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??開盤即熱銷，限時(shí)限量搶購(gòu)——這是山西“煤老板”燕發(fā)旺入京試水純商品住宅項(xiàng)目的打法。雖然類似的營(yíng)銷手法在業(yè)內(nèi)已不鮮見，但這次似乎“翻車“了。

??6月23日，位于北京市房山區(qū)閻村鎮(zhèn)的巨燕·燕京府首期開盤。當(dāng)天，巨燕·燕京府官微就放出海報(bào)，內(nèi)文使用“現(xiàn)象級(jí)熱銷紅盤”“熱領(lǐng)北京”等字樣形容銷售盛況。同時(shí)，海報(bào)中還表示，“項(xiàng)目首開推售百套鉅惠房源，僅剩十余席，限時(shí)抄底；應(yīng)勢(shì)加推百套房源；7月1日起收回開盤折扣。”

??通常來(lái)說，敢于放言熱銷的樓盤，都會(huì)附上銷售業(yè)績(jī)，巨燕·燕京府卻對(duì)此只字未提，其所謂的“熱銷”與“大賣”，也因此顯得空洞不少。

??據(jù)悉，燕京府此批共208套房源入市，銷售均價(jià)為2.68萬(wàn)元/平方米，較拿地時(shí)北京住建委給出的3.7萬(wàn)元/平方米銷售指導(dǎo)價(jià)低出28%。而有未經(jīng)驗(yàn)證的市場(chǎng)消息稱，巨燕·燕京府實(shí)際只認(rèn)購(gòu)了十幾套。中房報(bào)京津冀撥打巨燕·燕京府官方電話，試圖求證銷售情況，但被對(duì)方獲知意圖后立即掛斷。

??7月3日，中房報(bào)京津冀實(shí)地探訪該樓盤時(shí)卻了解到，售樓部?jī)?nèi)空空蕩蕩，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的口徑是：樓盤首期共放出100套房源，目前還剩十幾套未售出，現(xiàn)有多重優(yōu)惠（總價(jià)連打3次99折），催促購(gòu)房者抓緊時(shí)間入手，且該折扣價(jià)密不外傳，不要對(duì)外聲張。

??在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情下，“煤老板”豪擲萬(wàn)金入局，是有錢任性還是圖利抄底？

??配套產(chǎn)業(yè)園人煙稀少

??近一年來(lái)，在地價(jià)觸頂即轉(zhuǎn)為搖號(hào)的規(guī)則下，北京土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)的生疏面孔頻現(xiàn)，其中以開發(fā)商為拿好地而新開的“馬甲”居多。因此，當(dāng)北京巨燕置業(yè)有限公司這張新面孔闖入視野時(shí)，大家起初還以為又是哪家房企的“小號(hào)”。

??2023年9月，房山區(qū)閻村鎮(zhèn)FS07-0104-0077地塊上架掛拍，建設(shè)用地面積69837.09平方米，建筑控制規(guī)模104756平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)3.7萬(wàn)元/平方米，上下浮動(dòng)8%。

??最終，該地塊由北京巨燕置業(yè)以12億元競(jìng)得。

??大多新入京的外來(lái)客，都會(huì)選擇聯(lián)合熟悉本地市場(chǎng)的房企合作開發(fā)，或者將拿地主體整體轉(zhuǎn)讓，只有極少數(shù)一上來(lái)就自己獨(dú)立操盤或主力開發(fā)。

??比如，同為山西“煤老板”出身的溫秋貴，也在去年10月以15.1億元拿下房山區(qū)拱辰街道0005、0006、0007地塊。幾個(gè)月后，他就將76%股份賣出，自己只保留24%股權(quán)，由央企華潤(rùn)置地負(fù)責(zé)開發(fā)，打造而成的“京熙潤(rùn)府”項(xiàng)目已于今年3月開盤。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉對(duì)中房報(bào)京津冀表示，“當(dāng)下土地市場(chǎng)確實(shí)很冷清，包括很多央企國(guó)企以及民企在內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)商一方面儲(chǔ)備的土地充足，另一方面對(duì)市場(chǎng)相對(duì)悲觀，所以拿地的積極性不高，這就給了有錢的‘煤老板’們機(jī)會(huì)。”

??“煤炭資源近年需求大且穩(wěn)定，‘煤老板’們錢來(lái)得比較容易，都有充裕的現(xiàn)金流，很多地塊價(jià)格在他們投資目光看來(lái)是很低的，認(rèn)為可以布局房地產(chǎn)盈利，最后要么是自己開發(fā)，要么就是找成熟的地產(chǎn)商合作開發(fā)。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示。

??兩位前后腳在房山拿地的山西“煤老板”，走出了兩種不同的路徑。選擇自己開發(fā)的燕發(fā)旺，此前涉足房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)只有零星幾筆。根據(jù)“巨燕營(yíng)銷中心”官微的信息，其曾參與開發(fā)過山西·太谷、晉中巨燕財(cái)富廣場(chǎng)、北京金融安全產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目。

??公開資料顯示，北京巨燕置業(yè)成立于2013年，實(shí)際控制人為燕發(fā)旺的兒子燕帥。根據(jù)燕帥在巨燕·燕京府奠基儀式上的說法，項(xiàng)目總投資達(dá)24億元，

??之所以有大手筆開發(fā)純住宅項(xiàng)目巨燕·燕京府的底氣，在于其在房山做成了300多畝的北京金融安全產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。該產(chǎn)業(yè)園2015年6月掛牌成立，一、二期總用地325畝，總建筑面積約26萬(wàn)平方米，是一個(gè)以互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)園。

??不過，中房報(bào)京津冀探訪該產(chǎn)業(yè)園時(shí)發(fā)現(xiàn)，工作日里，園區(qū)內(nèi)空空蕩蕩，幾無(wú)“打工人”行跡，園區(qū)周邊也沒有像樣的商業(yè)配套。中午12點(diǎn)的飯點(diǎn)，在園區(qū)內(nèi)一間臨時(shí)食堂中就餐的人寥寥可數(shù)。

??“這個(gè)是園區(qū)里唯一的食堂，掃26元自助用餐，想要吃別的可以去外面村子里吃。園區(qū)內(nèi)目前并沒有多少人。”食堂內(nèi)一位工作人員說。

??按照北京金融安全產(chǎn)業(yè)園官微的說法，巨燕·燕京府項(xiàng)目，是北京金融安全產(chǎn)業(yè)園的配套住宅項(xiàng)目。二者之間，距離約有5公里。至于以商品房性質(zhì)對(duì)外銷售的巨燕·燕京府，和北京金融安全產(chǎn)業(yè)園是何種配套關(guān)系，卻并未說明。

??“知道有巨燕·燕京府這個(gè)項(xiàng)目，園區(qū)里也到處貼了宣傳海報(bào)，但不清楚是怎么配套的。”園區(qū)內(nèi)一位工作人員表示。

??周邊商業(yè)配套匱乏

??從區(qū)位條件來(lái)看，巨燕·燕京府并不突出，位于地鐵房山線的末端，距離閻村站距離1.7公里左右。相比房山熱門的長(zhǎng)陽(yáng)和良鄉(xiāng)大學(xué)城，閻村板塊顯得有些“落寞”。

??建筑設(shè)計(jì)上，巨燕·燕京府規(guī)劃22棟住宅，主要為4～8層純洋房產(chǎn)品，主力戶型76-149平米的兩居、三居、四居，共991套房源，號(hào)稱主打宋代美學(xué)風(fēng)格。

??據(jù)銷售人員介紹，房山區(qū)的項(xiàng)目，容積率通常在2.0左右。巨燕·燕京府1.5的容積率，成為該項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)。但除此之外，該項(xiàng)目似乎找不到更多具有吸引力的亮點(diǎn)。

??中房報(bào)京津冀在巨燕·燕京府項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解到，項(xiàng)目已處于初期施工建設(shè)階段，預(yù)計(jì)2026年交房。項(xiàng)目周邊幾乎沒有商業(yè)配套，附近多處是本村居民的自建房。不過，巨燕·燕京府項(xiàng)目緊鄰房山區(qū)閻村中心校，圍繞該小學(xué)，還有天恒·都會(huì)壹號(hào)、綠城百合等商品房項(xiàng)目。

??附近一位村民對(duì)中房報(bào)京津冀表示，“周邊的樓盤大多都是每平方米3萬(wàn)多，巨燕·燕京府的價(jià)格比較低。”

??中房報(bào)京津冀了解到，巨燕·燕京府目前標(biāo)出的均價(jià)為2.68萬(wàn)元/平方米，相較住建委當(dāng)時(shí)給出的3.7萬(wàn)/平方米的銷售指導(dǎo)價(jià)，首期實(shí)際開盤價(jià)已經(jīng)低出不少，每套約198～420萬(wàn)元。

??巨燕·燕京府售樓中心銷售人員算了一筆賬，“現(xiàn)在購(gòu)買一套76平方米的兩居室，在總價(jià)基礎(chǔ)上連打3次99折的特定優(yōu)惠下，可以便宜6萬(wàn)元左右，只需要約195萬(wàn)元。”

??作為新盤，即便宣傳力度和優(yōu)惠幅度都比較大，但現(xiàn)場(chǎng)依然看不到真正看房的人。

??拋開其他因素外，缺少大型住宅項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，或是北京巨燕置業(yè)無(wú)法將巨燕·燕京府賣出高價(jià)的因素之一。

??當(dāng)下，開發(fā)商品牌實(shí)力被列為賣房子的重要考核項(xiàng)，市場(chǎng)考驗(yàn)著開發(fā)商是否具備良好的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、研發(fā)、建造、宣發(fā)能力。大多購(gòu)房者做出購(gòu)房決策前，也都會(huì)考量開發(fā)商是否成熟、穩(wěn)健、現(xiàn)金流充沛，尤其是在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，消費(fèi)者擔(dān)心開發(fā)商跑路或降標(biāo)減配交房，更會(huì)如此。

??相比之下，選擇求穩(wěn)的山西“煤老板”溫秋貴，將項(xiàng)目開發(fā)權(quán)讓給老牌央企華潤(rùn)置地，取得的成效非常顯著。溫秋貴的京熙潤(rùn)府項(xiàng)目，比燕發(fā)旺的巨燕·燕京府項(xiàng)目拿地晚一個(gè)月，但卻早早在今年3月開盤，同時(shí)銷售數(shù)據(jù)也相當(dāng)亮眼。

??根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)信息，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，3月24日開盤至今，京熙潤(rùn)府已經(jīng)售出159套住宅，成交均價(jià)為36845.83元。截至目前，巨燕·燕京府仍無(wú)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

??嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此認(rèn)為，“‘煤老板’現(xiàn)在入局房地產(chǎn)，賺錢機(jī)會(huì)還是有的。一方面要看整體房?jī)r(jià)走勢(shì)，市場(chǎng)需求目前終究還是有一些新的問題；另一方面，北京等一線城市需求端始終沒問題，產(chǎn)品做得好，或者定價(jià)比較低，快速銷售才是有可能的。”

??曾涉多起房屋買賣糾紛

??和很多“煤老板”一樣，燕發(fā)旺低調(diào)而神秘，一探巨燕集團(tuán)的商業(yè)版圖并不容易。

??雖然對(duì)外以集團(tuán)自居，但巨燕集團(tuán)目前并無(wú)官網(wǎng)。從網(wǎng)上寥寥的公開資料中，可以追覓其商業(yè)足跡的基本脈絡(luò)。燕發(fā)旺出生于1962年，山西人，求學(xué)期間即為校內(nèi)團(tuán)干部，之后輾轉(zhuǎn)山西電子儀器總廠、山西自動(dòng)門公司等多家單位。

??20世紀(jì)90年代初期，燕發(fā)旺在山西晉中靈石二輕洗煤廠任廠長(zhǎng)。三年之后，隨著國(guó)家放開煤炭?jī)r(jià)格管制，煤炭大省山西迎來(lái)發(fā)展煤炭業(yè)的黃金時(shí)期。也就是在這一年，靈石新煤化有限責(zé)任公司成立，主營(yíng)煤炭開采和洗選業(yè)，燕發(fā)旺任董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理至今。

??以“煤老板”身份發(fā)家后，燕發(fā)旺的業(yè)務(wù)觸角還延伸至諸多領(lǐng)域。2011年，成立山西巨燕投資股份有限公司，旗下?lián)碛卸鄠€(gè)子公司，燕發(fā)旺由此涉足礦業(yè)、房地產(chǎn)、金融、能源、酒莊、漁業(yè)等領(lǐng)域。

??在這些業(yè)務(wù)板塊中，燕發(fā)旺入局釀酒業(yè)頗深，2018年成立山西如燕酒莊有限公司，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，打造如燕酒莊（即前文中的山西·太谷項(xiàng)目）。不過，和燕發(fā)旺旗下的很多公司一樣，該酒莊的目前的營(yíng)業(yè)狀況也并未對(duì)外透露。

??在實(shí)體產(chǎn)業(yè)之外，燕發(fā)旺在金融業(yè)也有相當(dāng)深入的滲透。天眼查顯示，燕發(fā)旺擁有山西包括山西靈石農(nóng)村商業(yè)銀行（持股9.47%）和山西榆次農(nóng)村商業(yè)銀行（持股1.25%）等多家農(nóng)商行的資產(chǎn)。

??其子燕帥，則潛入證券領(lǐng)域。天眼查顯示，燕帥持有上海中科生命科學(xué)發(fā)展有限公司20.72%股權(quán)，該公司持有大同證券29.84%股權(quán)和大證保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)股份公司10%股權(quán)。

??此外，燕發(fā)旺名下還控股一家“小貸”公司，即晉中市豐茂小額貸款有限公司。據(jù)官方介紹，公司業(yè)務(wù)模式是從銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)獲得融入資金，辦理以“三農(nóng)”為主的貸款、貼現(xiàn)服務(wù)。

??在燕發(fā)旺的商業(yè)版圖中，他的兄弟燕生旺、兒子燕帥等家族成員，都與其旗下企業(yè)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。

??就房地產(chǎn)而言，由燕發(fā)旺全資持股的山西驊燕置業(yè)有限公司，曾在康馨苑住宅小區(qū)項(xiàng)目中因無(wú)證、越證被罰152.59萬(wàn)元。

??同樣因?yàn)槲慈〉梅课萆唐贩款A(yù)售許可證，該公司賣房后遲遲不能交房，還被購(gòu)房者告上法庭。類似事件，也發(fā)生在燕發(fā)旺持股的其他房地產(chǎn)公司身上。

??在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，對(duì)于初次入京的開發(fā)商而言，將要面臨的考驗(yàn)很多，而且容錯(cuò)率很低。如果燕發(fā)旺在巨燕·燕京府項(xiàng)目上再次犯錯(cuò)，或者該項(xiàng)目不能一炮打響，那么其未來(lái)在北京想要有進(jìn)一步的作為，或許會(huì)變得困難重重。