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??中房網訊 5月30日，由上海易居房地產研究院主辦的“2023房地產及物業上市公司測評成果發布會”在香港舉行。備受關注的"2023房地產上市公司綜合實力榜"、"2023房地產上市公司單項榜"等系列測評成果揭曉。

??會上，珠江投資集團總裁王晞，世茂服務執行董事、總裁葉明杰，招商積余董事、總經理陳海照，新城悅服務首席戰略官兼董事會秘書尤建峰，杭州老板電器股份有限公司工程總經理洪偉光等五位嘉賓發表了各自觀點。

??以下為文字實錄：

??主持人：首先請教一下王晞總，剛才各位大咖對行業發展之道都聽到了，總體來講很謹慎，您作為業內的從業人士，必須要去投資，要去融資，您怎么看未來行業的狀況，到底有沒有比較清晰的拐點？

??王晞：大咖們都說了，尤其剛才蔡總講的，我在這里表示認同。確實向前看的時候，我們更多的還是要溫故而知新，行業走了這么多年，往往我們總是看到近期，尤其是過去十年的數據，我們把它再放長看看過去三十年的數據，大家可能忘了93年房地產剛剛起步的那一輪宏觀調控，我們基本上到98、99年行業才開始慢慢的回暖，那是一個漫長的過程。

??到了02年、03年又迅速進入到調整，那一次大家可能也都忘了，但是那一次演繹了一些傳奇，包括路勁收購順馳的故事，那時候也經歷了行業的變遷和變革。

??我們總記得08年四萬億的救市帶來的突然的反轉，但是這個反轉不是常態，我們對房地產行業重資本的常態，應該還是持久的、長遠的周期的變化。

??另外，我覺得我們可以用老子的一句話來形容過去十年這個行業的變化，老子說持而盈之，不如其已。揣而銳之，不可常保。不要忘記這個行業就算下降，還是有十萬億、八萬億的市值，只不過這個蛋糕重新分配了，在座的很多企業，尤其是之前很嗨的企業可能都離開了，接著看誰能活下去，市場還在，信心還有，但是不知道未來會是什么樣的。

??主持人：謝謝王總的分享，開發企業都不容易。我們之前探討過物管行業，前幾年我們說高估值，從上市公司來講，估值的泡沫被擠了很多，業績又相對穩定，你們怎么看物管行業未來的表現？

??葉明杰：剛才聽了很多關于市場的話題，我覺得就是在這里班門弄斧了，談談我自己的思想。物管這個行業在前兩年地產行業比較好的時候，那時候整個估值情況比較好，20年開始下行還是非常明顯的。

??今天物業這個行業依然還是大行業小公司，大行業小公司未來的機會，成長性很大。

??物管這個行業就是金字塔，做資產的防御性戰略很高，和約的續約也比較好，從基本模式，價值以及未來的成長性來看，會有很好的前景，當前的估值不能反映行業真實情況。如果是物管行業這輪估值要修復，還是有待于整個房地產行業的變化，重新再修復估值。但是今天物管行業自己還是要把自己的功力做好，整體的大環境調整，不可能一下子到快速的修復。

??陳海照：我們現在接近三七運營，市場化占70%，市場化占比比較高的，不等于說地產行業回調一定影響整個行業的物業，整個物業行業剛才說了大行業小企業，還是高度分散的，但是會快步向頭部企業集中，資本也會進一步加速。在規模企業具備大科技和人才聚集，也會提升市場占有率。

??物業行業還有一個特性，我們這棟樓，設計酒店，物業是一直存在的，不以地產的變化而變化。如果有一些小城市，原來可能是自己搞物業，隨著服務品質的提升，可能會尋求專業化服務的提升，所以隨著中國和經濟生活水平的提升，會把原來一些沒有被市場化釋放的物業，包括政府，樓堂房舍會尋求規模化、專業化、成本更加精細化管理，會釋放出更多的需求。

??所以我的基本觀點是物業企業，所有的上市公司的估值應該都是跟它房企的價值正相關。但是跟這個行業以及資本市場在階段性的計劃，還有一些階段性的事件相關。所以作為物業企業應該更多的規劃好戰略，不同時間的戰略，如果價值能夠持續的釋放出來，估值一定會上來。

??主持人：整個行業還是看好的，但是會有分化。建峰這邊么，你還有什么補充的？

??尤建峰：物業公司還是非常有前景的，物業和房地產其實有比較大的區別，無論是目前看上去關聯方輸送的占比，像我們還有50%，面積雖然來自于關聯方，但是我們收費的目標已經和關聯方沒有任何關系了，物業行業的底氣足來自于我們的業務非常的獨立。

??第二個，資本市場對這個行業的估值有非常大的重新的認識之后，是一個塞翁夫馬，為什么這么說呢，在20年21年對這個行業非常追捧的時候，那時候物業行業里面的相當一部分高管覺得什么都可以，我拿這個，拿那個，我的擴張也相對比較快。有可能物業這幾年一定程度的資本市場讓你估值下來，放慢腳步。物業公司因為有這樣的影響，也會讓物業行業的高管看清楚，還是自己能力的培養更重要，一方面我們要聚焦，像我們公司現在重新審視自己的戰略，業務方面有一定的指標，在鍛煉自己能力方面會花更大的精力。

??主持人：謝謝，偉光呢，作為廚電行業龍頭標桿企業的代表，這兩年的日子過的還好吧？

??洪偉光：感謝馬老師，雖然這兩年我們過的比較辛苦，但是馬老師的風格給我們帶來了不少的歡樂。今天很多在場的供應鏈企業，應該說我們確實享受到房地產高度發展的資本紅利，當然了，受的傷害也不小。從中長期來看，人間三件事，老天的事兒，自己的事兒，別人的事兒，老天的事兒我們管不了，別人的事兒我們也管不了，我們只能管好自己。

??商業不管在任何環境下一個邏輯都不會變，更好的產品，更好的服務，更高的效率，更高的股價。只能講以不變應萬變，大學生創業的時候沒有被選擇的是拼多多，劉強東回去問投資部，為什么沒有選擇這么好的公司，說明你的階層還看不到很多的需求。

??主持人：第一輪討論的是戰略的框架，確實壓力很大，但是大家還是有機會的。第二個，我們企業面對未來有機會，我們到底怎么能夠真正意義上做好，不管是自己的行業還是公司，剛才我們說了還是有希望，但是什么樣的企業真正的笑到最后，需要做什么呢？

??王晞：確實要把自己每個企業的獨特的特點找到，把自己獨特的利潤率，競爭力發揮出來，不能像過去完全靠資本開發的。剛才幾位老總講到了，其實產品包括了服務，這是我們應該說需要在產品上做文章的。

??第二個是管錢糧，確實要把錢袋子管住，我們所有的企業現在都在現金流上出了問題。

??第三個，要輕裝備。剛才講到了組織管理上要輕，輕裝上陣，公司確實在賽道上更多的選擇不重資產，更多的選擇輕資產的投入，輕資產的投入往往是賺小錢，蒼蠅也是肉，房地產企業這么多年干活都賺的是大錢快錢，趴下身段在地上揀錢的工夫差了一些，未來空間擠壓了，必須要練好內功。

??第四個慢生存，一定要慢，不能快，只有慢才能活的長，你看見烏龜在那爬，慢慢的，千年王八萬年龜，確實是有道理的，消耗太大不行。加一個括弧，特指民營企業，央企和國企這個時候是發力的時候，搶賽道的時候，突飛猛進的時候，就像比賽一樣，上半場結束之后該換人了，當然了，肯定還會有，但是角色不一樣了。

??如果我們說整個的過程對未來的發展一定要找找自己活著，活下去的路徑，有可能活下來，如果活不下來那就干脆最后在家，早超生。現在行業一定是痛并快樂著。

??葉明杰：物業行業我們一直在看，所有的公司我一直覺得沒有什么高差異，大家的發展比較雷同。一個方面是做疊加，做增值服務業務，做生活服務業務，所以我覺得從這些方面來看，第一個是我們自己的戰略，第二個我們的策略在每個階段不一樣，每個企業自身發展不一樣，不同的階段肯定有一些調整。過去的物業行業收益和效益都很高，那時候我們講收并購。今天到了第四個階段，我們的策略就是一個，回歸到經營的本質，我們說規模戰略怎么有效，不能做一些沒有效率的，物業企業我們拿一些能賺錢的項目，這個是我們需要關注的。

??第二個，過去我們搞各種的增值服務業務，搞各種的生活服務類業務，今天這些增值服務物業  到底能不能持續，能不能賺錢，能不能有現金流，這也是下一步物業公司的核心所在。

??第三個，物業公司基礎就是物業服務的，要真正的為客戶提供你的價值，如果你脫離了這個根本，那一切都變了。

??所以我們總是講需要在戰略和策略上結合，第二個要回歸到經營的本質，包括可持續，從這幾個角度去做就可以長期做下去。

??主持人：新的增值業務大家很關注，有沒有具體的思維分享？

??陳海照：參加地產和物業的活動，都是和大家的生活息息相關的，講到未來的高質量發展，為什么呼吁回歸理性呢，其實我是跨界到物業來的，為什么現在估值會回歸，其實是短期之內缺少一些物業企業讓大家看到很好的業務的綜合場景，綜合業務的落地，如果有個別的企業有所回復又看到長期的確定性，企業的價值長期來說一定是很好的。

??我們的戰略是清晰的，一二三四期戰略，第一期戰略就是要以成為中國領先的物業資產運營商，這是初期戰略，這個戰略里面又分成三塊，有短期有中期，最近看出了一本書，要向解放軍學習如何打勝仗，里面講到遵義會議，講到紅軍為什么能打勝仗，因為是有使命，一個企業能夠長期經營下去，就是要有使命感，物業企業就是要服務老百姓，所以我們的服務口號要做讓城市和生活更美好，這就是我們的使命。圍繞這個使命我們提出了四化，第一個是輕型化，我們要把資產做輕，所以我們的規模輕型，業務的規模變輕。此外還要借助科技的手段，最近我們推出了很多新的品牌，比如說一些設施，全國的物業員工進行直播，最近要做租售，剛才張總的報告里面提出了，租售未來可能會成為地產和物業的重要的賽道，把控全國的物業，去運轉推動租售，這也是和我的業績，和我的寫字樓緊密相關，這樣形成了平臺模式。在這個基礎上我們推出了物業基礎服務進一步延伸到專業服務，再加上云平臺，租售、商城，這種商業的模式的落地，就可以推動整個物業公司的商業模式的內衍和外生都會實現突破，就會擺脫單一物業收入單一、競爭激烈，增速不能很好的困境。

??這樣我們就能夠營造一個積極向上的企業文化，所以我們的戰略是這樣的。

??主持人：謝謝陳總把自己的戰略做了具體的介紹，建峰這邊有什么未來的戰略規劃？

??尤建峰：說一下我們的發展方向，前面我也講了，我們公司最近正在對我們新的三年度的轉型鋪開，但是現在還沒有非常具體的，方向已經初步有了，對于住宅板塊，我們會相對聚焦，無論是區域還是業務都會相對的聚焦。在2021年之前，大家都會非常多的嘗試各種各樣在社區里面各種的生活服務，或者是資產管理服務也好，各種各樣的創新的業務，現在我們覺得還是在很多生活服務領域，已經有非常專業的玩家了，我們和他們全面競爭很難有更高的效率，或者給業主更好的服務體驗。

??所以我們在未來三年內，在這樣的時間段內逐步的更加聚焦服務我們自己的服務人員更加匹配的少量服務保留下來，其他的還是以業主的體驗優先，讓業主和垂直的供應商對接。

??另外區域方面，我們也在反思，我們一共才有兩億平米的在管面積，所以我們也會在未來三年在區域里面更加聚焦，選出了十個想要深耕的城市，這些城市一方面我們已經有一定體量的在管面積，在當地有一定的影響力，第二個我們在當地已經有不錯的外擴的成績，另外我們在當地的相應的運營能力也比較不錯，另外我們也會針對本身吾悅廣場的影響力做一些文章。

??住宅領域我們也做了一些動作，我們可能會在未來業態方面做調整，原來我們收購了十家這種類型業態的公司，包括辦公、產業園、學校、公共建筑，我們可能未來會把一些我們不擅長的或者是高速公路或者交通樞紐的業態做一些疏解，我們會把辦公、學校、產業園高度協同性的，有共同服務能力的領域。對封閉的員工和學生餐飲部，跟服務和物業有一點像，在業務和業態相對聚焦的地方。

??主持人：偉光總呢，你們怎么抓住高質量發展的機會呢？

??洪偉光：其實我們市場增長是超過預期的，當然要保持持續長期的增長也不好說，但是從企業來說，我們已經有了44年歷史，選擇做久做大做強，我們選擇了做長，在這個基礎下，中長期來講有幾點可以分享一下，第一個是我們跟蘇寧、國美、居然合作，我們跟天貓合作，這幾年我們都在用戶側改革，發力，做用戶喜歡的產品。第二個是持續建設品牌，為什么消費者愿意花比其他品牌更貴的產品，我們也是杭州亞運會唯一指定的品牌，我們一直堅持技術的創新，產品的創新，過去幾年很多的企業都講究互聯網+，相信未來一定是AI+，這個會帶來很多的變化。

??歸根到底我們還是一家比較傳統的企業，要做的還有很多，希望大家多支持。

??主持人：最后每位嘉賓最后一句話給我們同行一些建議？

??洪偉光：謝謝，還是希望每年能夠來這里見到更多的朋友，特別是開發商朋友。

??尤建峰：堅持高質量發展，首先還是要清楚自己能做什么。

??陳海照：希望大家還是要持續看好前面，對物業要有信心，我們也是自建和并購兩條腿，希望更好的服務大家的美好生活。

??葉明杰：我覺得就是高質量發展。

??王晞：只要思想不滑坡，方法總比困難多。大家還是要堅持住，活下去，才有希望，才有未來。所以我在這里想在座的各位，讓我們一起為我們堅持在這里的所有的民營房地產企業鼓掌。

??主持人：謝謝，堅持活下去，總結就是堅持活下去，希望未來越來越好，因為房地產肯定不會消失，增量會逐漸的減少，但是存量未來大的發展還是充滿期待。再次感謝各位嘉賓的參與，謝謝！