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??地方國企正在成為房地產市場中一股不可小覷的新勢力。

??作為全國最受矚目的市場，上海向來都房企全國化的“兵家必爭之地”。隨著民營房企的“偃旗息鼓”，上海的房地產市場，除了央企和一些已經走向全國化的地方國企在“攻城略地”，上海本地的國企也悄然走向前臺，成為上海房地產市場上的主力軍。

??隨著上海城市更新的深入推進，占據資源優勢的本土國企逐漸從負責一級土地開發、城市基建等走向房地產開發的前臺，地方國企與央企占據80%-90%市場份額的格局將漸成定局。

??此前“名不見經傳”的本土國企今年在上海樓市中的表現已經相當搶眼。在今年1-5月的上海房企銷售金額排行榜上，已有多家本地國企悄然上榜。

??上海作為國資重鎮，曾在上世紀八九十年代引領了全國的國企改革步伐，開展了一系列大膽探索和突破，這一時期，出現了大批優秀的國有房地產企業，如綠地集團、上海城開、上海建工(2.240, 0.02, 0.90%)房產等。上海的房地產開發市場一度被這些國有房企“一統天下”。

??隨著市場經濟的發展，這些國企逐漸“隱身幕后”，承擔起上海舊城改造、一二級土地聯動開發及城市基建等職能工作。

??目前，在上海房地產市場上，本土國企已形成上海市屬國企與區屬國企兩大力量，市屬國企主要有上海地產集團及其旗下各全資子公司、上海城投、上海城開、上海建工、上海城建、農工商、光明地產(1.850, 0.01, 0.54%)等一批房企，他們都活躍在上海城市開發的各個領域。

??區屬國企這幾年也開始進入房地產開發領域，在上海土拍市場和樓市中的存在感也越來越強。

??最近，靜安76街坊即江寧社區C050201單元038-4地塊被靜安國企新靜安集團全資控股的上海淇銘成和置業有限公司拿下，總價50.661億元。這是老靜安蘇州河畔最大的零星舊改地塊，僅樓板價就高達9.17萬元/㎡。

??就在地塊旁邊，靜安73街坊淮安里的南北兩個地塊，同樣是新靜安集團投資建設，總投資約52.3765億元。僅這兩塊地，新靜安集團的投資規模就已經突破百億。

??新靜安集團，就是靜安區的區屬國企，是2015年5月由三家靜安區國企集團合并而成，過去十年已開發了多個靜安區的住宅項目，可以說，他參與并見證了整個靜安區城市面貌煥新的全過程。

??在上海，類似這樣的區屬國企并不少見。出現在今年前5月上海房企權益銷售金額榜單上的本土國企中，除上海城投為市屬國企外，浦開集團、南房集團、浦東金橋(10.760, 0.10, 0.94%)、西岸集團、北方集團、楊浦城投、大華集團、奉賢新城、奉發集團等均為區屬國企。

??除了房地產開發以外，這些本地國企還會承擔各區的基礎設施建設、公共事業投資、城市更新等工作。比如靜安區屬國企北方集團，他們就參與了靜安區90%的城市更新項目，也是上海中興路片區的開發建設者。

??地產國企參與市場化的房地產開發，優勢很明顯：資源多、融資成本低、約束較少，而且，他們開發的項目，往往都有明顯的地段優勢，所以，競爭力也更強。

??這兩年，隨著上海以更大力度推進城市更新，絕大部分的城市更新項目都是本地國企充分參與，從征收到投資，再到開發一條龍無縫銜接。前文提到的靜安76街坊和73街坊，新靜安集團就是從征收階段開始一手推進的。

??上海地產集團、上海城投及上海城開等市屬國企，除了獨自承接的項目外，更多是與區屬國企共同組建合資公司，發揮市級平臺統籌作用，實現舊改項目一、二級聯動，推進政企合作舊改的新路徑。

??所以，我們可以看到，這兩年，包括在未來數年，上海核心區域內，上海本地國企都會是很多城市更新項目的首選建設者，而上海城市更新的重中之重是在內環內，這里也將成為本地國企競爭的“主戰場”。

??上海內環內的面積，真的很小。根據2022年上海統計年鑒數據，整個區域不足114平方公里，僅占全市面積的1.8%。

??很多人對上海市中心的概念還停留在新天地(13.870, 0.12, 0.87%)、梧桐區以及外灘等少數區域，實際上，只要是在上海內環內，都是上海的核心。區域內的配置成熟，在《上海市城市更新指引》中提出的“構建多元融合的‘15分鐘社區生活圈’”的目標，在內環內幾乎都已經是“所見即所得”的現實，不需要再等待兌現。

??內環內的核心地位，在房地產市場中并沒有得到真實的價值體現。從成交均價看，目前上海內環內大多數板塊，與內中環和中外環間沒有形成明顯的梯度價差。CRIC數據顯示，2023年內環內商品住宅成交均價約11.9萬元/平方米，內中環商品住宅成交均價約11.5萬元/平方米，與內環內成交均價僅差約4000元/平方米。

??具體到板塊，上海內環內有些板塊的成交均價甚至還低于部分內中環間的項目，如普陀、長寧、北外灘等區域的項目成交均價長期位居上海內環內的低位，一直在10萬/平方米上下徘徊。

??從目前在售的項目來看，內環內均價低于15萬/平方米的就有3個，最低僅12-13萬/平方米，價格與部分內中環間和項目均價幾乎持平。

??顯而易見，上海內環內大部分區域的價值是被低估的。不過，隨著上海城市更新的大力度推進，內環內釋放出更多的高品質項目，必將吸引更多的資金回歸。

??曾經集中了原閘北70%棚戶簡層的蘇河灣，在2016年消滅了最后一塊成片二級以下舊里后，城市界面徹底發生了改變。曾經污濁的河水，如今變得清澈，也成為水鳥的樂園。兩岸綠樹成蔭，文化景點和藝術空間錯落其間，成為城市文化的新窗口。同時，高等級商辦樓宇吸引了大量知名企業入駐，資本駐足。

??城市界面的變化，也帶來這里地段價值的回歸。目前蘇河灣的二手房價格已經摸高至20萬/ m2。

??可以預見，內環內的價值回歸也將隨著上海城市更新的大力度推進而加速。

??上海國企在上海內環內關于產品的較量也將隨之展開。畢竟，這個區域一直是上海最高端住宅“內卷”的主陣地。

??內環內的新房價格也大多令人“咋舌”：綠城·外灘蘭庭16.3萬/㎡、中海·順昌玖里17.2萬/㎡、濱江壹號院16.8萬/㎡……二手房的掛牌價大多在15以上，甚至超過20萬。

??今年1-5月，上海內環新房上市了13個樓盤，成交2038套，成交均價160815/m2，幾乎是全市均價80313萬/m2的兩倍！

??內環內面積雖小，卻匯集了全上海最優質的資源——教育資源是全市平均值的8.58倍，醫療是11.84倍、商業6.34倍、辦公11.4倍……

??靜安內環內的區域，因為有歷史積淀，有長期的海派人文浸潤，底蘊豐厚，而且不乏生活的煙火氣，很能引起“老錢們”心底深處的懷舊情懷，所以，一直是上海房地產市場中產品最卷的區域，也是追求房產增值保值的首選之地。

??新房一直稀缺的靜安內環內的區域，今年陸續有幾個區屬國企操盤開發的項目上市，他們都沒有在營銷上做太多“花里胡哨”的動作，在售樓處和樣板房上也不做過多投入，將更多的資源實實在在用于項目產品力和服務的提升。

??這些項目還有幾個共同的特點：位置好，配置全，產品實在，國企背書，沒有交付及產品質量方面的風險。

??伴隨著區域內城市更新的提速,區域整體的價值提升毋庸置疑,這一點已經反應在近期不斷提升的聯動價上，區域內的投資價值也將隨之日益凸顯。

??最近，位于靜安內環內西藏北路板塊的靜安璽樾，以12.5萬/m2的價格入市，僅相當于今年前5月內環新房成交均價的77%。

??西藏北路區域，低于13萬已經幾乎找不到了，比如：銘德漪景庭:13.5萬/㎡，萬科翡翠雅賓利：14.4萬/㎡，中興路一號：15.6萬/㎡，圣和靜安公館：15.2萬/㎡……

??項目三公里范圍內的商圈有：人民廣場、外灘、南京西路。靜安大悅城(2.530, -0.02, -0.78%)、蘇河灣萬象天地。教育及醫療資源都很充足，交通上也四通八達，四條軌道交通環繞，還有“雙高架”及“四隧道”。這個級別的配套，用“熟透了”來形容，一點都不為過。

??靜安璽樾以歸家動線打造為核心，從入口營造、產品空間、立面品相等多維度、全方位提升居住體驗，將內環內的產品內卷拉到一個新高度。

??比如：業主步行進入小區，就可搭乘專屬電梯直接進入地下，免受風吹日曬，直接通往自家樓宇。新海派風格立面，融入了石材、真石漆、鋁板等能夠抗歲月腐蝕的現代主流高端建材。

??在寸土寸金的上海內環內，靜安璽樾以近10萬方的體量，打造一個純住宅項目，堪稱奢侈。也正因為規模足夠大，開發商充分考慮了客戶需求，打造了覆蓋到全齡段人群綠化空間、功能區及專屬空間等。每一個細節，都源自“人性化”的產品打造核心。

??在戶型設計上，靜安璽樾也沒有盲目跟風，堅持把98m2做成從容的兩房兩廳兩衛，并根據現代人生活習性，設計了更多的收納空間, 更好地平衡客戶居住的舒適性與功能性。

??值得一提的是，隨著今年三月“7090政策”淡出歷史舞臺，高層住宅的中小套戶型面積標準從100㎡放寬至120㎡，意味著未來上海市中心的“小戶型”又將變得稀缺，靜安璽樾這類“實惠戶型”是賣一套少一套，將越來越稀缺。

??在售樓處和樣板房上不做過多投入，是上海大部分國企開發商的通行做法。當那些過度修飾的空間都被還原，消費者或許更能透過現象去看到這個項目的本質：地段、配套、房型、性價比……這些更有助于消費者理性地作出判斷和決定。

??由此也可看出上海國企的低調。事實上，在上海5月樓盤銷售金額排行榜上，不少上海本地國企開發的項目涌現。憑借本地化的優勢，上海國企對區域內的市場情況、城市規劃以及居民需求等更為熟悉，他們開發的項目在低迷的樓市中能夠得到市場的認可，也說明了他們在產品打造上的實在和用心。

??總的來說，地方國企入場房地產開發，也是在房地產新格局下尋找新機會，與央企相比，他們在本地化方面資源更強，也更具優勢；與民企相比，他們資源優越，資金實力更強。市場也將逐漸接受，地方國企將成為房地產市場中的重要力量。