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??“降首付、降利率，為什么不降房價”？在近兩年來地方密集的需求側政策支持下，房地產市場未能如預期般復蘇。在部分人看來，商品房銷售遇阻，與高房價有緊密聯系，故有此一問。此前多地頒發“限跌令”，昆山市住建局針對昆山嘉寶網尚置業有限公司、昆山長泰置業有限公司兩家房企擅自大幅度降價銷售作出處罰等事件也一度引發市場熱議。那么，我國房價到底高不高？房價為什么不能大幅度下調呢？

??第一，我國房價到底高不高？根據國家統計局統計數據分析，自1998年以來，我國平均房價持續上漲，2021年平均房價已突破萬元。1998-2021年間平均房價復合增幅達到7.79%。期間，房價增速多次超過同期GDP增速，兩者比值于2020年達到峰值3.39，遠超國際上普遍認可的“1以內”的合理范圍。盡管近些年來隨著“房住不炒”定位的落實和房地產去金融化調整，房價漲幅逐漸回落，但2022年商品住宅均價仍達到10185元/平方米，僅低于2021年的10396元/平方米，維持歷史高位（見圖1）。從城市層面看，根據中房研協研究中心調查研究報告，2010—2020年，我國50個大中城市平均房價收入比先降后升，已遠超合理范圍。其中，一線城市房價收入比達到24.3，“高房價”問題更加突出；二線、三線城市房價收入比也分別達到11.6、10.1，均明顯超出研究測算的7.0-7.5的合理區間（見圖2）。總的來看，我國存在“高房價”問題，尤其以核心一二線城市更加突出。

??第二，房價為什么不能大幅度下調？首先，我們需要明確的是，價格往往是由市場供求關系決定，政策起驅動或引導性作用。其次，我們從四個主要關聯方角度簡要分析：

??其一，從地方政府角度，房價一旦大幅下跌，勢必會倒逼地價下降，進而影響地方財政收入。而目前我國大部分地方政府尚未完全從土地財政的“泥沼”中脫身。據財政部數據，2021年，地方政府通過土地出讓獲得收入為8.7萬億元，占地方總收入的比重為42.5%；與土地相關的稅收（房產稅、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅）為2.1萬億元，占地方總收入比重為10.2%。兩者合計占地方收入比重超過50%。2022年雖然受市場低迷和地方轉移支付高增影響，占比有所回落，但土地出讓收入依然是地方財政收入重要來源。一旦土地出讓收入大幅下降，將加大地方政府債務壓力、加劇地方債務風險。

??其二，從房企角度，盡管“打折”“降價”是房企慣用的營銷手段，但這通常是有計劃、有限度的。一旦房價降幅超過限度，一方面，會大幅壓縮房企利潤空間，或迫使房企降低生產成本，造成房屋工程質量下降；另一方面，房企在生產運營過程中往往與銀行、上下游供應商、服務商等形成大規模負債關系，房價大幅下跌意味著房企資產的大幅縮水，一旦房企資產無法覆蓋負債，等同于房企需要虧本經營，無疑將進一步催生爛尾樓、房企破產及上下游產業鏈企業爆雷等問題。此外，根據歷史經驗，房價大幅下跌往往引發規模性群眾維權事件，不利于房企品牌建設乃至社會穩定。

??其三，從銀行角度，房價的下跌并不減少已購房者的還貸成本，一旦房價跌幅過大，房屋市場價值遠低于還貸成本，或促使部分購房者主動違約斷供。而房地產相關貸款占銀行信貸的40%，房價大幅下降導致的個人斷供、房企資不抵債甚至破產等問題，均將導致銀行壞賬率上升甚至誘發系統性金融風險。地方平臺公司有大量的土地抵押給了銀行，如果房地產價格大幅下降，價格體系崩潰，為銀行貸款做抵押背書的土地價值勢必要重新評估，估值低于貸款額，銀行也同樣面臨大量壞賬，這是金融系統、地方經濟所不能承受的。

??其四，從個人角度，一方面，房屋占我國居民家庭資產的60%以上，一旦房價大幅下跌，將造成我國居民家庭資產大幅縮水，并在一定程度下挫居民市場信心和消費意愿。另一方面，房價大幅下跌會加劇市場擔憂和居民購房觀望情緒，實際上并不利于房地產市場持續健康發展。

??有這么多理由支持房價不能大幅下跌，房地產市場實際表現則要更加復雜的多，多方博弈下，政府政策調控起到相當大的調節作用，在行業低迷時期放松管控，減少土地供應數量，提高土地供應質量，以維持價格體系的總體穩定。房地產龐大的上下游產業鏈，以及能夠帶動的數十個周邊行業，對國民經濟的重要意義不言而喻，這也決定了房地產及周邊行業組成的產業集群本身就是一個巨大穩定器，不會輕易翻盤。

??總的來說，在當前國際形勢復雜嚴峻、國內經濟復蘇緩慢背景下，以穩房價為切入點，控制并緩釋房地產市場風險，更契合多方利益，更有助于房地產市場平穩健康運行，有助于社會穩定和經濟恢復發展。但從長遠來看，在市場供求關系作用下，房價分化是必然。人口集聚的中心城市房價支撐性往往更好，而人口流失嚴重的三四線城市房價或免不了持續下跌。