中國房地產業協會副會長、藍城房產建設集團執行總裁、桃李春風建設集團董事長 傅林江

??中房網訊 2019年12月26日，第八屆中國養老地產與大健康項目交流大會暨百城（企業）聯動年會在湖南省湘西自治州吉首市隆重舉行。本屆大會以“承接產業轉移，促進康養產業發展”為主題，邀請了相關部門、養老與大健康企業家及相關的專業機構進行政策解讀、市場分析、經驗分享、產業導入和項目對接，推動企業間、項目間的合作。中國房地產業協會副會長、藍城房產建設集團執行總裁、桃李春風建設集團董事長傅林江在會上分享了長壽公寓智慧化應用的探索。

??以下為演講實錄：

??感謝我們向州長、曾會長，對我們這個會議的支持。剛才保利講了養老問題，我也帶來我自己的一些想法。第一個我們做二十幾年的品質地產，我們主要的方向我想這個給大家做一些簡單的介紹。

??今天講的是一個養老的問題，這個問題有自己的觀點，美好生活是我們奮斗的目標，我們認為我們要美好生活，如何去關心、愛護我們曾經的共和國奮斗貢獻一生的這部分人群，因為這些人都已經漸漸的老去，我們應該是愛護他，我們應該做一種事業去做，我認為養老產業不僅是產業，它是事業，養老作為一個產業來看。沒有給他們提供更好的生活，使他們能夠更健康，更長壽，我們要解決的是，使他們能夠幸福快樂健康和長壽這么一個事業。這是我們要做的事。

??這是我們綱領性的紀要，我想這個給大家簡單講一個觀念問題，因為時間關系，第一個問題現有的養老特點和模式，放下就行了，我重要是講后面的案例和如何做的問題，現在養老地產，養老應該改成頤養，我認為這兩個字一改，中國人的壽命，因為我們把自己定義為老人，什么叫老人？這個定義我認為是錯的，是中國的勞動制度決定他是老人，因為我們制度規定六十歲以上要退休，退休就叫老人。我已經六十多了，我是老人嗎，老人的定義不應該用年齡來定義，年齡定義老人是錯誤，現有的把幾個模式里面放下去。現在模式當中我們大部分做的第一個方面是縱向結合方向。我們現有的總結的一些內容。

??第二個現代頤養地產的開發高端化。現在高端化的地產方面，作為商業模式的頤養模式，因為我們頤養的模式做法就是政府做的，所以我們把這兩個問題分析清楚。第三個就是頤養多樣化的問題，因為這個里面，現在我們很多的企業，都在切這塊蛋糕。集約化的內容以地產加頤養模式。這個模式里面我們介紹幾個案例，一個是杭州的桃李春風，還有烏鎮雅園，還有藍灣小鎮等等。

??現在頤養地產的開發模式有九大模式，我給大家簡單的介紹一下，一個是專門建設頤養社區。這個就是把我們的頤養住宅、頤養公寓、頤養設施等等，多種居住類型的居住社區，還包括長者活動中心、康體中心、醫療服務中心、老年大學等各類配套設施，其開發主體可以是多種多樣的，既可以是民營企業也可以是由政府投資進行建設。

??第二種新建居住區中開發頤養組團。第三種普通社區配建各類頤養居住產品，城市里面的做法比較多一些。第五方面我們成熟社區周邊插建老年設施，因為現在我們中國有很多新的產品進入里面，土地有限，在老小區的周邊，原來一些老的工廠，廠房和一些居住設施當中，增加了設施。第五個就是與旅游產業結合模式，現在也在做，旅游地產的養老模式。

??我們昨天交流這個問題，百城聯動，因為這個承接到老人的養老和一定養老人群的分析，現在更多的分析下面。第六個就是與醫療產業結合，社區、醫院、大健康中心、護理機構，在計劃管理當中，這個是要在一定的條件下，如果沒有條件就做不了，有的更多的是考慮周邊社區醫院和社區之間的問題。這是第六種模式。

??第七種模式是與商業設施結合的模式，現在我們有很多繁華的區域當中里面，很多沒有成立，很多有商業性，做一些工業用地上的公寓，解決城市當中的一些頤養的人群的需求，建立一些配套。好多頤養機構，這是我們開發城市的商業模式。

??另外中外合資開發建設頤養機構，通過與國外頤養品牌團隊合作，引進發達國家管理經驗，可彌補國內頤養機構管理上的不成熟之處。和日本的管理，我們現在每年的團隊，去日本的學習，我們現在的管理模式里面，日本的日常管理來借助我們現有的頤養問題。

??下面結合幾個案例給大家做一些介紹，有些同志已經看完，這個內容我們再做一些深化，第一個是我們在浙江烏鎮雅園，擁有3.5萬方頤樂學院，與文明相結合的民宿系列產品，這個產品現在已經投放市場，投放市場的時間，從2012年開始投放，到現在是非常理想的，這個里面我講的是模式。我們在投入這些頤養結合的過程當中里面，商業模式的問題，其實我們從單純的頤養的投入，和頤養本身的平衡的話，是平衡不了的，我們在培育這個頤養當中里面，我們在公共配套設施上面，投了將近五六個億，但是在民營上將近兩千六百萬，現在我們很多的問題，老人去賺錢，老人去售卡，收費，我認為這個模式，純粹老人收費售卡的話，單純的養老模式里面，是存在非常大的營利性挑戰。我們真正把頤養，就是靠主張的利潤空間，貼到這個空間里面去。

??介紹一下里面頤養的元素，把居家的、機構的、社區的老人的學習內容。這里所有居住的房子，產生非常大的價值空間。雅達康復醫院這個做了規模比較大，里面就像五星級酒店，住進去沒有醫院的感覺。另外我們做了一種體系，這個體系里面主要的是把健康老人，半自理、全護理分為處理這方面的。九十幾歲的人不需要任何護理，完全自理，我們把他歸為活躍老人里去。剛才講我們去日本學習的時候，兩個模式，日本有一個模式，我們在將近六十萬方的，每套房子之間都是用下雨都是在一樣的房子。在社交場所當中去交流，這是一個非常重要的問題，頂層設計的時候要考慮到他們的需求。

??一個體系、兩大服務商和九大類的服務方式，體系建立是一套完結的，這是一些場景。老人在那里的心情要愉悅，不是高樓大廈放到樓上去，另外我們老人在活動當中需要健康評估，活動和我們的教育做出來以后，還有各種各樣的老人喜歡的少有的。

??第二個問題介紹的大家很熟悉的杭州的桃李春風的項目，這個項目我就不多展開介紹，我今天把這個細化一點，這個項目是一個爛尾去收購的時候，充分的考慮到，人在社區的生活，他們的需求，這是我們的政策服務中心里面。老年大學，我們大健康管理中心，老年活動中心。我們的鄉村文化，打造我們的社區組團，現在作為我們主要的一個模式，像北京的室內一樣。這是我們一百三十平的房子，這是一百八十平方的。房子不要太大，我們要把房子做小，我們限量版設計給大家翻一下。

??我們在設計的時候，道路、交通到里面的。后面講一下，我們現在在做頤養的人，我們現在在做最普通的，但是我們應該去改變，我們去過日本，我們去過新西蘭，我們去過美國，他們主要性的設施，我們去探索，幾個問題，第一個問題。我現在講到我們到九十歲以上以后，這個問題是非常麻煩的事情，我們現在考慮這個問題已經解決了，國內沒有人解釋，這是我講的第三個方面。

??第四個方面洗澡的問題，一個兩百斤重的，你的爺爺，你的爸爸、媽媽，怎么辦，有這個洗澡的設備，完全可以用現在自開發的方式，我們引進了自動洗澡機。昨天我們講了洗澡機和地的溫度非常有關系的，要用心去做，但是我們現在沒有人去開發，沒有人去研發。但我們要去為這些長者們，如何做好這方面的服務，我認為這個有事業心、有愛心，這些企業家們怎么去思考。另外就是我們現在中國已經完全超越了黑光技術，這些里面，特別是我們老人的24小時呵護，沒有紅外線的這種睡眠方式，如同白天一樣，老人往往死亡時間就是晚上，他的異常情況沒有被家人發現，現在的黑光技術，智能化上去以后，完全實時的監控到我們老人，使他們能夠在寶貴的30分鐘搶救過來。但是我們現在沒有這方面研究，也沒有這方面投入，中國已經有這個技術，已經應用到其他地方。

??第六個問題里面，我們今天來了很多的關于機器人的研發行業，我這里不是做廣告，因為我是和上海的機器人精英合作研發開發問題，現在的機器人二代、三代已經出來了，現在唯一的是沒有溫度、沒有情感，沒有真人版機器人出現，這個機器人現在做到，剛才我講的是醫生功能，現在我們還年輕，到了七十歲、八十歲以后，你還會看手機嗎，一定看不了，還會查很多資料嗎，一定查不了，這個時候陪伴他的就是機器人。

??第二個我們的家庭一定是夫妻兩個一個先走，一個后走，這個在情感的陪伴上就要靠機器人，現在發展在后面一點，理論的機器人就是家庭醫生，用這種方式來做，做真人版機器人，做出它的溫度，做出它的情感，在這個里面，是一個主力方向。

??希望我們有事業心的人從這方面去努力實現。謝謝！