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??導 語

??地市供求規(guī)模延續(xù)同比縮量，專項債提速助力供給側(cè)加快“優(yōu)結(jié)構(gòu)、提質(zhì)量、穩(wěn)市場”。

??◎  文 / 馬千里

??2025年4月，土地市場成交規(guī)模同比降幅進一步擴大。據(jù)月末快報數(shù)據(jù)，4月土地成交建筑面積同比下降23%，降幅較上月全月擴大了12個百分點；成交環(huán)比3月同期上升50%，主要是由于3月基數(shù)過低所致。截至4月25日，本月土地供應(yīng)建筑面積4354萬平方米，環(huán)比上升2%，同比下降27%。隨著非核心城市土地成交占比上升，本月平均溢價率9.9%，重新降至10%以下，但一二線城市平均溢價率分別為13%和14%，已經(jīng)連續(xù)4個月雙雙高于10%。4月份以來，中央和地方持續(xù)積極推進穩(wěn)市場新政落地，強調(diào)進一步釋放房地產(chǎn)市場潛力，協(xié)同推進政策實施和預期引導，據(jù)自然資源部本月內(nèi)發(fā)布的不動產(chǎn)登記相關(guān)數(shù)據(jù)，“交房、交地即交證”等土地開發(fā)流程改革亦在快速推進。

??核心要點

??供求：延續(xù)同比低位，截至2025年4月25日，本月土地供應(yīng)建筑面積4354萬平方米，同比下降27%，環(huán)比上升2%。成交2698萬平方米，同比下降23%，環(huán)比上升50%。。

??熱度：核心城市熱度延續(xù)。平均溢價率為9.9%，回落至10%附近，主因三四線等非熱點城市成交占比上升。但一、二線城市本月平均溢價率分別為13%和14%，已經(jīng)連續(xù)4個月超過10%。。

??分布：各能級土地成交建面均同比下降，三四線城市同比降幅較上月全月收窄5個百分點至23%，一二線同比均由正轉(zhuǎn)負，分別同比回落73%和14%。成交金額方面，僅二線城市同比上升。

??后市展望

??地市供求規(guī)模延續(xù)同比縮量，專項債提速助力供給側(cè)加快“優(yōu)結(jié)構(gòu)、提質(zhì)量、穩(wěn)市場”

??2025年4月，各能級城市成交規(guī)模延續(xù)同比回落，堅決在土地市場繼續(xù)縮減土地出讓規(guī)模，助力行業(yè)去庫存加快下降。整體溢價率回落至10%附近，但這主要還是由于非熱點城市成交占比上升所致：本月一二線成交環(huán)比回落，一線城市僅成交了一宗宅地，而三四線城市成交規(guī)模環(huán)比增長過半。一二線方面，溢價率仍然在10%以上，杭州作為當前市場信心的最大風向標，依舊頻頻拍出高總價、高溢價地塊，溢價率超50%也已經(jīng)屢見不鮮，寧波、重慶、南京等城市也接連有高溢價拍出。

??當前，地方主管部門對于土地市場“控量提質(zhì)”的調(diào)控思路已經(jīng)愈發(fā)明確。專項債等紓困類利好落地也在進一步緩解地方財政壓力、改善市場預期。據(jù)財政部主辦網(wǎng)站披露數(shù)據(jù)，2025年一季度廣東、四川、合肥等省份新增專項債額度均已超過500億元，同比增長58%、162%、77%，預計這些省份將進一步加快專項債收儲的腳步，并助力土地市場交易規(guī)模維持在合理低位，讓去化預期、利潤空間確定性更強的土地，在土地市場中占據(jù)更高的市場份額，并促進房地產(chǎn)一二級市場加快邁向健康發(fā)展的新階段。

??01 供求

??供求規(guī)模同比降幅擴大

??土地市場加力縮量去庫存

??土地供應(yīng)方面，截至2025年4月25日，本月土地供應(yīng)建筑面積4354萬平方米，環(huán)比上升2%，同比下降27%,降幅較上月擴大19個百分點。得益于中央轉(zhuǎn)移支付與專項債對地方財政壓力的緩解，2025年供地規(guī)模得以在2024年低位基礎(chǔ)上進一步下行。據(jù)官方披露數(shù)據(jù)，至截稿時，31個省市112025年一季度新增專項債6861億元，同比增幅高達58%，大大緩解了地方政府對于土地財政的依賴。

??3月末新版項目住宅規(guī)范正式發(fā)行，對高品質(zhì)住宅作出了新的要求，如層高不小于3米，四層以上住宅必須設(shè)置電梯等。本月土地供應(yīng)平均容積率1.94，連續(xù)9個月低于2.0，如杭州、南京、天津等城市供應(yīng)宅地平均容積率均低于1.9。

??至截稿時，一線城市中北京、上海均有新增宅地供應(yīng)。北京新增掛牌1宗純宅地，位于懷柔老城區(qū)，為一宗小型低密宅地，起拍總價3.6億元，容積率1.35，規(guī)劃建面2.2萬平方米，起拍樓板價1.6萬元/平方米。地塊規(guī)劃要求中，明確提出要結(jié)合好房子政策提升得房率，地塊東西側(cè)分別為森林公園和懷柔水庫，生態(tài)資源較為豐富。上海本月新增掛拍4宗宅地，虹口、楊浦、青浦、松江各一宗，其中出讓底價最高的是楊浦宅地，起拍價33.6億元，容積率2.5，限高60米。起始樓板價大約6.35萬元/平方米。地塊處于楊浦區(qū)東外灘板塊，距離沿江步道400米左右，生態(tài)、商業(yè)、醫(yī)療等配套優(yōu)勢突出。2024年楊浦區(qū)同規(guī)劃單元曾有一地塊出讓，由中海以7.3萬元/平方米競得。目前地塊周邊優(yōu)質(zhì)新房、二手房售價在10萬元/平方米左右。

??二線城市方面，本月廈門、西安、杭州、南京新增出讓底價超過50億元。其中西安出讓建面超過100萬平方米。從個體地塊來看，廈門湖里宅地出讓底價最高達到30.4億元，容積率2.56，該地塊已在月內(nèi)以12.3%的溢價率成交，成交總價34.14億元，平均樓板價達到5萬元/平方米，也是本月成交樓板價最高的宅地。地塊處于五緣灣核心區(qū)域，享有優(yōu)質(zhì)海景資源，且醫(yī)院、教育、商業(yè)配套成熟，同板塊優(yōu)質(zhì)新房售價可達6.5萬元/平方米以上。南京建鄴區(qū)掛牌一宗優(yōu)質(zhì)宅地，地塊位于河西中部，容積率1.8，起拍價25.5億元，起始樓板價大約3.6萬元/平方米。地塊處于河西核心區(qū)域，城市界面高端，毗鄰綠博園、江蘇大劇院、奧體中心，生態(tài)文體資源豐富，學區(qū)、交通配套成熟。相鄰的綠城地塊于2023年封頂溢價搖號競得，地塊容積率2.2，樓板價4.3萬元/平方米（當時南京第二高），目前售價在7萬元/平方米左右。

??正如我們上月所預計，4月份土地供應(yīng)量保持結(jié)構(gòu)性優(yōu)化并進一步縮量，保證優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)供應(yīng)節(jié)奏的同時，也克制住了擴大供地規(guī)模的傾向。得益于特別國債、專項債額度提升的支持，再加之一二手成交總量同比回正的正反饋，預計后期土地供給側(cè)將進一步優(yōu)化供應(yīng)規(guī)模和時序，確保核心城市土地市場維持應(yīng)有的熱度，從行業(yè)最上游穩(wěn)定市場預期，助力房地產(chǎn)市場更快達成供求新平衡。

??土地成交方面，截至4月25日，全國300城經(jīng)營性土地招拍掛成交2698萬平方米，同比下降23%，降幅較上月全月擴大了12個百分點；成交環(huán)比3月同期上升50%，主要是由于3月基數(shù)過低所致。本月杭州、南京、廈門成交總價超過50億元，南京、杭州、惠州、重慶、沈陽等成交建面超過50萬平方米。因優(yōu)質(zhì)用地占比持續(xù)高位，本月平均樓板價3280元/平方米，同比上升14%。

??02 熱度

??一二線連續(xù)4月溢價率超10%

??南京時隔5年再現(xiàn)超40%溢價

??市場熱度方面，至截稿時4月平均溢價率為9.9%，再度回落至10%以下。正如上月所預計，由于三四線等非熱點城市成交占比上升，整體溢價率有所回落，但是一、二線城市本月平均溢價率分別為13%和14%，已經(jīng)連續(xù)4個月超過10%。熱度仍在持續(xù)保持。杭州、重慶、蘇州本月平均溢價率均超過20%，北京、寧波也都在10%以上。北京、杭州、廈門、重慶、寧波出現(xiàn)了多宗高總價高溢價地塊，南京住宅用地也迎來了睽違已久的超高溢價，杭州聚彩競得的新街口宅地拍出了43%的高溢價，而上一次南京有地塊溢價率超過40%，還是在5年之前的2020年5月。

??得益于優(yōu)質(zhì)地塊熱度的維持，以及投資信心的持續(xù)提振，2025年核心城市土地市場競拍信心持續(xù)高位。正如我們上月預計，南京、重慶等更多城市也迎來了高溢價地塊成交。就全年發(fā)展趨勢來看，如若各地主管部門能夠繼續(xù)維持當前“量縮質(zhì)優(yōu)”的供地策略，并加快落地中央關(guān)于高品質(zhì)住宅建設(shè)的相關(guān)要求，以產(chǎn)品升級換代催生新質(zhì)住房需求入市，并帶動行業(yè)一二手房、保障房交易構(gòu)建新的交易鏈條，2025年上半年核心城市的土地市場熱度有望繼續(xù)在下半年維持，并有更多供求關(guān)系轉(zhuǎn)好的高流量板塊迎來熱度復蘇。

??4月土地流拍率6%，重新回落至近年低位。具體來看，本月成都、西安、福州、佛山均有各有1宗宅地流標或撤牌，多均位于城市遠郊，未來銷售前景確定性不足，未能成功如期出讓。

??03 重點地塊

??總價前二由同一央企競得

??單價TOP5均來自廈門、杭州

??4月超高總價宅地有所減少，總價榜首位地塊也僅為43億元，不僅成交規(guī)模有所縮量，重點地塊的單幅投資額也有所下降，減輕企業(yè)融資壓力。總價TOP10中，杭州占據(jù)5席位置，分別來自未來科技城、蕭山、運河新城、北干中、三塘等熱點板塊。榜首杭州未來科技城地塊成交總價達到43億元排在第一，地塊溢價率17.7%，由保利發(fā)展競得，地塊背靠五常濕地生態(tài)資源，對標周邊3.6萬元/平方米的新房售價來看，房地價差大約1.5萬元/平方米。排在第二的是廈門五緣灣地塊，成交總價34億元，該地塊也是本月單價榜首位，地塊享有優(yōu)質(zhì)海景資源，且醫(yī)院、教育、商業(yè)配套成熟，同樣由保利發(fā)展競得，溢價率12.3%。

??單價榜方面，保利發(fā)展競得的廈門湖里區(qū)P09宅地排在第一，成交樓板價5萬元/平方米，該地塊容積率2.56，同板塊優(yōu)質(zhì)新房售價可達6.5萬元/平方米以上。杭州三塘宅地排在第二，成交樓板價4.6萬元/平方米，地塊被寧波城投以54.6%的溢價率競得，成交總價15億元，目前同板塊不限價房源報價可達5.5萬元/平方米以上。