??政策快評(píng)

??10月15日，央行召開三季度金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)布會(huì)。此次會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)市場和企業(yè)，在房貸方面提出很多重要提法。充分學(xué)習(xí)和理解此類提法，對(duì)于精準(zhǔn)把握四季度房貸政策動(dòng)向、優(yōu)化房企和購房者的入市策略等都有積極的作用。基于此次發(fā)布會(huì)，本文分析了四季度房貸政策的四大動(dòng)向。

??2021年10月18日

??1、停工項(xiàng)目將獲房貸重點(diǎn)支持

??此次發(fā)布會(huì)針對(duì)恒大債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，明確提及，相關(guān)部門和地方政府正在按照法治化、市場化原則，依法依規(guī)開展風(fēng)險(xiǎn)處置化解工作，督促恒大集團(tuán)加大資產(chǎn)處置力度，加快恢復(fù)項(xiàng)目建設(shè)，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。在此過程中，金融部門將配合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和地方政府，做好項(xiàng)目復(fù)工的金融支持。

??從這里可以看出兩點(diǎn)思路。第一、此前提及的“維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”，實(shí)際上是指房企項(xiàng)目停工對(duì)購房者帶來的困擾現(xiàn)象。換而言之，住房消費(fèi)者合法權(quán)益，就是要按時(shí)交接樓盤的權(quán)益。此次發(fā)布會(huì)表述雖然是針對(duì)恒大問題而談的，但預(yù)計(jì)對(duì)于全行業(yè)都有啟發(fā)。后續(xù)各地要從“維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”的角度出發(fā)，嚴(yán)查項(xiàng)目停工等問題，同時(shí)要求銀行部門積極介入。第二、項(xiàng)目復(fù)工將獲得較好的金融支持，相關(guān)工作將由銀行、市房管局和區(qū)政府三部門共同進(jìn)行，并會(huì)形成金融維穩(wěn)或工程監(jiān)測工作小組。相關(guān)房企需要密切注意各地近期此類機(jī)構(gòu)的工作動(dòng)向。

??2、按揭貸款吃緊壓力將因房價(jià)降溫而逐漸緩解

??在談及已經(jīng)進(jìn)入常態(tài)化實(shí)施階段的房地產(chǎn)貸款集中管理制度上，此次發(fā)布會(huì)明確，今年前三季度，個(gè)人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數(shù)城市房價(jià)上漲過快，個(gè)人住房貸款投放受到一些約束，房價(jià)上漲速度得到抑制。房價(jià)回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。

??從這里的表述，可以看出兩點(diǎn)。第一、各地雖然有房貸收緊的現(xiàn)象，但實(shí)際觀察看，房貸市場總體運(yùn)作是平穩(wěn)的，和房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況基本同步。第二、部分房貸收緊的城市，其壓力后續(xù)勢必會(huì)減少。之所以此前略收緊，和房價(jià)上漲過快的態(tài)勢有關(guān)。考慮到近期房價(jià)降溫、房價(jià)的矛盾從過熱開始轉(zhuǎn)向過冷，那么房貸的投向和運(yùn)作也會(huì)趨于正常。換而言之，隨著房地產(chǎn)市場周期的調(diào)整，房貸吃緊的壓力將在四季度有所緩和。

??3、開發(fā)貸收緊的操作需要明確糾偏

??此次央行發(fā)布會(huì)明確，近期個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑。這種短期過激反應(yīng)是正常的市場現(xiàn)象。同時(shí)，發(fā)布會(huì)明確，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，對(duì)要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

??從此類表述可以看出兩點(diǎn)內(nèi)容。第一、開發(fā)貸款的一致性收緊，源于房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大的情況，所以銀行會(huì)出現(xiàn)短期過激的反應(yīng)。換句話說，收緊的一部分原因和貸款審慎投放的心態(tài)有關(guān)。第二、各大銀行對(duì)于三道紅線的落實(shí)存在過于呆板和僵硬的做法，存在很明顯的誤讀誤解和直接停貸的簡單粗暴做法，最終導(dǎo)致房企資金狀況進(jìn)一步惡化。據(jù)此可以認(rèn)為，四季度在執(zhí)行三道紅線方面，銀行既有政策將明顯糾偏，各大銀行也將更為靈活地把握三道紅線尺度，在開發(fā)貸款等方面將給予積極和充分的支持。

??4、房貸投向?qū)⒂泻苊黠@的窗口指導(dǎo)特征

??此次發(fā)布會(huì)明確，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)和房貸領(lǐng)域出現(xiàn)的新情況新問題，央行和銀保監(jiān)會(huì)已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

??從此類表述可以看出，當(dāng)前房地產(chǎn)問題的出現(xiàn)，很大程度上和銀行偏差的信貸工作方式有關(guān)。今年四季度是房貸政策的“糾偏季”、“拐點(diǎn)季”、“回暖季”。預(yù)計(jì)房貸領(lǐng)域?qū)⒊霈F(xiàn)四個(gè)重要的變化。第一、房貸投向?qū)⒔⒋翱谥笇?dǎo)制度，一些大銀行或房貸規(guī)模較大的銀行，將面臨窗口指導(dǎo)，以更好把握和執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理制度。第二、房貸投向?qū)?jiān)持“平穩(wěn)有序”的投放要求，過緊的操作顯然不可行，基于近期市場壓力，四季度將有放松可能。第三、預(yù)計(jì)全國19家銀行的房貸工作將重點(diǎn)被監(jiān)測。同日即10月15日，央行發(fā)布19家國內(nèi)系統(tǒng)重要性銀行名單，包括中農(nóng)工建、股份制商業(yè)銀行和城商行。這19家銀行預(yù)計(jì)后續(xù)信貸政策執(zhí)行會(huì)更加規(guī)范，房貸投放的額度也將更加充足。第四、房貸投向要圍繞房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)有序開展，即房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展目標(biāo)。四季度將結(jié)合房地產(chǎn)市場行情和房企風(fēng)險(xiǎn)變化，更精準(zhǔn)落實(shí)房貸政策。四季度房貸工作的目標(biāo)在于：合理有序充裕投放、防范市場過冷風(fēng)險(xiǎn)放大、促進(jìn)房企經(jīng)營穩(wěn)健發(fā)展。