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??2023年初，根據(jù)中央部委的最新要求，土地交易增添了新的信息發(fā)布環(huán)節(jié)“預(yù)供地”，自然資源部主辦的信息披露網(wǎng)站相應(yīng)增加了擬出讓地塊頁面，至截稿時，全國已發(fā)布了759條預(yù)供地公告信息，涉及地塊數(shù)量4845宗。

??01

??自然資源部全面推行“預(yù)供地”

??擬出讓地塊清單提升土地供應(yīng)段透明度

??集中供地制度已經(jīng)實施了兩年多，該制度出臺是基于彼時土地市場熱度高漲，初衷是為了給房地產(chǎn)市場降溫，實現(xiàn)控制地價、降低溢價率的目標。受樓市下行的影響，土地市場熱度已經(jīng)處于低位，原來的集中制度有些不合時宜。

??2023年年初，自然資源部回應(yīng)了網(wǎng)上流傳的集中供地取消的傳言，表示取消集中供地制度是誤讀，并對《關(guān)于進一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》進行了解讀，稱目前只是取消全年供地次數(shù)限制，對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”；并建立擬出讓地塊清單公布制度。每次公開詳細清單對應(yīng)的擬出讓時間段原則上不少于3個月，給市場主體充足的時間預(yù)期預(yù)判。

??02

??預(yù)供地規(guī)模已近1.5萬公頃

??接近上年同期實際供應(yīng)量

??山東暫居預(yù)供地規(guī)模榜首

??供地政策調(diào)整之后，各地也積極落實這一新規(guī)，中國土地市場網(wǎng)也上線了擬出讓地塊詳細清單頁面。截止3月15日，土地市場網(wǎng)擬出讓地塊詳細清單涉及4845宗地，總用地面積近1.5萬公頃。占到2022年全年總供地規(guī)模的15%，與去年同期實際供應(yīng)規(guī)模基本持平。

??從2023年這兩個半月上線數(shù)據(jù)來看，山東、河南、浙江、河北四地預(yù)供地規(guī)模較為突出，均超1000公頃，地塊數(shù)量均超350宗，在31個省、自治區(qū)、直轄市中占據(jù)前四位。無論是預(yù)供地數(shù)量，還是面積，山東均居榜首，目前其預(yù)供地總建面已達1820公頃。相比之下，青海、福建、貴州等地區(qū)預(yù)供地規(guī)模相對較低，大都不足100公頃。

??03

??近八成地塊預(yù)公告持續(xù)時間在3-4個月之間

??河南三成地塊供地周期超10個月

??經(jīng)測算，目前預(yù)公告地塊從預(yù)公告發(fā)布到最晚擬供地的平均時長為118天，較自然資源部要求的3個月時間多出28天。其中，近八成地塊公告持續(xù)時間在88-120天之間，這些地塊集中在河北、山東、浙江、湖南的三四線城市，各地區(qū)預(yù)供地數(shù)量均在300宗以上。

??值得注意的是，河南、四川、山東、湖北、海南等地區(qū)部分地塊公告時間特別長，多宗地最晚擬供應(yīng)時間截止到2023年12月31日，總供應(yīng)周期超300多天。尤其是河南，供地時間超過10個月的地塊占比高達三成，譬如許昌2月7日發(fā)布了103宗地塊的預(yù)公告，最晚擬供應(yīng)時間要到12月31日，供應(yīng)周期高達327天，就某種角度而言，預(yù)供地公告成了該市的年度供地計劃清單。另一方面，過長時間的預(yù)供地時間，也反應(yīng)出對于部分地塊完成成交的可能信心不足。

??04

??2247余宗地在5月份到最晚供地時間

??較4月多出近五倍，也是6月份的近2倍

??據(jù)CRIC統(tǒng)計，有2247余宗地在5月份到最晚供地時間，較4月多出近五倍，也是6月份的近2倍，大量首批預(yù)公告會在5月份結(jié)束。鑒于年初自然資源部通知中，要求“原則上提前不少于3個月公開擬出讓地塊的詳細清單”，預(yù)計5、6月份將迎來一批供地小高峰。

??分區(qū)域來看，截止期在5月份的預(yù)供地公告中，比較集中的區(qū)域為河北、浙江、湖南，均超200宗。重點22個城市中，有上海、杭州、南京、寧波等10余個城市中均有地塊最晚擬供地時間在5月份。其中杭州出讓面積高達284公頃，其中市本級有27宗，宗地面積有109.31公頃，最晚供地時間為5月31日；其次是南京，也有160公頃，市本級也有12宗之多，最晚供地時間是5月14日。

??綜上，預(yù)供地制度可以讓我們比較清楚地了解土地未來供應(yīng)的規(guī)模、節(jié)奏、重點區(qū)域等，土地供應(yīng)端更加透明，房企能更為理性的投資拿地，從而從源頭上起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的作用。不過值得注意的是，仍有相當(dāng)一部分地塊預(yù)供地跨度時間過長，具體供地時間存在較大地不確定性。此外，考慮到預(yù)供地公告的提前性和重點城市土拍錯期的需要，再加之受預(yù)供地制度推行的影響，一季度實際供地規(guī)模出現(xiàn)了技術(shù)性下降，預(yù)計接下來的4、5月份會有更多預(yù)供地公告發(fā)出，研究中心亦將持續(xù)關(guān)注相關(guān)信息。

??近期來看，截止3月15日，22個重點城市中已經(jīng)有北京、廣州、深圳、杭州、蘇州、南京、寧波、合肥和長春9個城市發(fā)布正式公告，涉及81宗涉宅地，總建面800萬平方米，除了蘇州和杭州首輪供地已經(jīng)完成以外，其余城市均有土地正式出讓，多集中在3月末和4月初。其中，南京河西、杭州錢江世紀城、未來科技城、廣州老芳村等熱點板塊均有優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，可重點關(guān)注。