中國房地產為協會副會長、藍城房產建設管理集團有限公司執行總裁傅林江

??7月11日，中國房地產業協會在成都舉辦了第九屆中國房地產科學發展論壇。來自全國1000多位房地產企業、中介企業、設計施工單位、建筑部品企業、金融機構、科研機構的代表，圍繞深化房地產供給側結構性改革，提高供給質量，滿足多層次需求，推動房地產“三去一降一補”和長效機制的建立，展開探討交流。中國房地產為協會副會長、藍城房產建設管理集團有限公司執行總裁傅林江在會上作了精彩演講，以下是實錄節選：

??逆城市化的做法大家都比較清楚，逆城市化是城市人口向鄉村居民點和小城鎮回流，是指當城市的發展到了一定極限，中心城市的各種功能，如政治、經濟、文化、居住、休閑娛樂等功能向有條件的中小城鎮及鄉村分解，勞動力與消費群體也發生轉移。

??逆城市化的人口流動一般呈現特定的階層秩序，富人最先搬出，隨后是中產階級。我們對歐美城市進行研究，發達國家的城市人口遷移分三個階段，第一個階段，就是我們現在正在走的階段，鄉村和農村向城市集聚，就是城市化的進程。第二個階段，當城市化集聚到一定階段以后，向城市外圍轉移，這就是城市的郊區化。第三個階段，城市集聚，從大城市向小城鎮，鄉村的轉移。

??我國現在的城鎮化，城鎮常住人口7億9298萬人，城鎮化率為57.35％，從2002年以來城鎮化水平穩步提高，城鎮化率以平均每年1.35個百分點的速度發展，比較歐美發達國家的75％到80％還有一定的時間。我們現在的城鎮化雖然只有57.35％，但是現在已經帶來了諸多的矛盾和問題，主要是對于城市，現在大中型城市因人口高度的膨脹，造成交通擁堵，空氣污染，房價畸高，資源緊張，將制約城市的可持續發展。中小型城市特別是小城鎮由于教育，醫療等資源分配不合理，導致吸納就業的能力弱而發展緩慢，因此發展上形成了巨大的落差。

??在鄉村上，我們農村制度的改革尚未有實質性的突破，農村土地荒廢比較嚴重，農村資源分配落后，農村收益比較低，勞動力大量的來到城市，在農村結構里面，污染日趨嚴重。對于歐美城市，中國主要的城市已基本完成第一階段的人口遷徙，這些城市未來要重點考慮第二與第三階段的逆城市化的發展了趨勢。而中國目前因高速的迅速發展，明顯縮短了城鄉的空間距離和心理距離，突破了城市邊界，走廊效應凸顯，必然更快進入逆城市化的發展階段。2016年7月，國家住建部，發改委，財政部聯合發文，提出在全國范圍內開展特色小鎮建設上下功夫。

??在這個階段里面，怎么來考慮這一項計劃的推進，讓資源在城鄉之間雙向流動，按照統籌，協調城鄉發展的科學發展觀，在制定城市化規劃的同時，相應規劃農村小鎮建設，在規劃城市農村資源的同時，也要把城市生活方式推廣到農村去。

??那么，如何去規劃小城鎮的發展，讓目前房地產開發企業向小城鎮建設與特色小鎮開發的戰略轉型完全符合城市化的發展規律？在特色小鎮的開發建設過程中，應該把握哪些要點呢？

??第一個是小城鎮的選址。小鎮開發選址應該有六個要素，第一大要素是當地政府對開發商要有充分的理解和支持，小城鎮的開發是比較長期的周期，一般是5到8年，甚至十年以上。如果沒有強硬的支持，小城鎮的開發最后將會無法完成它增值的使命。第二個是購買力的考量，小城鎮的開發是把都市生活與鄉鎮有結合，不是高密度的產品。第三個就是區位考量，特別是交通，我們選的位置里面都是交通比較要便捷，高鐵輕軌周邊和機場周邊。四是環境要好，要山清水秀的地方。第五點就是生態考量。第六小鎮里面需要的是我們的人，需要居住的地，需要有人性，最好引進產業和商業。

??小鎮規劃應該遵守五大原則，一是要有理想的生活居住及鄰里交往的空間，第二小鎮規劃當中必須要完善便捷的商業服務的配套，三要有溫暖親密的生活服務體系，四是有充分支撐小鎮就業的產業，五是功能豐富且必備的小鎮中心。

??在小鎮建設過程當中，有幾點是必須的。第一個要做到的，小鎮需要有理想和情懷居住。我們一定要改變以往的模式去做我小鎮，我們需要的是營造生活，小鎮交房之后，服務才剛開始，要做終身的服務，做好產業的著落。至于定位，小鎮應該是比城市更溫暖，比鄉村更文明，始終圍繞著以人文為核心，以生活為價值觀。第二個是要融合，結合自身的特色，產業的特色，人文底蘊的特色，有機的融合，充分考慮到生態，生活，生產融合的理想小鎮。第三點，小鎮的文化。