中國房協(xié)養(yǎng)老地產(chǎn)與大健康專家、天佑安康養(yǎng)老集團董事長 陳琳翰

??中房網(wǎng)訊 2019年12月26日，第八屆中國養(yǎng)老地產(chǎn)與大健康項目交流大會暨百城（企業(yè)）聯(lián)動年會在湖南省湘西自治州吉首市隆重舉行。本屆大會以“承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，促進康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展”為主題，邀請了相關(guān)部門、養(yǎng)老與大健康企業(yè)家及相關(guān)的專業(yè)機構(gòu)進行政策解讀、市場分析、經(jīng)驗分享、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和項目對接，推動企業(yè)間、項目間的合作。中國房協(xié)養(yǎng)老地產(chǎn)與大健康專家、天佑安康養(yǎng)老集團董事長陳琳翰分享了康養(yǎng)項目投資八大機會與四大出路。

??以下為演講實錄：

??實際上和我們講的題目不太一樣。原來的題目三個階段、四大風(fēng)險與八大出路。三個階段的話就是2013年到2022年，是起步階段。第二個2023年到2032年是第二個階段。每一個不同的階段有不同的特點，從第二個的話養(yǎng)老不等于養(yǎng)老院，康養(yǎng)不等于養(yǎng)老，康養(yǎng)等于醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，醫(yī)養(yǎng)大健康產(chǎn)業(yè)，所以這是一個基本的概念，我們理解的。

??今天的內(nèi)容的話天佑安康目前總部在北京，正在運營的有三萬張床位，目前有三百五十個基地，在國內(nèi)國外七萬多會員，歐英養(yǎng)老商學(xué)院舉辦了46期。歐英明德是做養(yǎng)老咨詢，十年以來有22個省350個項目，中國養(yǎng)老研究院有488個研究成果。轉(zhuǎn)型康養(yǎng)地產(chǎn)，大部分沒有找到合適的盈利模式，絕大多數(shù)在推遲或者盈利無望，第三個無論現(xiàn)狀如何，房地產(chǎn)進入白銀時代之后，養(yǎng)老地產(chǎn)這種為老年人提供服務(wù)的專業(yè)地產(chǎn)，未來將是一個很大的方向，在2020年之后，肯定會出現(xiàn)一個井噴的發(fā)展狀態(tài)。第四個中國老齡化速度加快，養(yǎng)老地產(chǎn)的需求隨之會出現(xiàn)井噴式增長。

??分類來說一個是候鳥型的、主題型、功能型、產(chǎn)業(yè)型、平臺型、綜合型。從分級來講，一個是社區(qū)級、城市級、區(qū)域級、全國級、全球級。比如我們湘西地區(qū)可以做全國市場，做本地市場不足。

??四大陷阱的話，為什么那么多康養(yǎng)項目都會成功，第一個原因做投資開發(fā)，輕運營管理，第二個是重硬件設(shè)施，輕服務(wù)軟件。重資源利用，輕市場研究。我們說運營和服務(wù)才是康養(yǎng)成功的第一生產(chǎn)力。定位還有康養(yǎng)地產(chǎn)項目會成功，我們總結(jié)了四個原因，包括未來要想取得成功，這四個方面一定要重點關(guān)注，第一個是定位決定生死。第二個是體驗決定成敗。第三個是細節(jié)決定品質(zhì)。第四個團隊決定未來。我們做康養(yǎng)十四年，總結(jié)了三千六百五十項服務(wù)細節(jié)。一千六百五十項硬件細節(jié)，都可以分享，全國三十四個省級行政區(qū)的從有史以來最新版本，我們?nèi)绻苈?lián)系的話，會安排給大家發(fā)電子版，每個省都有一本，中央政府出臺的文件，截止現(xiàn)在是412本，都可以給大家免費分享。

??康養(yǎng)地產(chǎn)八大出路第一個是定位決定生死，品牌定位、客群定位和服務(wù)定位是非常非常關(guān)鍵的。第二個體驗決定成敗，在康養(yǎng)地產(chǎn)和普通地產(chǎn)的區(qū)別之一，普通地產(chǎn)可以銷售，小體驗、中體驗、大體驗可以營銷前置。中國不缺少房子，缺的是人性化、專業(yè)化的服務(wù)，中國老年人的真實需求是七怕，怕死、怕病、怕孤單、怕被騙、怕花錢、怕失眠、怕沒用。如果解決了，將會有自己的競爭力和服務(wù)特色。

??專業(yè)決定品質(zhì)，專業(yè)化運營、專業(yè)化開發(fā)。第五是定制式的模式，做康養(yǎng)項目，應(yīng)該先找客戶，研究客戶需求，因為客戶是分類分級的，從升級狀況，失能失制的，身體需求、一般需求，輕剛需、硬剛需，需求不分類，一切都白費，所以定制是營銷、開發(fā)、服務(wù)，能夠解決康養(yǎng)地產(chǎn)的定制問題和運營問題。

??第六個是養(yǎng)老+綜合體，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈長，第一個養(yǎng)老+生態(tài)農(nóng)業(yè)，旅游觀光，什么叫休閑度假，在一個地方待三天，旅區(qū)養(yǎng)老就是在一個地方待一個月，第五是養(yǎng)老+互聯(lián)網(wǎng)，養(yǎng)老+金融、養(yǎng)老+投資、養(yǎng)老+就業(yè)、養(yǎng)老+創(chuàng)業(yè)，積極應(yīng)對老齡化和健康化里面，政策是說明我們中國的老年人長壽健康。第二個是五十五到七十歲的健康自理的老年人，絕對不需要養(yǎng)老，需要什么？需要享受老年生活。所以我們在剛退休不久的老年人，有十年到十五年的黃金期，剛退休的老年人創(chuàng)業(yè)成功率80%。應(yīng)屆畢業(yè)的大學(xué)生創(chuàng)業(yè)1%，我們要認識到康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)重在產(chǎn)業(yè)。

??第七個出路就是雙創(chuàng)型老齡產(chǎn)業(yè)園，把模式創(chuàng)新。第八個是我們可以提供康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)項目的全程策劃，可以提供全程的銷售，因為走遍天下有七萬九千八百會員，都是退休的三高人群，退休的高級知識分子，退休的高級公務(wù)員，退休的高級民營企業(yè)家或者是中高層的干部，高級管理者。第三個是全程籌備，第四個是全程運營。

??我們最后總結(jié)一下，就是做康養(yǎng)地產(chǎn)的項目最重要是要做好頂層設(shè)計，頂層設(shè)計最重要的是三句話。第一句話叫產(chǎn)業(yè)鏈、第二句話叫價值鏈、第三句話叫供應(yīng)鏈。我們在多元化和相關(guān)多元化怎么發(fā)展是重要的，保利集團作為央企實力很強大，可以多元化發(fā)展，我們民營企業(yè)肯定重視專業(yè)化發(fā)展。

??第二個的話，我們這個階段要做一個康養(yǎng)地產(chǎn)項目想成功的話有五句話我們總結(jié)了一下，第一句話叫資產(chǎn)政權(quán)化，第二句話叫康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)化，第三句話服務(wù)智能化，第四句話運營網(wǎng)絡(luò)化，就是O2O，第五句話是團隊專業(yè)化。專門教育本科文憑，下一步發(fā)展老年電子產(chǎn)業(yè)，老年住宅產(chǎn)業(yè)和老年金融和財富產(chǎn)業(yè)等等，所以康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)如果能給它做起來的話，我們相信就不是希望一個養(yǎng)老的概念。

??最后的話我想我自己的想法，第一不忘初心，牢記使命。初心是什么呢，就是給老年人提供一個晚年的幸福生活，最少說目前這個階段不是最好的機會，養(yǎng)老團隊需要認真六門課程，老年心理學(xué)，老年行為學(xué)，老年消費學(xué)，老年藝術(shù)和老年護理學(xué)。不忘使命，作為康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，沒有使命感的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)從業(yè)者很容易成為一個，我們偏離官方的是四句話。為黨和政府分憂，讓投資者賺錢，這是我們必須牢記的使命，我們的愿景就是在未來十幾年能夠投資運營一百個康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。第一不忘初心，牢記使命。

??第二基本理念，積極的老齡化、健康的老齡化極為重要，青年老人五十五到七十之內(nèi)，是寶貴的財富。第二就是健康老齡化，我們中國的老年人，長壽不健康，慢性病纏身這是一個現(xiàn)象和需求，如何長壽健康，剛才我們曾會長說，年輕人進城創(chuàng)業(yè)，老年人出城享受健康生活，這是未來一個趨勢，我們陳會長也講了這個問題，我是在實踐中非常認同的，這是第二個基本理念。

??第三個康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)運營和服務(wù)能力才是核心競爭力，做現(xiàn)階段的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)，我已經(jīng)做了十幾年了，我總結(jié)了，只要我們核心競爭能力提升，希望將會越來越好，最后的時間還有兩分鐘，第一句話，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前景，無限美好，絕對是朝陽產(chǎn)業(yè)，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)未來市場的總產(chǎn)值，二十萬億也好，多少萬億也好，絕對是我們房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的必然方向，是重大戰(zhàn)略機遇。第二房地產(chǎn)公司做地產(chǎn)，容易做思維定制和慣性思考的路徑，折舊會很麻煩，所以的話我們一定要換位思考，老年人的需求到底是什么，我們要分類分級，所以我在全國老年辦開會的時候反復(fù)講，消費需求分類，一切白費，第三個老年人不是包袱，老年人不是養(yǎng)老的簡單對象，一定要認識到，去了解老年人，如果我們今天從事康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，你真的了解老年人的需求嗎，所以老年人真的是怕死、怕病、怕孤單、怕被騙、怕花錢、怕失眠、怕沒用，這七大痛點，七大體系，解決了七大問題，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，你做任何一個項目都有可能成功。