重點城市第二批集中供地陸續(xù)落幕，土地市場降溫明顯

??【熱點聚焦】

??近日，杭州、武漢、北京、上海等熱點城市相繼開展了第二批集中供地，同首批集中供地相比，此次土地市場表現(xiàn)明顯降溫。具體來看：

??武漢：第二批集中供地掛牌51宗，撤牌8宗，流拍3宗。成交土地40宗，較首批（49宗）下降18%；成交總價347.8億元，較首批（777.8億元）下降55%；成交建面576.7萬平方米，較首批（960.5萬平方米）下降40%；土地成交平均溢價率0.20%，較首批（9.3%）下降9.1個百分點。

??杭州：第二批集中供地掛牌31宗，撤牌7宗，流拍10宗。成交土地14宗，較首批（57宗）下降75%；成交總價257億元，較首批（1178億元）下降78%；成交建面174萬平方米，較首批（757萬平方米）下降77%；土地成交平均溢價率4.6%，較首批（26%）下降21.4個百分點。

??上海：9月13日，上海市發(fā)布公告，第二批集中供地中涉宅用地27宗。10月8日，上海市土地市場官網(wǎng)發(fā)布消息，終止7宗地塊出讓。10月11日，2宗涉宅用地以底價成交。10月12日，9宗涉宅用地成功出讓，其中，3宗溢價率在8.9%-9.8%之間，6宗溢價率在0-3.1%之間。

??北京：據(jù)此前北京市規(guī)自委發(fā)布的公告，北京第二批集中供地中，涉宅地塊43宗。但截至10月11日，有25宗地塊無人報名，“棄牌率”超50%。11日晚間，北京市規(guī)自委發(fā)布公告，宣布將26宗地塊延期至下一批集中供地出讓。10月12日，北京市第二批集中供地線上出價截止。在有房企報名的16宗競拍地塊中，5宗地塊底價成交，剩余11宗地塊于13日進入現(xiàn)場競拍環(huán)節(jié)。

??【熱點評析】

??多項成交數(shù)據(jù)下滑，重點城市第二批集中供地土地市場明顯降溫

??同首批集中供地相比，第二批集中供地土地市場表現(xiàn)全面降溫。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

??第一，土地撤牌或流拍宗數(shù)增加。武漢市首批集中供地55宗，54宗順利成交，僅1宗流拍，第二批集中供地“撤牌+流拍”達11宗，撤牌&流拍率上升至21.6%；杭州市首批集中供地57宗，全部成交，第二批“撤牌+流拍”達17宗，撤牌&流拍率達54.8%；上海、北京第二批集中供地雖未結束，但目前已公告分別有7宗、25宗地塊撤牌或延期出讓。此前，廣州、長春、天津、沈陽、青島、濟南等多個城市也出現(xiàn)了撤牌和流拍地塊宗數(shù)增加、流拍率提升等情況。

??第二，土地溢價率進一步降低。土地供應“兩集中”通過將土地集中出讓，對房企進行分流，可以有效降低土拍競爭的激烈程度，控制土地溢價率。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2021年4月，監(jiān)測城市經(jīng)營性用地溢價率為25.4%，5-9月，土地溢價率分別為16.4%、12.8%、13.5%、8.1%、4.2%。可見隨著重點城市土地供應“兩集中”新政的推行，土地溢價率下降趨勢明顯，尤其近兩個月溢價率已回落至個位數(shù)。具體到城市，武漢市第二批集中供地溢價率0.2%，較首批下降了9.1個百分點，杭州市第二批集中供地溢價率4.6%，較首批下降了21.4個百分點。此前廈門、長春、無錫、天津、青島、成都等城市第二批集中供地土地溢價率較首批也有不同程度下滑。

??第三，房企參與度降低，國企、央企成為拿地主力。第二批集中供地中，撤牌、流拍等情況頻發(fā)，其中一個主要原因就是房企參與度尤其是民營企業(yè)參與度大大降低，導致很多地塊無人問津。反觀國企、央企，則成為大部分城市第二批集中供地拿地主力。如：杭州第二批集中供地中，國企、央企拿地宗數(shù)占比超過六成（首批集中供地拿地占比不足兩成），武漢第二批集中供地競得企業(yè)中，超半數(shù)具有國資背景，此前成都、廈門、蘇州、重慶等地央企、國企同樣是成交主力。

??土地市場遇冷的背后，反映的是房企“拿地能力”和“拿地意愿”雙降

??第二批集中供地遇冷的背后，反映的是當前房企“拿地能力”和“拿地意愿”的下降。

??一方面，自“三道紅線”融資新規(guī)出臺以來，房地產(chǎn)金融監(jiān)管不斷強化，如企業(yè)發(fā)債難度不斷加大，商票和拿地銷售比被納入監(jiān)管指標體系，要求企業(yè)近三年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流不能連續(xù)為負，企業(yè)商品房預售資金被嚴格監(jiān)管等，房企資金壓力不斷加大。部分城市要求房企必須用自有資金購地并嚴查資金來源，更是進一步限制了房企的拿地能力。另一方面，進入2021年以來，中央堅持“房住不炒”調(diào)控定位態(tài)度更加堅決，不僅將調(diào)控深入至房企、銀行業(yè)金融機構等，更是多次對調(diào)控不力城市進行約談，并將其納入房地產(chǎn)市場重點監(jiān)測名單。在中央督導下，地方紛紛收緊調(diào)控，“限價”“限售”“限貸”等政策層出不窮，導致房企銷售承壓，既影響了房企的資金回流，也降低了房企的投資信心，抑制了房企的拿地意愿。

??房企暫緩拿地，對企業(yè)本身、地方政府、房地產(chǎn)市場等都將產(chǎn)生重大影響

??土地儲備是房企重要的“生命線”。當前大部分房企由于資金和調(diào)控壓力，被迫暫緩甚至是暫停拿地，對企業(yè)未來幾年發(fā)展無疑將產(chǎn)生重要影響，房企擬定戰(zhàn)略目標或將漸趨保守。于市場而言，房企暫緩拿地將促使商品房供應減少，從而導致市場供求關系變化和房價波動。于地方政府而言，若以土地出讓收入/地方財政收入作為地方財政依賴度，根據(jù)公開資料統(tǒng)計，2020年，我國44個主要城市中，土地財政依賴度高于50%的城市有39個，其中有20個城市土地財政依賴度高于100%。由此可見，土地出讓收入依然是當前地方財政收入的重要來源，如果土地市場持續(xù)低迷，將直接加劇地方政府財政緊張局面，不利于政府職能的實現(xiàn)。

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