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??近期多家REITs公布了二季度的運(yùn)營(yíng)成果，已上市的公募REITs的運(yùn)營(yíng)情況基本都較為穩(wěn)定，鼓舞了投資者信心。與此同時(shí)，首創(chuàng)城發(fā)的首只奧萊REITs獲批，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT等多只新上市公募REITs公眾認(rèn)購(gòu)規(guī)模超上限，公募REITs市場(chǎng)整體仍在快速穩(wěn)健發(fā)展。

??公募REITs整體盈利情況較好

??住房租賃REITs收益率領(lǐng)先

??截至7月24日，大多數(shù)已上市的公募REITs公布了二季度的運(yùn)營(yíng)情況，結(jié)合一季度的披露可以發(fā)現(xiàn)，上半年有披露運(yùn)營(yíng)情況的28只已上市公募REITs中，除了華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT和中金安徽交控REIT之外，其余26只REITs都實(shí)現(xiàn)了盈利，其中更有14只實(shí)現(xiàn)了凈利率20%以上，占比超過(guò)了一半，公募REITs整體仍然繼續(xù)保持著較高的收益率。按上半年累計(jì)可供分配金額來(lái)計(jì)算，28只公募REITs的算術(shù)平均分派率為2.8%，投資者回報(bào)率也較為穩(wěn)定。

??在將28只公募REITs按底層資產(chǎn)類(lèi)型進(jìn)行分類(lèi)之后，可以發(fā)現(xiàn)房企較為關(guān)心的消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在上半年的整體凈利率僅有7.9%。這其中固然有樣本數(shù)量較少，單只REIT影響較大的原因，但是也可以看出來(lái)當(dāng)前重資產(chǎn)的消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施盈利仍然相對(duì)困難。相較之下，租賃住房公募REITs的上半年凈利率水平最高，達(dá)到了37.1%，主要是因?yàn)?只住房租賃公募REITs中有4只主做保障性租賃住房業(yè)務(wù)，收益較高。

??前7月REITs上市數(shù)量和規(guī)模已超2023全年

??投資者反應(yīng)熱烈

??2024年以來(lái)，在政策利好、以及公募REITs長(zhǎng)期穩(wěn)定且較高的收益率的吸引下，越來(lái)越多的原始權(quán)益人和投資者開(kāi)始進(jìn)入公募REITs市場(chǎng)。截至7月24日，2024年已有11只公募REITs完成了上市，募集資金總額為279.88億元，已經(jīng)超過(guò)了2023年全年（5只REITs共170.92億元）。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)密切相關(guān)的是萬(wàn)科、華潤(rùn)和金茂發(fā)行的三只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)的公募REITs，募資總額達(dá)到了112.3億元。

??與此同時(shí)，還有20只公募REITs產(chǎn)品處于已申報(bào)還未上市階段，預(yù)計(jì)下半年仍將有較多公募REITs產(chǎn)品完成上市。按基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)型來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園公募REITs共有7只，是所有類(lèi)型中最多的，其余類(lèi)型的產(chǎn)品基本都在2-3只之間。而從審批階段來(lái)看，共有7只已經(jīng)注冊(cè)生效，此外華安百聯(lián)消費(fèi)REIT已經(jīng)成立且完成了募集等待上市。

??在越來(lái)越多的企業(yè)參與申請(qǐng)發(fā)行公募REITs的同時(shí)，戰(zhàn)略配售的投資者也出現(xiàn)了新面孔。除了原始權(quán)益人、保險(xiǎn)、銀行理財(cái)?shù)葌鹘y(tǒng)戰(zhàn)略配售投資者之外，包括擔(dān)保機(jī)構(gòu)、私募基金、實(shí)業(yè)投資公司等在內(nèi)的機(jī)構(gòu)也開(kāi)始出現(xiàn)在公募REITs的戰(zhàn)略配售名單之中。比如深圳擔(dān)保集團(tuán)就參與了華夏深國(guó)際倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT和工銀河北高速REIT的戰(zhàn)略配售，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT的戰(zhàn)略配售投資者中出現(xiàn)了上海中遠(yuǎn)匯麗建筑裝潢有限公司、上海家樹(shù)建設(shè)集團(tuán)有限公司等企業(yè)。

??投資者范圍的擴(kuò)大，意味著公募REITs市場(chǎng)投資者結(jié)構(gòu)進(jìn)一步豐富，市場(chǎng)正在穩(wěn)定健康發(fā)展。而隨著公募REITs相關(guān)利好政策落地，資產(chǎn)估值回歸理性，未來(lái)公募REITs將有可能吸引更多秉承長(zhǎng)期投資理念的資本加入。與此同時(shí)，2024年新發(fā)行的公募REITs中，包括華安百聯(lián)消費(fèi)REIT（未上市）、華夏特變電工新能源REIT、華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT等多只REIT都出現(xiàn)了超募，公眾投資者對(duì)于公募REITs熱情也較為高漲。

??越來(lái)越多房企參與公募REITs

??首發(fā)及擴(kuò)募均有嘗試

??隨著公募REITs政策環(huán)境逐漸完善、市場(chǎng)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也迎來(lái)了更多的機(jī)會(huì)，越來(lái)越多的房企開(kāi)始進(jìn)行試水。從交易所披露的公募REITs產(chǎn)品申報(bào)情況來(lái)看，目前房企已申報(bào)未上市的公募REITs產(chǎn)品共有5只，其中首創(chuàng)城發(fā)的華夏首創(chuàng)奧萊REIT已經(jīng)在6月底獲得了證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)注冊(cè)，成為了國(guó)內(nèi)首只獲批的以?shī)W特萊斯項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

??此外在房企發(fā)行的已上市公募REITs產(chǎn)品方面，部分項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始了擴(kuò)募，比如5月30日華夏基金華潤(rùn)有巢REIT就宣布計(jì)劃通過(guò)增發(fā)份額收購(gòu)上海市的保障性租賃住房項(xiàng)目，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT也在5月28日完成了對(duì)華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)1號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃的吸收合并，這也是房企在公募REITs方面的新嘗試。

??整體看來(lái)，房企參與公募REITs發(fā)行申報(bào)主要還是在消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房領(lǐng)域和產(chǎn)業(yè)園等方面。尤其是在消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，目前房企旗下已上市和已申報(bào)的10只公募REITs產(chǎn)品中，有5只是消費(fèi)類(lèi)公募REITs。租賃住房領(lǐng)域也是未來(lái)發(fā)力的方向，除了已上市的華夏基金華潤(rùn)有巢REIT之外，還有審批中的招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，此外也有消息稱萬(wàn)科計(jì)劃以泊寓為標(biāo)的申報(bào)發(fā)行10億元租賃住房REIT。在公募REITs市場(chǎng)快速發(fā)展的背景下，未來(lái)預(yù)計(jì)將有更多持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房企來(lái)通過(guò)公募REITs來(lái)盤(pán)活存量資產(chǎn)。