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??成交規(guī)模波動(dòng)中改善，價(jià)格降幅整體收窄，去庫(kù)存取得積極成效

??◎  文 / 馬千里

??7月15日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局如期發(fā)布2025年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)層面，國(guó)民經(jīng)濟(jì)頂住壓力、迎難而上，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)、穩(wěn)中向好，生產(chǎn)需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，就業(yè)形勢(shì)總體穩(wěn)定，社會(huì)大局保持穩(wěn)定。

??地產(chǎn)行業(yè)方面，各地因城施策出臺(tái)相關(guān)措施推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，相關(guān)政策措施成效明顯，上半年房地產(chǎn)雖然有所波動(dòng)，但總體上還朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。市場(chǎng)交易量同比降幅較2024年全年有所改善，市場(chǎng)價(jià)格降幅整體收窄。對(duì)于上半年的房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況，統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人的解讀為：“房地產(chǎn)筑底需要一個(gè)過(guò)程，在筑底和轉(zhuǎn)型階段相關(guān)指標(biāo)有所起伏波動(dòng)是正常的，這也需要我們下更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。”

??01

??上半年宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好

??寬松貨幣政策服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展

??2025年上半年，各地區(qū)、部門貫徹中央決策部署，有效實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，國(guó)民經(jīng)濟(jì)頂住壓力、迎難而上，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)、穩(wěn)中向好，生產(chǎn)需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，就業(yè)形勢(shì)總體穩(wěn)定，社會(huì)大局保持穩(wěn)定。具體來(lái)看：

??第一，GDP增長(zhǎng)與預(yù)期持平。初步核算，上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值660536億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)5.3%。第二，居民收入平穩(wěn)增長(zhǎng)。上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入28844元，同比名義增長(zhǎng)4.7%，實(shí)際增長(zhǎng)4.7%。第三，工業(yè)生產(chǎn)較快增長(zhǎng)，裝備制造業(yè)和高技術(shù)制造業(yè)增勢(shì)良好。上半年，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.4%。其中裝備制造業(yè)增加值同比增長(zhǎng)10.2%，高技術(shù)制造業(yè)增加值增長(zhǎng)9.5%。第四，市場(chǎng)銷售增速回升，消費(fèi)升級(jí)類商品銷售形勢(shì)較好。上半年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額245458億元，同比增長(zhǎng)5.0%，比一季度加快0.4個(gè)百分點(diǎn)。體育娛樂(lè)用品類、金銀珠寶類商品零售額分別增長(zhǎng)22.2%、11.3%。第五，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)擴(kuò)大，制造業(yè)投資增長(zhǎng)較快。上半年，扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，全國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)6.6%。基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長(zhǎng)4.6%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降11.2%。第六，貨物進(jìn)出口持續(xù)增長(zhǎng)，貿(mào)易結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。上半年，貨物進(jìn)出口總額217876億元，同比增長(zhǎng)2.9%。其中，出口130000億元，增長(zhǎng)7.2%；進(jìn)口87875億元，下降2.7%。第七，就業(yè)形勢(shì)總體穩(wěn)定，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率略有下降。上半年，全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率平均值為5.2%，比一季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。6月份，全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.0%。

??從6月金融數(shù)據(jù)來(lái)看，M1同比增長(zhǎng)4.6%，同比增速創(chuàng)下近一年新高。M2同比增長(zhǎng)8.3%，較上月同比增速加快0.4個(gè)百分點(diǎn)。自2025年以來(lái)，M1-M2剪刀差持續(xù)震蕩回落，6月份已經(jīng)降至3.7個(gè)百分點(diǎn)，居民消費(fèi)意愿持續(xù)提振。5月份潘功勝行長(zhǎng)宣布的一攬子共10項(xiàng)貨幣政策措施，包括下調(diào)政策利率，降低結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率和個(gè)人住房公積金貸款利率等，已在1個(gè)月內(nèi)全部實(shí)施落地。6月份財(cái)政部、央行多次發(fā)聲促進(jìn)消費(fèi)，財(cái)政部財(cái)年報(bào)告明確，將根據(jù)形勢(shì)變化及時(shí)推出增量?jī)?chǔ)備政策，著力穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期，全力鞏固經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的基本面。

??央行披露金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年人民幣貸款增加12.92萬(wàn)億元，其中住戶中長(zhǎng)期貸款增加1.17萬(wàn)億元。據(jù)此推算，6月末居民中長(zhǎng)期貸款同比增長(zhǎng)3.6%，為2025年上半年新高。1-6月，新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率約3.1%，比上年同期低約60個(gè)基點(diǎn)。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來(lái)源有所改善。在“白名單”政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回暖的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)企業(yè)化債工作有序推進(jìn)。房企到位資金同比降幅比去年同期收窄16.4個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年收窄10.8個(gè)百分點(diǎn)，其中國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)0.6%，去年國(guó)內(nèi)貸款下降6%左右。當(dāng)前房地產(chǎn)新房市場(chǎng)雖然仍面臨諸多挑戰(zhàn)，但得益于積極的金融和財(cái)政政策支持，在大量以舊換新補(bǔ)助、二手房市場(chǎng)活躍度提升的支持下，居民消費(fèi)指標(biāo)仍在持續(xù)向好。而發(fā)展消費(fèi)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和居民生活改善意愿的恢復(fù)，也將利好房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向新向好，成為需求側(cè)穩(wěn)市場(chǎng)的重要助力。

??02

??新房成交規(guī)模季節(jié)性環(huán)比量增

??典型城市開(kāi)盤去化率穩(wěn)中有升

??6月份，隨著年中營(yíng)銷季的到來(lái)，新房交易規(guī)模如期環(huán)比回升。克而瑞百城數(shù)據(jù)顯示，6月各能級(jí)城市新房交易規(guī)模均環(huán)比增長(zhǎng)。其中北京、武漢、蘇州等城市環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)30%。就上半年成交總量來(lái)看，北京、深圳、青島、成都、武漢、昆明、南寧等城市均實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。市場(chǎng)熱度亦有所升溫，30個(gè)重點(diǎn)城市6月平均開(kāi)盤去化率為41%，同比增長(zhǎng)11個(gè)百分點(diǎn)。成都、杭州、天津、重慶、合肥、長(zhǎng)沙等城市6月開(kāi)盤去化率超過(guò)六成，市場(chǎng)中頻頻迎來(lái)“網(wǎng)紅盤”入市，得益于高品質(zhì)住宅新規(guī)優(yōu)勢(shì)，鄭州招商嵩雲(yún)序、廈門海滄中心TOD璞盛等項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)了單月超200套的去化。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)推算，6月全國(guó)新建商品房銷售面積1.05億平方米，銷售額1.02萬(wàn)億元，分別環(huán)比增長(zhǎng)49.4%和43.8%，這一環(huán)比增幅為2020年以來(lái)的第二高，僅次于2024年同期。受2024年6月基數(shù)環(huán)比大幅上漲影響，2025年6月商品房銷售面積同比下降5.5%，降幅較5月份擴(kuò)大了2.2個(gè)百分點(diǎn)。庫(kù)存指標(biāo)方面，6月商品房待售面積環(huán)比下降479萬(wàn)平方米，連續(xù)四個(gè)月減少，行業(yè)庫(kù)存壓力持續(xù)減輕。

??2025年6月，中央部委多次明確發(fā)聲穩(wěn)市場(chǎng)。6月13日國(guó)務(wù)院會(huì)議指出，將更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。6月23日央行明確，將著力推動(dòng)已出臺(tái)金融政策措施落地見(jiàn)效。預(yù)計(jì)下半年地方政府將加快落實(shí)上半年中央下達(dá)的城市更新任務(wù)，并加快落實(shí)供給側(cè)管理，在對(duì)房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，加大存量商品房和存量土地盤活力度。在優(yōu)化購(gòu)房信貸支持、高品質(zhì)住房建設(shè)、加強(qiáng)稅費(fèi)優(yōu)惠購(gòu)房補(bǔ)貼等政策的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加強(qiáng)城市更新落地，兼顧居民居住條件改善和穩(wěn)定增量住房需求規(guī)模；并加快專項(xiàng)債回購(gòu)?fù)恋氐穆涞剡M(jìn)度，改善行業(yè)庫(kù)存壓力，從供求兩方面共同促進(jìn)行業(yè)達(dá)成新的供求平衡，為下半年新房市場(chǎng)銷售規(guī)模筑底提供更多支持與動(dòng)力。

??03

??房?jī)r(jià)同比降幅整體繼續(xù)收窄

??上海、合肥等6市連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲

??2025年6月，70個(gè)大中城市新房和二手房?jī)r(jià)同比降幅延續(xù)了2024年四季度以來(lái)的收窄趨勢(shì)。6月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海上漲6.0%，北京、廣州和深圳分別下降4.1%、5.1%和2.5%。二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別下降3.0%和4.6%，降幅分別收窄0.5個(gè)和0.3個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，上海、杭州、合肥、長(zhǎng)沙、南寧、烏魯木齊等6市新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲，其中上海更是連續(xù)上漲超過(guò)3年。少數(shù)核心城市已經(jīng)在價(jià)格指標(biāo)上率先實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的階段性筑底，并成為了穩(wěn)定行業(yè)信心的重要風(fēng)向標(biāo)。 

??環(huán)比來(lái)看各能級(jí)城市房?jī)r(jià)仍在小幅回落，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海上漲0.4%，北京、廣州和深圳分別下降0.3%、0.5%和0.6%。二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，降幅均與上月相同。 

??2025年6月以來(lái)，在中央積極擴(kuò)大內(nèi)需提振消費(fèi)的同時(shí)，地方也在持續(xù)加強(qiáng)信貸扶持和購(gòu)房補(bǔ)貼等穩(wěn)市場(chǎng)政策，典型如深圳、珠海等六市推進(jìn)公積金貸款互認(rèn), 杭州允許公積金支付首付款，無(wú)錫濱湖區(qū)推出“蘇超”票根購(gòu)房補(bǔ)貼最高5萬(wàn)元等。從6月份統(tǒng)計(jì)局最新披露房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，新房?jī)r(jià)格雖然仍在環(huán)比下行，但下降速度明顯趨緩，各能級(jí)環(huán)比降幅均在0.3%以內(nèi)，整體同比降幅也得以繼續(xù)收窄。并且有少部分城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了連續(xù)多月的房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，隨著越來(lái)越多城市逐步形成新的供求平衡關(guān)系，預(yù)計(jì)下半年70城房?jī)r(jià)指數(shù)也將顯現(xiàn)出更多明確的筑底信號(hào)。

??04

??新開(kāi)工降幅顯著收窄

??供給側(cè)迎來(lái)筑底信號(hào)

??1—6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積633321萬(wàn)平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面積441240萬(wàn)平方米，下降9.4%。房屋新開(kāi)工面積30364萬(wàn)平方米，下降20.0%。其中，住宅新開(kāi)工面積22288萬(wàn)平方米，下降19.6%。

??6月份新開(kāi)工規(guī)模7180萬(wàn)平方米，同比下降9.4%，同比降幅收窄9.9個(gè)百分點(diǎn)。新開(kāi)工規(guī)模同比降幅的收窄，一方面是由于2025年上半年各地成交了大量的高質(zhì)量宅地，再加之重點(diǎn)城市城市更新的推進(jìn)，隨著相關(guān)保障房、安置房項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的推進(jìn)，也帶來(lái)了部分新開(kāi)工面積；另一方面也說(shuō)明當(dāng)前供給側(cè)規(guī)模調(diào)整迎來(lái)了筑底信號(hào)，在連續(xù)3年的供給側(cè)緊縮之后，2025年上半年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積已經(jīng)不足2021年同期的三成，低于同期商品房銷售面積1.5億平方米，為維持基本的新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模，較2023、2024年同期相比，2025年新開(kāi)工規(guī)模更加接近供給側(cè)調(diào)整的底部。2025年年中新開(kāi)工同比降幅收窄，亦可視為現(xiàn)階段房地產(chǎn)筑底信號(hào)之一。

　　2025年6月，房屋竣工面積4182萬(wàn)平方米，同比下降1.7%，降幅收窄17.8個(gè)百分點(diǎn)。不到2%的單月同比降幅，是2024年以來(lái)的最低值，與新開(kāi)工面積同比降幅的收窄相似，單月竣工面積接近持平的表現(xiàn)，說(shuō)明供給側(cè)調(diào)整正在接近階段性底部。另一方面，也在側(cè)面說(shuō)明各地對(duì)于企業(yè)融資、保交房等政策的有效落地，行業(yè)化險(xiǎn)進(jìn)度正在穩(wěn)步推進(jìn)。

??05

??開(kāi)發(fā)投資同比降幅擴(kuò)大

??行業(yè)降庫(kù)存進(jìn)度持續(xù)推進(jìn)

??上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資46658億元，同比下降11.2%，降幅較前5月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10424億元，同比下降12.9%，降幅較5月擴(kuò)大了0.9個(gè)百分點(diǎn)。

??與開(kāi)發(fā)投資的下行同步，2025年以來(lái)土地供求規(guī)模延續(xù)同比收縮。上半年全國(guó)土地成交建面2.8億平方米，僅為同期新房成交量的61%。增量新開(kāi)發(fā)土地的減少，存量土地庫(kù)存的持續(xù)去化，使得房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模持續(xù)下行，與之相應(yīng)的庫(kù)存壓力也在同步減輕。

??隨著行業(yè)逐步走向新的供求平衡點(diǎn)，在調(diào)降庫(kù)存規(guī)模的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模也在經(jīng)歷“減負(fù)”的過(guò)程，并且受到往期開(kāi)發(fā)和已售項(xiàng)目的影響，開(kāi)發(fā)指標(biāo)也會(huì)存在一定滯后性。就歷史行業(yè)投資-銷售數(shù)據(jù)比例來(lái)看，在房地產(chǎn)投資回落到與商品房銷售規(guī)模更加匹配的水平之前，該指標(biāo)調(diào)整還將持續(xù)一到兩年時(shí)間。

??綜上，我們給出如下判斷：

??近年來(lái)各地對(duì)于新增宅地供給規(guī)模的有效控制，使得2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)全面進(jìn)入供小于求的新階段。但控制新增宅地規(guī)模、促進(jìn)庫(kù)存下降的另一面，則是優(yōu)質(zhì)新增供給規(guī)模的不足，導(dǎo)致行業(yè)成交規(guī)模的穩(wěn)定性難以保證。為了進(jìn)一步做大需求面的基本盤，在繼續(xù)加強(qiáng)高品質(zhì)住宅建設(shè)的同時(shí)，預(yù)計(jì)下半年將進(jìn)一步加大城市更新的推進(jìn)力度。各地將進(jìn)一步落實(shí)發(fā)改委最新要求，抓緊當(dāng)前城鎮(zhèn)化動(dòng)力仍然較強(qiáng)的關(guān)鍵時(shí)期，高質(zhì)量推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，通過(guò)大力發(fā)展各類保障房和安置房，一方面穩(wěn)定需求基本面，兼顧居民生活條件改善和相應(yīng)投資規(guī)模的穩(wěn)定；另一方面加快處置閑置土地和存量宅地，促進(jìn)供求平衡，建立行業(yè)發(fā)展新模式。

??預(yù)計(jì)2025年下半年房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)將迎來(lái)更多積極變化：隨著更多高品質(zhì)住宅的推出，在新房產(chǎn)品的更新?lián)Q代、以及各地有效控制新房供應(yīng)規(guī)模的助推下，新房?jī)r(jià)格有望加快筑底。成交規(guī)模方面，當(dāng)前各地雖已在加速發(fā)展城市更新，尋求更多穩(wěn)定市場(chǎng)規(guī)模的錨點(diǎn)，但受項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的客觀限制，實(shí)際見(jiàn)效仍需等待一段時(shí)間。再加之優(yōu)質(zhì)新房供給規(guī)模限制，以及發(fā)展高品質(zhì)住宅對(duì)存量銷售項(xiàng)目的影響，下半年新房成交規(guī)模的穩(wěn)定仍將面臨一定挑戰(zhàn)。但是對(duì)于2024年末以來(lái)出讓了大量?jī)?yōu)質(zhì)宅地的核心城市而言，隨著相應(yīng)住宅項(xiàng)目的持續(xù)上市，新房市場(chǎng)仍有望維持高位，并成為下半年新房市場(chǎng)交易規(guī)模的企穩(wěn)向好的“壓艙石”。庫(kù)存規(guī)模方面，各地公布的土地回購(gòu)收儲(chǔ)計(jì)劃將在下半年陸續(xù)進(jìn)入實(shí)施階段，隨著相應(yīng)專項(xiàng)債的陸續(xù)發(fā)行，行業(yè)待售面積、未開(kāi)發(fā)土地面積等庫(kù)存指標(biāo)均有望加快轉(zhuǎn)好。投資開(kāi)工方面仍將延續(xù)階段性低位，不過(guò)從年中新開(kāi)工、竣工降幅收窄的情況來(lái)看，下半年同比指標(biāo)有望出現(xiàn)更多的積極的筑底信號(hào)。基于6月份以來(lái)國(guó)務(wù)院、發(fā)改委、央行、財(cái)政部、統(tǒng)計(jì)局等中央部委多次明確“加力穩(wěn)市場(chǎng)”的政策信號(hào)來(lái)看，2025年下半年房地產(chǎn)將迎來(lái)更多穩(wěn)市場(chǎng)政策的全面落地，加快構(gòu)建發(fā)展新模式，助力行業(yè)朝著止跌回穩(wěn)的方向繼續(xù)邁進(jìn)。