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時隔5年，三四線新房庫存首次下降

??本報告對全國百城住宅庫存指標和去化指標進行分析，以更好了解重點城市庫存去化狀況和市場壓力。報告研究表明，受今年3月份各地住房交易市場活躍的影響，庫存規模和去化周期指標呈現積極的表現。而從結構上看，三四線城市自2018年棚改貨幣化褪色后，庫存規模首次出現同比下降。此類信號均充分說明，一季度支持合理住房消費需求的政策是有效的。當然鑒于市場復蘇的復雜性，要求各地二季度進一步優化購房環境，確保去庫存工作順利開展。

??一、庫存規模

??1、百城庫存：一季度持續下行

??截至2023年3月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為50893萬平方米，環比減少0.6%，同比減少1.2%。環同比指標均顯示了積極向好的一面，其中環比指標連續三個月下降，而同比指標在連續增長50個月的基礎上，當前連續兩個月下降。今年一季度各地從提振消費的大框架入手，狠抓住房消費需求提振工作。庫存數據下行，說明各項政策積極有效。

??2、供求關系：一季度呈現供小于求的態勢

??2023年3月份，全國100個城市新建商品住宅呈現了供小于求的態勢。其中供應面積為3791萬平方米，成交面積為4079萬平方米。觀察今年一季度數據，每個月均呈現了供小于求的態勢，充分說明各地購房需求在積極釋放。從各地實際反饋的情況看，推盤規模總體上少于備案或成交規模，其也帶動了各地庫存數據的消化。

??3、城市分類：時隔52個月三四線庫存首次下降

??2023年3月底，全國100個城市新建商品住宅庫存面積按一、二、三四線城市分類，分別為3217、25312和22364萬平方米，環比增速分別為0.7%、-0.4%和-1.0%，同比增速分別為10.0%、-2.8%和-0.7%。

??三四線城市庫存指標出現積極信號，即庫存同比增速曲線首次進入負區間。觀察歷史數據，2018年下半年三四線城市棚改貨幣化工作陸續退出，庫存積壓問題重現。2018年11月庫存首次出現同比正增長，隨后月份該指標一直為正。時隔52個月后，今年3月份庫存規模首次出現同比下降。其原因有兩點。1）過去5年，三四線樓市交易相對平靜或降溫，積壓了一些購房需求。今年一季度購房政策到位，尤其是房貸政策，客觀上增強了去庫存的動力。2）過去5年，房企投資拿地布局回歸一二線城市，三四線城市的購地和新開工等工作出現斷檔，影響了當前房源或庫存的供應。我們認為，時隔5年庫存指標出現積極信號，值得珍惜。4月份觀察到部分三四線城市交易依然陷入低谷，充分說明購房政策還要進一步寬松，以促進庫存指標繼續下行。

??4、城市排序：鄭州等重點城市庫存在減少

??本部分對今年3月底全國百城庫存同比增速進行排序，結果如下。數據顯示，包括肇慶、沈陽、長春、青島、蘇州、中山、鄭州、佛山、煙臺和鎮江等城市庫存下滑較為明顯。這里選取兩個城市進行分析。1）鄭州市場。從鄭州今年新房交易市場來看，部分樓盤交易相當不錯。鑒于鄭州去年遇到了停工斷貸風波的影響，因此當前庫存指標的下降，也說明保交樓工作下，購房信心持續恢復。2）中山市場。從近期粵港澳大灣區的購房市場來看，購房需求明顯增加，比如說香港購房者也在中山積極購房。這自然會帶動庫存數據的下降。我們認為，此類城市庫存數據出現明顯下滑，充分說明一季度購房政策是積極有效的。

??二、去化周期

??1、存銷比：持續下行但未完全走出風險區

??2023年3月，全國100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為17.4個月。通俗理解是，不考慮增加新盤供應，目前售樓處的房源足夠賣17個月。我們認為，從近期的月度數據看，存銷比指標已顯露了下行的趨勢，說明去化速度在加快。但同時從去化周期的絕對值來看，其遠遠大于14個月的合理值，說明尚未完全走出風險區。

??2、城市分類：三線城市壓力依然最大

??2023年3月，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為13.2、16.4和19.6個月。橫向對比看，一線城市去化周期最好，二線居中，三四線城市最大。而三四線城市中，不同城市的樓市交易行情和去化狀況也有分化。部分城市今年購房需求持續升溫，最典型的如惠州，其去化速度明顯加快。而泉州等城市，去化狀況的改善相對偏弱。因此，要促進三四線城市存銷比曲線下行，還需分類研究和精準施策，對明顯偏弱、復蘇有壓力的城市要落實更為寬松的購房政策。

??3、城市排序：濟南上海等城市表現最好

??本部分對2023年3月全國100個城市新建商品住宅存銷比進行排序，結果如下。數據顯示，包括濟南、上海、南昌、杭州、中山、珠海、合肥、茂名、貴陽和成都等城市的存銷比相對較低，說明庫存的消化狀況是不錯的。以成都為例，其新房交易數據表現非常強勁，即便是4月份很多其他城市交易降溫的情況下，成都新盤交易依然表現不錯，充分說明此類城市購買力非常強勁。

??三、結論趨勢

??1、市場總結：信心恢復帶動庫存指標向好發展

??總結今年3月份以及一季度的數據，可以認為，無論是庫存規模還是去化周期，都體現了庫存基本面持續向好的導向。一方面，得益于今年一季度各地積極寬松的購房政策。包括限購政策放松、貸款政策支持、換房政策支持等，都使得購房群體和購買力增加，客觀上促進了庫存指標向好發展。另一方面，也說明各地購房信心在恢復。去年下半年爛尾樓事件嚴重挫傷了購房者積極性，導致購房觀望情緒增加。當前保交樓工作持續推進，購置期房的信心明顯增加，這也帶動了庫存相關指標的向好發展。

??2、趨勢展望：去庫存應增強新動力

??今年4月份上中旬的交易數據顯示，部分城市新房交易相比3月份明顯回落。這種回落自然暴露出新的問題和風險。尤其是一季度確實存在一些滯后需求集中釋放的情況，所以會使得去庫存的狀況相對好。但是后續購房需求哪里來？購買力哪里來？這些問題是各地要充分研究和論證的。當前很多地方政策比較雷同，沒有針對本地的購房市場矛盾出臺細化政策。從后續去庫存的動力來說，要把有購房意愿、購房能力等群體進行挖掘，落實更實惠、更直接、更容易消化的政策，進而激活合理住房消費需求，促進二季度去庫存工作積極開展。

??附注：

??1、100個城市按一、二、三四線城市劃分如下：

??4個一線城市：北京、上海、廣州、 深圳。32個二線城市：哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、海口、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。64個三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠、韶關、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。需要說明的是，燕郊是城鎮的行政級別，但考慮到城市規模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。

??2、本報告定義：住宅庫存為取得預售許可證但沒有出售的住宅項目，包括期房和現房。

??3、本報告定義：庫存去化周期即存銷比=月末新建商品住宅庫存面積/最近六個月新建商品住宅成交面積平均值。