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??7月25日，上海2025年六批次土拍圓滿結(jié)束。此次一共競拍8宗地塊，土地出讓金約為290億元。此次土地市場之所以受關(guān)注，就在于出現(xiàn)了全國單價地王現(xiàn)象，其樓板價超過了20萬。本報告對該地塊進(jìn)行分析。

??一、土地項目情況

??1、地塊基本情況

??此次單價地王項目位于上海徐匯區(qū)，屬于衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)。本報告以“徐匯衡復(fù)地塊”為名進(jìn)行分析。相關(guān)土地情況列表如下。

??2、地王現(xiàn)象和原因分析

??此次地塊成為全國單價地王。此前全國住宅用地地價最高的也出現(xiàn)在上海。今年2月份上海靜安區(qū)靜安寺社區(qū)某地塊交易，其樓板價超過16萬/平方米的水平。此次徐匯衡復(fù)地塊則突破了該地價，成為全國住宅用地中地價最高的項目。

??出現(xiàn)如此高單價的項目，有幾個重要原因和特殊性。1、此類區(qū)域作為衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)內(nèi)十年來的首宗新增住宅用地，本身該片區(qū)住宅用地不多，所以供應(yīng)此類土地，對房企的吸引力較大。2、土地出讓面積較小，總價是可控的。目前各地高溢價的土地，除非是一些大型央企所拿的超級黃金地塊，其他地塊普遍都和地塊是“小巧玲瓏”的特征有關(guān)。換句話說，房企易于消化。3、投資前景被看好，這也是房企積極拿地的原因。尤其是上海最近兩年高端住宅項目交易明顯強勢，類似低密風(fēng)貌住宅亦有較好的市場認(rèn)可度，企業(yè)投資自然會積極。

??二、土地市場啟示

??1、對區(qū)域房價預(yù)期的影響

??徐匯衡復(fù)地塊創(chuàng)下歷史新高的樓面價，將顯著提升市場對該區(qū)域房價的預(yù)期。作為衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)內(nèi)十年來的首宗新增住宅用地，其稀缺性使得市場對其關(guān)注度極高。開發(fā)商在拿地成本較高的情況下，未來項目定價必然較高，預(yù)計后續(xù)項目售價達(dá)到28萬/平方米及以上是完全有可能的。據(jù)此，這將帶動周邊區(qū)域房價的上漲預(yù)期。不僅同區(qū)域的新房市場會受到直接影響，二手房市場也會因新房價格的拉動而出現(xiàn)價格上漲趨勢。周邊業(yè)主可能會調(diào)整心理預(yù)期，提高掛牌價格，這對當(dāng)前二手房交易市場會帶來非常直接的影響。

??2、對土地市場的影響

??此次土拍中徐匯衡復(fù)地塊的高溢價成交，為上海下半年土地市場增添了更大的信心。一方面，說明當(dāng)前有更多有實力的開發(fā)商在關(guān)注上海土地市場，尤其是那些具有獨特地理位置和稀缺資源的地塊。若是地價總成本可控，那么異常高的溢價率情況后續(xù)還會出現(xiàn)。另一方面，也進(jìn)一步說明土地市場后續(xù)與高端市場的關(guān)系將更為緊密。此類土地出讓，本質(zhì)上也是表明對上海高端市場的看好，也引導(dǎo)后續(xù)房企投資拿地更加關(guān)注此類優(yōu)質(zhì)土地。

??3、對城市發(fā)展的影響

??徐匯衡復(fù)地塊的建設(shè)，將有助于提升衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)的整體品質(zhì)和形象。低密風(fēng)貌住宅的建設(shè)將與周邊歷史建筑相得益彰，進(jìn)一步彰顯區(qū)域的文化特色。開發(fā)商在開發(fā)過程中，會注重與周邊環(huán)境的融合，打造具有獨特文化氛圍的住宅項目。這本身就是對此類區(qū)域土地的負(fù)責(zé)，也是對此類區(qū)域片區(qū)開發(fā)與保護(hù)的重要貢獻(xiàn)。通過此類項目開發(fā)，能更好促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施完善和城市面貌改善，對于提升片區(qū)和徐匯區(qū)的綜合競爭力等都有積極作用。