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??房地產(chǎn)業(yè)務(wù)正在成為海南一些上市企業(yè)的重要營業(yè)收入來源。

??8月23日，被外界稱為“第一家菜籃子上市企業(yè)”的羅牛山發(fā)布企業(yè)2024半年度報(bào)告。

??透過企業(yè)中報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，這家以生豬養(yǎng)殖、屠宰加工業(yè)務(wù)為戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù)和主要收入利潤來源的上市公司，房地產(chǎn)的營業(yè)收入占了大頭。

??“提起羅牛山，大家第一反應(yīng)都會說這是一家養(yǎng)豬的企業(yè)。”羅牛山董事長徐自力此前在接受媒體采訪時(shí)稱，但實(shí)際上，近些年我們已經(jīng)圍繞公司傳統(tǒng)主業(yè)打通了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，形成了以畜禽養(yǎng)殖為基礎(chǔ)，輻射原料生產(chǎn)、飼料加工、良種繁育、畜禽飼養(yǎng)、屠宰加工、冷鏈物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的循環(huán)經(jīng)濟(jì)體系和全程質(zhì)量管控鏈條。

??對外中，羅牛山的“當(dāng)家人”很少提及自己的房地產(chǎn)板塊。

??事實(shí)上，在公開披露的信息中，羅牛山房地產(chǎn)板塊在企業(yè)營業(yè)收入中，占到近“半壁江山”。

??從2024年中報(bào)來看，今年上半年，該公司合計(jì)營業(yè)收入21.27億元，核心業(yè)務(wù)中的畜牧業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)營業(yè)收入分別為5.25億元、4.67億元，分別占總營業(yè)收入的24.69%、21.94%。公司房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入為9.88億元，占公司合計(jì)營業(yè)收入的46.44%。除了營業(yè)收入較高外，羅牛山房地產(chǎn)板塊毛利率也高達(dá)41.8%；公司核心業(yè)務(wù)板塊的畜牧業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)毛利率分別為-12.87%、4.46%，利潤較少。

??這并非偶發(fā)事件。記者查詢羅牛山2023年度報(bào)告發(fā)現(xiàn)，這一年羅牛山實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入41億元，其中房地產(chǎn)營業(yè)收入為14.8億元，占比36.13%，為公司營業(yè)收入構(gòu)成中占比最大的業(yè)務(wù)板塊。

??2023年度報(bào)告還顯示，該年度羅牛山房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入較上一年增幅達(dá)286.91%。

??不僅僅是羅牛山，海南上市公司海南機(jī)場、海南高速公路股份有限公司（以下稱“海南高速”）等的業(yè)務(wù)收入中，房地產(chǎn)板塊的貢獻(xiàn)都不容小覷。

??以海南機(jī)場為例，該公司2024年半年度報(bào)告中披露，報(bào)告期內(nèi)企業(yè)合計(jì)營業(yè)收入為22.51億元，其中機(jī)場運(yùn)營服務(wù)主業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入9.46億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入4.84億元，物業(yè)管理業(yè)務(wù)也實(shí)現(xiàn)了3.58億元的營業(yè)收入，比重超過37%。

??此次，海南機(jī)場半年度報(bào)告還披露，截至報(bào)告期末，公司在建及土地儲備項(xiàng)目26個(gè)，土地面積逾6600畝。其中，在建項(xiàng)目12個(gè)，面積約1100畝；土地儲備項(xiàng)目14個(gè)，面積約5500畝（其中非建設(shè)用地約3120畝）。

??海南機(jī)場在本次半年度報(bào)告中還稱，報(bào)告期內(nèi)，公司持續(xù)推動(dòng)海口大英山片區(qū)等存量項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，存量住宅、寫字樓和公寓等開發(fā)庫存的銷售，以及投資性房地產(chǎn)的出租與管理；此外，公司積極推動(dòng)傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，全力打造臨空產(chǎn)業(yè)新業(yè)務(wù)。

??海南高速是一家以交通業(yè)、文旅業(yè)等為主業(yè)的上市公司，雖然該公司今年上半年度報(bào)告中房地產(chǎn)營業(yè)收入占比較小，但橫向延展來看，房地產(chǎn)依然是該企業(yè)“主業(yè)”。

??據(jù)海南高速2024年半年度報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)公司營業(yè)收入合計(jì)4119萬元，其中服務(wù)業(yè)1909萬元，文旅業(yè)1155萬元，分別占比46%、28%。該公司上半年房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入243萬元，占比約為6%。今年上半年與去年同期相比，該公司房地產(chǎn)營業(yè)收入下降了約92%。

??在上一年同期，海南高速房地產(chǎn)營業(yè)收入2900萬元，占該公司同期營業(yè)收入的62%。2023年度，海南高速報(bào)告營業(yè)收入合計(jì)1.24億元，其中房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入達(dá)4266萬元，占比超過34%。盡管如此，刨除營收成本，今年上半年海南高速房地產(chǎn)的毛利率高達(dá)83%。

??上述上市公司為何房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長較快？

??“此類上市公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比較大，有其深層次原因。海南機(jī)場，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總體是延續(xù)此前海航的房地產(chǎn)板塊，如海口市國興大道的一些項(xiàng)目資產(chǎn)，最早就是大英山機(jī)場的部分，之前整個(gè)大英山片區(qū)都是海航在開發(fā)。”海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長王路告訴記者，大英山片區(qū)不僅是海口的CBD（中央商務(wù)區(qū)），也是海南的CBD，這個(gè)資產(chǎn)比重較大、估值較高，所以房地產(chǎn)在企業(yè)營業(yè)收入中占比較高也是正常的事情。

??王路繼續(xù)表示，羅牛山，本身就是一個(gè)城市基礎(chǔ)服務(wù)供應(yīng)企業(yè)，在城市沒有發(fā)展擴(kuò)張前，隨著企業(yè)自身發(fā)展的需要及業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)展需求，儲備了大量的土地資源，比如養(yǎng)殖、物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈用地。后來，隨著城市發(fā)展和擴(kuò)容，這些地塊所在位置就可能成為了中心城區(qū)，并進(jìn)行了商業(yè)轉(zhuǎn)化。

??“上市公司中，房產(chǎn)業(yè)務(wù)比重大小是企業(yè)的自主選擇，只要是合法合規(guī)經(jīng)營就好。”王路。

??不過，海南房地產(chǎn)行業(yè)資深人士車旭認(rèn)為，在如今房地產(chǎn)市場發(fā)生深刻變化的大背景下，非房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)回歸主業(yè)，“原來‘跑馬圈地，蓋房掙錢’的時(shí)代已一去不復(fù)返，市場對企業(yè)的精細(xì)化運(yùn)作及長期運(yùn)營能力提出了新的考驗(yàn)。”