。

??但就前期已有政策的釋放效果來看，限購政策的放開對去化的幫助有限。從城市的角度來看，蘇州落戶門檻并不高，但人口吸引力不夠強勁，根據蘇州統計公報數據，2021年蘇州常住人口增量約10萬人，在二線城市中排名并不靠前。此外，蘇州縣級市如昆山、太倉、常熟實力不弱于市區，居民對蘇州的歸屬感不強，除定居外，在蘇州市區購房的驅動力較弱。疊加此前一直執行嚴格的限購政策，僅靠本地的剛需，很難撐起龐大的存量市場。

??目前，市場上缺少的不是購房資格，也不是短期鼓勵政策，而是對市場的信心和預期。預期不逆轉，就不會出現市場底。一方面，剛需購房者出于對后期還款能力的擔憂，不敢盲目進入樓市，另一方面，對投資型購房者而言，房地產金融屬性的逐漸弱化，也令其購房意愿降低。