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[貝殼研究院]保利發展控股中報:堅守核心城市,持續增強綜合服務能力

2020-08-25 15:43:43來源:貝殼研究院

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-08-25
  • 報告類型:企業報告
  • 發布機構:貝殼研究院


【貝殼研究院上半年TOP20房企中報點評】

??業績表現:疫情影響部分重點城市恢復速度較慢,保利上半年房產簽約金額同比下降一成,恢復速度低于全國平均水平

??2020年上半年保利實現簽約金額2245.36億元,同比減少11%,成交面積1491.8萬平米,同比減少9%,計算得到簽約均價15051元/平米,同比亦下降2%。疫情沖擊之下,保利雖積極采取包括線上銷售等手段加快推貨速度,并嚴抓回款,但半年度簽約金額累計同比仍低于全國整體水平,主要原因在于保利主要布局一二線核心城市,此次疫情影響較為嚴重,雖然長三角和珠三角上半年貢獻金額分別提升25%和28%,尤其廣州和佛山單城市貢獻值超過150億元,南京貢獻金額翻倍達到100億元,但整體看,貢獻50億級別的城市由去年同期的17個下降為今年的11個,可見部分城市恢復速度較慢,拖慢保利整體銷售速度。

??財務水平:凈利率同比小幅下滑,債務規模擴大帶來成本上升

??保利上半年實現營業收入737.06億元、同比增長3.6%,凈利率18.07%、同比下滑0.15%。保利上半年資產負債率為77.67%,同比下降2%,略低于行業平均水平0.9個百分點。同時有息債務中,占比近七成長期借款規模以21%的速度增長,僅次于短期借款的增長速度,這使得營業成本中“償還利息”較2019年同期增長了2.1個百分點。雖然憑借信用優勢,保利的融資成本僅為4.84%,遠低于行業均值,但隨著債務規模的不斷擴大,仍將帶來財務成本的上升,一定程度上削弱企業的盈利能力。

??土地策略:把握上半年土地市場窗口期,聚焦核心城市高質量擴大土儲規模

??截至今年上半年保利新增土儲44宗,與去年同期持平,新增建筑面積984萬平方米,同比增長19%,取地成本820億元,同比增長54%。上半年保利在核心城市取地占比達86%,同比進一步增長7%,其更加聚焦于一二線城市取地,使得取地成本大幅提高。

??發展戰略:堅持“一主兩翼”,聚焦核心城市及城市群,強化綜合服務能力

??保利上半年地產銷售業務收入673億元,占總收入的91.3%,房地產開發建設和銷售始終是保利的核心業務,其主力開發產品仍然堅持以剛需和改善類現金流產品為主。同時,其在物管、投資和代理業務等方面持續發展,不斷強化綜合服務能力。其中,保利上半年投資業務收益21.06億元,同比增長139%;物管業務收入36.01億元,同比增長27.6% 。

??融資新規影響:保利年中有息負債規模增長壓線網傳融資新規,其債務結構仍需優化

??結合保利2020年中期財務數據,按照網傳行業融資新規方式統計,第一項剔除預收款后的資產負債率,保利2020年中期數據約為78%,超過假定標準70%的閾值標準;第二項凈負債率約為74%,低于100%的閾值標準;第三項當期短債比約為1.96倍,優于1倍的標準。如果網傳規則為真,則保利一項指標超出閾值,有息負債規模年增速不得超過10%。2020年上半年保利有息債務規模同比增長10.08%,已經達到臨界值,將促使保利進一步優化其債務結構。

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