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半年盤點|土地市場全面縮水 局部點狀火熱

原創劉敏 2024-07-05 10:28:10 來源:中房網

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??中房網訊(劉敏/文)隨著房地產市場供需形勢逆轉,土地市場自2021年開始遭遇沖擊,供需規模、土地收金連年下滑。

??2024年上半年,土地市場供需兩弱特征延續,整體偏冷與局部火熱并存。同時,房企拿地更加聚焦,國央企及地方城投仍在擔當兩大拿地主力,僅有少數地區本土民企活躍度尚可。

??上半年供需全面縮水

??諸葛數據研究中心監測數據顯示,2024上半年土地成交規劃建筑面積11511.1萬㎡,同比下跌36.8%,較去年下半年下跌75.3%;成交樓面價為4893元/㎡,同比下跌17.1%,較2023下半年小幅上漲6.7%。

??從成交規模來看,在2月份降至低點,單月成交規模僅1267萬㎡,自3月份起逐步上升但處于“低位慢推進”狀態。價格方面大致呈現“N”字型走勢,波動明顯。2月和6月價格達到高點,成交樓面價均超過6500元/㎡;1月和5月價格為年內低點,大致在3700元/㎡水平。

??從城市供需來看,各線城市上半年供需規模全線“縮水”。其中,三四線城市土地供應、成交規模較去年同期縮減幅度相對較小,同比分別下降38.8%和34.1%;一二線成交同比降幅分別為39.1%和45.9%。

??不過,上半年一線城市在高價地頻頻涌現下,成交樓面價堅挺上行,環比漲超15%,同比增長7.7%;二線城市也有上行跡象,成交樓面價較去年下半年小幅增長5.4%,但不及去年同期水平;三四線成交樓面價同環比均下跌約20%。對此,報告認為,一二線城市表現好于三四線,與房企拿地聚焦核心板塊或脫不開關系,

??從土地收金情況看,上半年全國土地收金同比縮減近半,總體表現不及預期。

??報告顯示,上半年全國土地成交金額為5633.9億元,較去年下半年下降73.6%,較去年同期下降47.6%。從土地出讓金TOP20城市榜單來看,重點一二線城市收金排行更為靠前。其中,北京以土地出讓金783.7億元位居全國首位,杭州以660.8億元位居第二,上海則以441億元位居第三。

??局部區域點狀火熱

??從市場熱度來看,稍有起色。上半年平均溢價率低位微升,流拍率高位微降。

??報告顯示,上半年全國土地平均溢價率為4.17%,同比下降2.24%,較去年下半年上升0.63%;流拍率為14.25%,同比下降0.75%,較去年下半年下降1.23%。

??從月份來看,溢價率大致呈現“先升后降再企穩”的走勢,土拍熱度恢復波折緩慢。在優質地塊頻推以及房企補倉情緒階段性回升下,3月份溢價率達年內小高峰,為6.06%,隨后連續2月下降,5月份溢價率降至最低1.92%,6月低位微升至2.09%。流拍率改善跡象則相對明顯,年內基本呈“震蕩下行”走勢,二季度較一季度加速改善,6月份流拍率降至新低,僅為5.78%。

??另一方面,各線城市溢價率水平均不及去年同期。數據顯示,上半年一線城市平均溢價率4.28%,較去年同期下降3.2%,較去年下半年下降1.15%;二線城市溢價率4.72%,同比下降1.3%,環比上升1.44%;三四線城市溢價率3.11%,同比下降3.15%,環比上升0.08%。流拍率方面,各線城市流拍率均價去年同期有所下降,二線改善跡象更為明顯,同環比均現下滑態勢,一線和三四線城市則流拍率高于去年下半年。

??值得注意的是,仍有像成都、武漢、合肥、廈門、長沙等城市土拍呈現階段性火熱局面。其中,合肥一季度土拍平均溢價率達27.5%,誕生了新的單價、樓面價地王;成都、杭州等城市在限購全面取消等利好下,上半年尤其是一季度土地成交熱度明顯高漲。

??房企投資收緊,拿地格局未變

??企業方面,上半年房企資金持續承壓,加之市場預期不足,房企更加傾向,總體拿地金額進一步下滑。

??監測數據顯示,上半年100家房企總權益拿地金額為1731億元,同比下降57.21%,較去年下半年下降68.81%,總權益拿地金額創近年來新低。

??同時,房企拿地更加聚焦一二線城市,三四線城市拿地金額占比持續縮小。根據報告,二線城市拿地份額持續最大且進一步上升,上半年占比達56.9%,較去年下半年上升6%;一線城市基本穩定,占比為39.2%,較去年下半年小幅回落1.6%,但仍明顯高于2021年以前水平;三四線城市占比顯著縮小至3.9%,較去年下半年下降4.5%,創2018年以來新低。

??此外,上半年房企拿地格局未變,國央企及城投平臺持續擔當兩大主力,不過節奏發生輕微改變,民營房企占比略有提升。數據顯示,上半年國央企權益拿地金額占比40%,較2023年持平,代表企業有建發、華潤、中海以及中建系等。地方城投權益拿地金額占比由上年44%降至42%,但整體占比仍然處于略微領先地位。

??民營房企占比由2023年16%升至18%,代表企業有綠城、龍湖等品牌民企,及濱江集團、大華集團等為代表的區域優質民企。

??諸葛數據研究中心預計,下半年土地市場整體熱度將延續低溫運行,房企拿地持續謹慎態度,但不乏核心一二線城市的優質地塊仍現火熱局面。

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中國城市住房價格288指數

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數環比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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