??中房網(wǎng)訊 為結(jié)合“十三五”規(guī)劃，分析展望房地產(chǎn)趨勢，貫徹創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，加快供給側(cè)改革，發(fā)展新型建造和住宅產(chǎn)業(yè)化，并探討交流中美 房地產(chǎn)市場，增進(jìn)雙方合作，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、美國亞裔房地產(chǎn)協(xié)會于2016年6月22日—6月24日，在江蘇省常州市舉辦第八屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇暨第三屆中美房地產(chǎn)高峰論壇。論壇現(xiàn)場，萬科企業(yè)股份有限公司高級副總裁、首席研究員譚華杰先生進(jìn)行主題演講，他的演講題目是中國房地產(chǎn)市場：量與價(jià)之辯。

萬科企業(yè)股份有限公司高級副總裁、首席研究員 譚華杰

??以下為內(nèi)容實(shí)錄：

??譚華杰：今天討論房地產(chǎn)的未來，講到未來之前，我們簡單的回顧一下過去，過去30年，中國的房地產(chǎn)也是讓人看不懂的奇跡。關(guān)于過去房地產(chǎn)行業(yè)，有兩個(gè)讓人看不懂的東西，一個(gè)就是巨大的量。我見一些境外投資人的時(shí)候，他們經(jīng)常問我一個(gè)問題，為什么中國會蓋這么多房子，我在中國任何一個(gè)地方都可以看到很多的房子。關(guān)于量的問題，更多提問者是在中國之外。現(xiàn)在的文明，最初是從歐洲開始，但是在歐洲有沒有見過人口1000萬的城市？其實(shí)在歐洲歷史上存在。但是當(dāng)美國成為經(jīng)濟(jì)中心的時(shí)候，我們看到了人口超過2000萬的城市，在日本是出現(xiàn)了人口超過了4000萬的城市。我在之前的論壇上，預(yù)測到在中國會出現(xiàn)人口超過5000萬的城市，我們現(xiàn)在所在的地方，可能就是未來全球最大的都市帶的一部分，就是長江三角州都市帶。   
    在他們覺得中國蓋了這么多房子的時(shí)候，因?yàn)樗麄兇_實(shí)沒有見過這么大的城市。中國目前有20個(gè)人口超過2000萬的城市，其實(shí)包括中國的上海，也包括雅加達(dá)，瑪里拉，或者是墨西哥城。在未來我們看到超級都市，更多是出現(xiàn)在后發(fā)的國家。關(guān)于房地產(chǎn)的市場總量的概念，未來在發(fā)展中國家不斷更新，這是第一個(gè)問題關(guān)于量。
    第二個(gè)問題關(guān)于價(jià)，這個(gè)問題更多來源于國內(nèi)。中國的房價(jià)是不是太貴，是不是泡沫化的價(jià)格？這個(gè)爭論從2005年就開始，從十幾年前，很多人認(rèn)為中國的房價(jià)已經(jīng)是一個(gè)過高的價(jià)格，因?yàn)橹袊?dāng)時(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了房價(jià)泡沫化。那時(shí)候上海的房價(jià)是每平米是4000塊錢，這個(gè)爭論一直延續(xù)了十幾年，在這個(gè)過程中，中國大城市的房價(jià)上漲了20倍。我們再看這兩個(gè)問題，第一個(gè)中國這樣房屋建設(shè)巨大數(shù)量能否維持，在未來中國房屋的新開工，是否會出現(xiàn)大幅下降。第二個(gè)中國的房價(jià)會繼續(xù)上漲，還是在高位停留，還是中國的房價(jià)已經(jīng)泡沫化，還會繼續(xù)下降，就像日本一樣。這也是關(guān)心房地產(chǎn)的人最關(guān)心的話題。我們現(xiàn)在試圖做簡單的分析。   
    關(guān)于房地產(chǎn)所有長期問題，背后都是人口問題，這是我們在10年就明確做出的結(jié)論。幾乎中國所有人口學(xué)家，對于最后幾年，中國房地產(chǎn)的市場走勢，全看錯(cuò)了。中國沒有任何一個(gè)人口學(xué)家，預(yù)測到2013年房價(jià)上漲，也沒有一個(gè)人在2015年看到中國房價(jià)上漲。為什么中國所有人口學(xué)家，在預(yù)測中國房價(jià)的時(shí)候，在2013年就轉(zhuǎn)向放空，這里面主要的問題是人口，這里面包括人口的數(shù)量和人口的分布，還有人口的質(zhì)量，從中國人口總數(shù)和年齡分布。中國人口增長已經(jīng)從高速增長轉(zhuǎn)向低速增長，中國家庭小型化已經(jīng)進(jìn)入尾聲，中國老齡化正在上升，中國的撫養(yǎng)比在未來持續(xù)上升。從這些角度看，這些結(jié)論并不有利于對中國房地產(chǎn)進(jìn)行有利的判斷。但是這些忽略了另外一個(gè)問題，就是地域分布和質(zhì)量分布。   
    中國去年的城市化分布是69.1%，也就是我們城市化還沒有結(jié)束。每一個(gè)國家最終城市化水平不會完成一致，我們可以用一個(gè)倒退的方法，我們看一下最后的農(nóng)業(yè)人口，這個(gè)由人均耕地決定。中國我們知道，是一個(gè)人均耕地比較少的國家，所以中國未來得城市化是比較高的水平，有可能跟日本差不多是90%的水平。根據(jù)現(xiàn)在的預(yù)測，在未來10年，中國還要新增1.7%城市人口，這些人口都以勞動人口為主，我們就中國整體結(jié)構(gòu)來看，老齡化問題正在凸現(xiàn)，在農(nóng)村城市地區(qū)，我們城市地區(qū)依然會保持一個(gè)比較好的人口年齡結(jié)構(gòu)。   
    第二個(gè)是關(guān)于人口質(zhì)量緯度，在這里面最重要的指標(biāo)是受教育的水平。在1992年至今20年，受教育水平大幅提升，大學(xué)入學(xué)率提升了40%。在1992年，中國的大學(xué)入學(xué)率4%，到現(xiàn)在大學(xué)入學(xué)率已經(jīng)超過印度3倍。這樣的人口在未來財(cái)富創(chuàng)造都有潛在提升。這樣的因?yàn)槭芙逃嵘瑫霈F(xiàn)在這個(gè)人的35歲以后。中國因?yàn)榇髮W(xué)入學(xué)人數(shù)，迅速上升帶來人口質(zhì)量紅利，這個(gè)紅利在2030年才出現(xiàn)。   
    如果我們真的對人口進(jìn)行全緯度的，更加完整的分析，我們認(rèn)為中國房地產(chǎn)行業(yè)，在未來有比較大的空間。這個(gè)并不意味著中國未來建筑量持續(xù)上漲。衡量一個(gè)城市，或者一個(gè)地區(qū)，現(xiàn)存住房是否足夠，最簡單就是套戶比，就是平均一個(gè)常住家庭擁有幾套住房。這個(gè)數(shù)據(jù)有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)是在1.1，當(dāng)套戶比超過1.1以后，很難繼續(xù)攀升。而中國目前，我這里有49個(gè)城市列表，套戶比低于1還有12個(gè)，有8個(gè)城市目前已經(jīng)超過1，但是不到1.1，也就意味著住房總量存在增長，還有9個(gè)城市套戶比超過1.1，也就意味著如果人口不增加，目前的總的套戶比是足夠。像沈陽和鞍山，現(xiàn)在的套戶比已經(jīng)達(dá)到了1.5。如果這些城市人口不增加，只能通過拆除舊房子降低套戶比。   
    這個(gè)數(shù)據(jù)可以解釋一個(gè)現(xiàn)象，在過去兩年，北京、上海、深圳的房價(jià)都發(fā)生大幅上漲，但是廣州的房價(jià)沒有上漲。廣州是在1.1這個(gè)位置，是橙色區(qū)域最下面，最接近1.1，廣州目前的住房存量是足夠，如果廣州以后要建更多房子，前提是有更多人口進(jìn)入這個(gè)城市。這個(gè)數(shù)據(jù)也能解釋，為什么在過去幾年當(dāng)中，沈陽和鞍山市場變得非常困難，因?yàn)槿齑娴睦щy非常大。   
    我們再看一下邊際的量，也就是增量的水平。衡量一個(gè)地區(qū)或者經(jīng)濟(jì)體，住房增量的幅度或者大小，有另外一個(gè)重要的指標(biāo)，就是千人建設(shè)套數(shù)。這個(gè)數(shù)據(jù)在國際上有歷史參考水平。在其他國家，這個(gè)比重最高是韓國和日本，最高套數(shù)是14套。但是我們國家在過去10年，這個(gè)水準(zhǔn)是明顯高過14。也就超過這個(gè)韓國和日本高峰期，超過了一倍。在最近幾年，我們可以看到左邊的4條曲線，都向下走，說明我們千人建設(shè)套數(shù)在下降。到了二線城市量依然很大，高于其他國家歷史峰值的水平。我們未來依然有進(jìn)一步下降的空間。   
    我們做了一個(gè)大膽的預(yù)測，在未來10年，我們每年新建的住房，下降到12.7億每年，這個(gè)相對于2015年的水平下降了12.4%。相對于11-13年歷史峰值，下降了3%。我們過去建設(shè)高峰，在未來無法持續(xù)，但是這個(gè)下降幅度，在2015年完成差不多，我們今年新開工的數(shù)量，比去年有增長，但是增長不是有序。在之后，相對于2015年住房新開工還是緩慢的趨勢。但是分大年和小年，但是在大年之后就會有小年，長期來看，會圍繞每年2-3的下降中軸線做上下的波動。   
    剛才談到是關(guān)于量的問題，我接下來討論一下價(jià)格。中國討論房價(jià)走勢的時(shí)候，更多是找到國際上的標(biāo)桿是日本，我們更多是回憶日本1992年之后，持續(xù)20年房價(jià)下跌，日本的東京核心區(qū)商務(wù)房價(jià)下降了80%，但是我們不能忽略一個(gè)基礎(chǔ)事實(shí)，在人類歷史過程中，我們看到房價(jià)上漲的基數(shù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)多過房價(jià)上升的價(jià)格。   
    這是過去40多年，能找到連續(xù)的數(shù)據(jù)，這里面紅色區(qū)域意味房價(jià)發(fā)生很大上漲，綠色部分是房價(jià)明顯下跌。這里面有61個(gè)紅色的塊，意味著在這些經(jīng)濟(jì)體里面，出現(xiàn)過大幅的房價(jià)上升，但是只有11個(gè)綠色的塊。德國是全世界房價(jià)最穩(wěn)定城市。在這里面一列是中國臺灣，為什么臺灣值得關(guān)注？因?yàn)樗?998年的時(shí)候，房價(jià)也沒有跌，1998年亞洲金融危機(jī)，導(dǎo)致亞洲絕大多數(shù)的經(jīng)濟(jì)體都有房價(jià)下跌，但是臺灣房價(jià)沒有下跌，這是非常有趣的現(xiàn)象。我們當(dāng)時(shí)是試圖通過27個(gè)經(jīng)濟(jì)體找到房價(jià)變動的規(guī)律。在這之初，我們試圖找到美國和日本這樣的宏觀變動情況，但是我發(fā)現(xiàn)對于房價(jià)影響的現(xiàn)象，在美國和日本例子上面，他們都沒有做過真正深入的量化研究，我們可能是全球第一個(gè)對不動產(chǎn)價(jià)值做量化的研究。
    在14年的時(shí)候我們花的7年的時(shí)候，最后我們找到一個(gè)無法定的指標(biāo)組合。第一個(gè)是居民的部門利息保障倍數(shù)，還有一個(gè)是新房名義市制最大購買力占有比例。   
    那么我們?nèi)绻凑者@兩個(gè)指標(biāo)對中國目前的情況進(jìn)行評估，我們可以看到中國居民在購房時(shí)使用的水平是最低。我們可以看到中國居民，無論是按揭貸款的總量，占經(jīng)濟(jì)的比例，還是占全部總貸的比例，都低于美國。   
    第一個(gè)是這個(gè)指標(biāo)，我剛提到臨界值是1.5，我們可以回答為什么1998年的時(shí)候，韓國、香港房價(jià)發(fā)生很大下跌，但是臺灣沒有下跌，因?yàn)楫?dāng)時(shí)他們這個(gè)指標(biāo)處于安全的位置。在過去的兩年當(dāng)中，我們有效預(yù)測香港和澳大利亞的房價(jià)的波動。這個(gè)指標(biāo)從目前來看，還是所有我們發(fā)現(xiàn)指標(biāo)當(dāng)中最好的。   
    中國整體目前這樣的居民利息保障倍數(shù)是極高的水平，這個(gè)指標(biāo)從來沒有跌過10，即使在2010年有所下降，但是15年又有所上升。   
    第二個(gè)指標(biāo)是新房名義市制對居民巨大購買力占用比例，這個(gè)指標(biāo)非常好的解釋美國的次貸危機(jī)，這個(gè)指標(biāo)在過去十幾年歷史當(dāng)中，中國在水平最高的時(shí)候，是在2011年，是到了65%，差點(diǎn)接近了這個(gè)值。所以之后這個(gè)指標(biāo)又下降。但是16年這個(gè)指標(biāo)又會上升。在未來5-10年，這個(gè)指標(biāo)要進(jìn)入到一個(gè)危險(xiǎn)區(qū)間，這個(gè)概念是非常低的。   
    我們也可以看一下中國目前的特大城市房價(jià)和全球主要的都市之間的關(guān)系。這是主要城市的核心區(qū)，最主要是紐約曼哈頓，再是香港，再是上海陸家嘴，再就是倫敦，中國的房價(jià)已經(jīng)進(jìn)入到全球最昂貴的地區(qū)，我們之前也做過研究。北京、上海的房價(jià)超過紐約，并不是不可接受，或者特別怪異的事情，有數(shù)理上的合理性，但是如果超過紐約太多，通常接下來下場都是很快悲慘。其中總典型的就是日本。1990年日本的房價(jià)是紐約的3倍，我們當(dāng)然希望北京、上海不要發(fā)生東京這樣的事情。所以北京、上海現(xiàn)在的房價(jià)還是較為安全的區(qū)域，但是已經(jīng)在泡沫區(qū)的邊緣。   
    現(xiàn)在北京、上海郊區(qū)的房價(jià)比紐約貴，這樣的價(jià)格，我相信可以消化，但是不存在接下來房價(jià)再大幅上漲的合理性。我們看到從去年以來，北京土地的位置都非常貴，在昌平這樣一個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)的位置，土地賣到4-5萬一平米，這地方的房價(jià)只賣2萬多。如果這個(gè)地有合理的利潤，這個(gè)地方的房價(jià)必須賣到8萬。如果房價(jià)漲到8萬，就是在目前的水平漲3倍，如果再漲3倍，就比紐約的房價(jià)不止貴3倍，這個(gè)價(jià)格比1990年東京更貴的價(jià)格。這樣的房價(jià)是非常危險(xiǎn)的事情。對于現(xiàn)在出來的地王現(xiàn)象，我希望行業(yè)保持高度警惕。在部分城市目前的土地價(jià)格，里面所隱含的價(jià)格，是不能突破的市場價(jià)格。如果買了這些地王的開發(fā)商，他們也賺錢，就說明中國在那時(shí)候已經(jīng)出現(xiàn)了跟日本90年代一樣的泡沫。
   我們認(rèn)為中國在未來會出現(xiàn)緩慢的下降，但是各個(gè)城市有一些分化，但是在珠三角和長三角，依然有很大空間。中國目前并不存在房價(jià)過高，或者是馬上出現(xiàn)明顯下跌，這種概率和可能性是非常低的，好的，謝謝大家的聆聽。