2025-05-08 16:54:49 來源：中房網
??2025年第一季度，中國長租房市場在政策支持和市場需求的雙重作用下，繼續展現出復雜的發展態勢。隨著經濟環境的逐步復蘇和租賃市場的季節性波動，長租房行業在規模擴張、盈利能力和運營效率等方面呈現出不同的變化趨勢。
??中國房地產業協會基于行業發展情況繼續發布《2025年一季度中國長租房發展指數分析報告》，該報告旨在剖析一季度以來住房租賃行業運營情況，為行業內外的觀察者和決策者提供具有價值的參考信息。
??一、發展指數綜合得分分析
??2025年一季度，長租房行業發展指數綜合得分50.15分，較上季度環比下降1.22分，同比下降5.69%。這一下降主要受到企業成長性指標得分顯著下降的影響，而企業規模性指標得分則有顯著提升。具體來看，企業成長性指標從上季度的19.8分下降至18.43分，環比得分下降6.9個百分點；企業規模性指標從上季度的22.59分增長22.82分，環比增長1.05個百分點。企業盈利性指標從上季度的8.99下降至8.89分，環比下降1.05個百分點。主要原因與市場競爭加劇和租金增長乏力有關。長租房市場在2025年第一季度呈現出一定的調整態勢，一是在政策支持下，具備資金和資源優勢的房企和地方政府平臺公司加快項目投放，而部分中小機構因盈利困難可能退出或整合市場。二是年底通常處于傳統租賃淡季。房東為避免春節期間房屋空置造成損失，紛紛主動下調掛牌價格。同時，隨著春節臨近，部分房東預期節后將迎來返租熱潮，提前調整價格以應對傳統租賃市場的返工旺季。此外，部分企業為吸引更多租客，提升出租率與續租率，自年底起推出降租、免租等優惠舉措，且活動持續至春節后，從而在結構上拉低了整體租金水平。
??二、一級指標分析
??成長性：19.8分下降至18.43分，環比得分下降6.9個百分點，同比下降25.7%；這一下滑主要受到新增住房數量減少的影響，其中14家企業環比新增長租房數量下降超過50%，此外租金增長率環比下降18.97%，反映出市場需求的減弱和市場競爭的加劇。市場進入傳統淡季，租賃需求減少，同時金融政策收緊導致企業融資難度增加，影響新增項目的推進和儲備項目的增加。
規模性：企業規模性指標從上季度的22.59分增至22.82分，環比增長1.05個百分點，同比下降15.61%。規模性指標的增長主要得益于兩個原因一是前期政策支持下建設的長租房項目逐步完工并投入運營，推動了開業規模的增長。二是盡管市場面臨傳統淡季和需求減少的挑戰，但企業通過維持一定的項目儲備規模和推進前期項目的順利開業，成功擴大了市場供給。
??盈利性：企業盈利性指標從上季度的8.99下降至8.89分，環比下降1.05個百分點，同比增長3.1%。這一下降主要受到租金收入和其他營業收入下降的影響。盡管出租率保持穩定，但整體租金水平在第一季度依然持續下降，導致租金收入減少。特別是在傳統租賃淡季，市場需求的減少使得企業不得不降低租金以吸引租客，從而影響了盈利性指標。其次，租客在這一時期的消費意愿和支出能力有所下降，導致對增值服務的需求減少。這進一步影響了企業的多元增值收入，使得其他營業收入也有所下降。
??三、二級指標分析
??（一）成長性
??1.新增長租房數量：一季度行業新增長租房指數得分從上季度的64.55分下降至34.44分，較上季度降低30.11分，環比下降46.64個百分點，同比下降52.67%。根據樣本數據顯示，與去年四季度相比，新增長租房數量從64549間下降至34441間，具體來看，14家企業新增長租房數量下降50%以上，6家企業新增長租房數量下降在5%-50%之間，25家企業本季度沒有新增，只有5家企業本季度略有增長。這表明市場整體擴張速度顯著放緩，企業對新增項目的投入更加謹慎。
??2.新增儲備項目數：一季度，長租房市場的新增儲備項目數指數得分從上季度的35.61分增長至53.22分，較上季度增長16.61分，環比增長49.46個百分點，同比增長24.65%。根據樣本數據，從去年四季度到今年一季度，新增儲備項目數從35609套/間增長至53220套/間。政策對長租房市場的持續支持，特別是對保障性租賃住房的鼓勵政策，促使企業積極籌備新項目，滿足未來市場需求。二是存量資產盤活加速，通過“非改租”（商辦、工業廠房改租賃住房）增加的供給量可能在一季度集中釋放。
??3.租金增長率：一季度行業租金增長率得分出現顯著下降，從上季度的-7.73分下降至-9.19分，環比下降18.97個百分點。因市場季節性因素，一季度通常處于傳統淡季，雖然一線及強二線城市因新興產業聚集出現小幅上漲，但三四線城市因人口流出和供給過剩租金持續低迷。
??4.客戶續簽率情況：一季度客戶續簽率得分保持在70分，與上季度持平，從樣本數據來看，行業平均續簽率從去年四季度的58.49%上升至59.28%，環比增長1.35個百分點。具體來看，有7家企業續簽率在35%到49%之間，24家企業在50%到59%之間，11家企業在60%到69%之間,而7家企業的續簽可達到70%到85%，且新投海瑜本季度客戶續簽率持續保持在90%以上。原因分析：一是企業正不斷通過加強房源維護、提供更多的配套服務以及優化租后管理提升租客的滿意度。二是盡管市場整體處于傳統淡季，但經濟環境的逐步復蘇和就業市場的穩定，增強了租戶的支付能力和租賃信心。租戶更傾向于選擇續租現有住房，而不是在市場不穩定的情況下尋找新的租賃房源。
??5.外部融資規模情況分析：一季度外部融資規模情況本季度得分10分，與上季度持平。這一指標未見下降，但整體市場融資環境仍面臨挑戰。原因分析：一是整體經濟環境的不確定性導致投資者信心不足，資金流向更為謹慎。長租房市場作為房地產相關領域，受到宏觀經濟波動的影響較大，融資難度依然較高。二是盡管政策對長租房市場有一定的支持，但金融政策的調整和監管要求的加強，使得企業獲取外部融資的渠道更加狹窄條件更加嚴格。這限制了企業的融資規模和速度，影響了外部融資規模的進一步提升。
??（二）規模性
??1. 行業開業規模量：一季度，長租房行業開業規模量指標得分從上季度的56.26分提升至56.3分，較上季度增加0.04分，環比增長0.06個百分點，同比增長17.57%。根據樣本數據，一季度開業總規模達到112.59萬套/間，相較上季度增長了0.07萬套/間。這一增長一是得益于前期政策支持下建設的長租房項目在本季度逐步完工并投入運營，推動了開業規模的穩步增長。二是，盡管市場整體處于傳統淡季，但隨著經濟環境的逐步復蘇和就業市場的穩定，市場預期有所改善。企業對未來的市場信心增強，推動了更多項目的開業和運營。
??2. 行業儲備規模情況（在管項目含儲備項目）：一季度行業儲備規模得分也略有提升，從上季度的75.57分，提升至77.1分，環比增長了2.03個百分點，同比增長13.77%。原因分析：政策對長租房市場的持續支持，特別是對保障性租賃住房的鼓勵政策，促使企業積極籌備新項目，以滿足未來市場需求。市場預期的改善和經濟環境的逐步復蘇，也增強了企業的投資信心，推動了新增儲備項目的增加。
??（三）盈利性
??1.租金收入：一季度行業租金收入得分32.57分，較上季度降低0.96分，租金收入環比降低2.36個百分點，同比增長6.9%。原因分析：一是隨著前期儲備項目的逐步完工和開業，市場上的租賃房源數量有所增加。更多的房源投入市場，盡管單套租金有所下降，但整體租金收入因房源數量的增加而有所提升。
??2.其他營業收入（多元增值收入）：一季度其他營業收入得分0.2分，較上季度略有下降，環比下降19.98個百分點。一是市場需求季節性波動：第一季度通常處于傳統租賃淡季，市場需求相對減少。租客在這一時期的消費意愿和支出能力有所下降，導致對增值服務的需求減少，從而影響了多元增值收入的表現。二是競爭加劇，隨著長租房市場的不斷發展，市場競爭日益激烈。企業為了吸引租客，可能會在增值服務方面提供更多的優惠或折扣，這在一定程度上壓縮了多元增值收入的利潤空間。
??3.出租率：本季度行業出租率得分保持滿分100分，與上季度持平，但從實際出租率的絕對值來看，行業平均出租率從四季度的91.71%，下降至91.31%，減少了0.6個百分點，環比下降0.5個百分點，同比下降1.46%。一是季節性因素，第一季度通常處于傳統租賃淡季，市場需求相對減少。特別是在春節后，租客的返城時間有所推遲，導致租賃市場的活躍度未能如預期般迅速提升，從而影響了出租率。二是保障性租賃住房的大量入市，隨著保障性租賃住房項目的推進，市場供給量顯著增加。這些住房通常以較低的租金水平入市，吸引了部分租客，從而對市場化長租房的出租率產生了一定的分流效應。
??4.運營成本：本季度運營成本得分為31.81分，相較于去年四季度得分下降0.68分，環比下降2.1個百分點，同比增長9.48%。原因分析：一是市場季節性因素，第一季度通常處于傳統租賃淡季，市場需求相對減少，導致租賃業務的活躍度下降。在這種情況下，企業可能會采取一些成本控制措施，如減少營銷活動、優化人員配置等，以應對市場需求的減少，從而降低了運營成本。二是成本優化措施，企業通過優化運營流程、提高資源利用效率以及加強成本管理，成功降低了單位運營成本。這些措施包括采用更高效的物業管理系統、優化供應鏈管理、減少不必要的開支等，從而在一定程度上緩解了運營成本的壓力。
??本期長租房行業發展指數成分企業名單
??排序按照參編順序排列
??數據說明：
??1.數據統計時間為2025年1月1日至2025年3月31日。
??2.本報告中的數據來源為數據提報合格的住房租賃企業提供，中國房地產業協會會同上海克而瑞信息技術有限公司通過多途徑數據監測，包括現場項目調研，對住房租賃企業提供數據進行驗證。
??3.本報告分數計算方法詳見《關于印發編制長租房發展指數的通知》（中國房協〔2023〕201號）內容。
??主要研究成員：
??張其光 王毅 趙曉英 王偉 王俊林 劉穎 肖曉
??聯系方式：
??中國房地產業協會長租房分會
??地址：北京市海淀區甘家口街道車公莊西路中國水利水電科學研究院 國際泥沙中心6層602
郵箱：fangxieczffh@163.com
??報告說明：
??本報告是由中國房地產業協會長租房分會出品的《中國長租房行業發展指數分析報告》系列報告之季度報告，旨在準確反映住房租賃市場的發展狀況，推動行業健康發展，促進建立租購并舉的住房制度。更多行業信息，請關注中房網長租房分會 （http://m.664493.com/zt/czf/index.html）和長租房分會微信公眾號。
??免責聲明
??由于指數信息公開時間和部分統計口徑的差異，可能出現與相關政府部門最終公布數據不一致的情形。則最終以政府部門權威數據為準。
??報告內容僅供參考，不構成投資和決策建議，投資者據此操作，風險自擔。
??本報告版權歸中國房地產業協會長租房分會所有，本單位對本報告保留一切權利。未經書面授權，任何機構和個人均不得對本報告進行任何形式的發布、復制、引用或轉載。如經過本單位同意引用、刊發的，須注明出處為“中房協 長租房分會”，且不得對本報告進行有悖原意的引用、刪節和修改。
