關(guān)于印發(fā)《上海市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范》的通知

滬房管規(guī)范市[2013]1號(hào)

  各區(qū)縣住房保障房屋管理局，市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)、各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)： 
現(xiàn)將《上海市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真按照?qǐng)?zhí)行。執(zhí)行中遇到的有關(guān)情況和問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)反饋我局。 
特此通知。

上海市住房保障和房屋管理局
2013年2月6日

上海市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范

第一章 總 則

  第一條 (制定依據(jù)) 
    為規(guī)范本市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估行為，維護(hù)國(guó)有土地上房屋征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、 《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情 況，制定本規(guī)范。 
第二條 (適用范圍) 
    本市行政區(qū)域范圍內(nèi)國(guó)有土地上的被征收房屋價(jià)值評(píng)估、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估、其他補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估，以及相關(guān)評(píng)估結(jié)果的復(fù)核評(píng)估和鑒定，適用本規(guī)范。 
前款所稱其他補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估，包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值評(píng)估，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費(fèi)用評(píng)估，無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估，以及停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估等。 
第三條 (評(píng)估實(shí)施原則) 
    房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱估價(jià)機(jī)構(gòu))和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展評(píng)估工作，并對(duì)出具的評(píng)估報(bào)告負(fù)責(zé)；不得對(duì)評(píng)估對(duì)象隨意設(shè)定假設(shè)條件，不得虛構(gòu)評(píng)估對(duì)象，不得根據(jù)預(yù)先設(shè)定的結(jié)果進(jìn)行評(píng)估，出具評(píng)估報(bào)告。 
第四條 (評(píng)估報(bào)告) 
被征收房屋價(jià)值評(píng)估、其他補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估，應(yīng)當(dāng)按照不遺漏、不重復(fù)的原則進(jìn)行評(píng)估，出具評(píng)估報(bào)告。 
被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)單獨(dú)出具房屋征收評(píng)估報(bào)告，有分戶房屋的還應(yīng)當(dāng)出具分戶評(píng)估報(bào)告；其他補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估，除評(píng)估委托合同有約定外，應(yīng)當(dāng)出具分項(xiàng)評(píng)估報(bào)告，分項(xiàng)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)作為房屋征收評(píng)估報(bào)告的附件，并且分項(xiàng)評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)納入房屋征收評(píng)估報(bào)告予以分項(xiàng)列明。 
用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的評(píng)估應(yīng)當(dāng)單獨(dú)出具評(píng)估報(bào)告。 
第五條 (評(píng)估時(shí)點(diǎn)) 
    被征收房屋價(jià)值、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值和其他補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估的評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為房屋征收決定公告之日。 
第六條 (評(píng)估工作流程) 
房屋征收評(píng)估應(yīng)當(dāng)按照下列工作流程進(jìn)行： 
(一)確認(rèn)評(píng)估范圍和內(nèi)容； 
(二)接受評(píng)估委托書(shū)及簽訂評(píng)估委托合同； 
(三)與房屋征收部門(以下簡(jiǎn)稱委托人)交接評(píng)估對(duì)象資料； 
(四)制定評(píng)估工作方案； 
(五)實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查； 
(六)價(jià)值測(cè)算； 
(七)撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告； 
(八)評(píng)估報(bào)告內(nèi)部審核； 
(九)提交評(píng)估報(bào)告； 
(十)評(píng)估資料歸檔。 
第七條 (資料交接) 
估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與委托人交接評(píng)估對(duì)象的基本情況和清單等資料。 
委托人應(yīng)當(dāng)對(duì)其所提供資料的真實(shí)性承擔(dān)責(zé)任，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)委托人提供的資料進(jìn)行必要的復(fù)核。 
第八條 (實(shí)地查勘) 
    注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)按照備案的評(píng)估工作方案，對(duì)房屋征收范圍內(nèi)的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行全面、詳盡的實(shí)地查勘，并以圖、表、文字和影像 等形式記錄、留存實(shí)地查勘資料。實(shí)地查勘內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括房屋及其占用范圍內(nèi)土地的現(xiàn)狀特征、四至、配套設(shè)施情況、使用狀況等，以及其他補(bǔ)償評(píng)估項(xiàng)目的現(xiàn)狀情 況、使用和維護(hù)保養(yǎng)狀況等。 
第九條 (評(píng)估資料歸檔) 
    房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)完成后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將包括技術(shù)報(bào)告、分戶報(bào)告在內(nèi)的評(píng)估報(bào)告以及下列資料整理、立卷，歸檔保管： 
(一)評(píng)估委托書(shū)和評(píng)估委托合同； 
(二)房屋征收決定公告； 
(三)委托人提供的房屋征收范圍內(nèi)評(píng)估對(duì)象的權(quán)屬證明材料或者經(jīng)相關(guān)部門認(rèn)定的證明材料，以及有關(guān)房屋基本情況的相關(guān)材料； 
(四)評(píng)估對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、影像等資料； 
(五)可比實(shí)例、標(biāo)準(zhǔn)房屋、參照房屋的實(shí)地查勘記錄、影像等資料； 
(六)確定評(píng)估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料； 
(七)評(píng)估過(guò)程中重大問(wèn)題處理的記錄； 
(八)評(píng)估報(bào)告內(nèi)部審核記錄； 
(九)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)、經(jīng)備案的評(píng)估工作方案與注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和輔助人員名單、以及其他涉及評(píng)估項(xiàng)目的所有必要資料； 
房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的檔案至少應(yīng)當(dāng)保存十年。 
第十條 (證據(jù)保全) 
    評(píng)估依法代管、產(chǎn)權(quán)不明等情形的房屋，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將包括技術(shù)報(bào)告、分戶報(bào)告在內(nèi)的評(píng)估報(bào)告以及評(píng)估過(guò)程中形成的有關(guān)評(píng)估資料一并提交委托人，由委托人辦理證據(jù)保全手續(xù)。

第二章 被征收房屋價(jià)值評(píng)估

  第十一條 (評(píng)估目的) 
被征收房屋價(jià)值評(píng)估的評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。
第十二條 (價(jià)值內(nèi)涵) 
    被征收房屋價(jià)值是指根據(jù)被征收房屋及其相應(yīng)土地使用權(quán)的實(shí)際狀況，在房屋征收決定公告之日正常交易情況下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，但不包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，并且不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 
第十三條 (評(píng)估方法) 
    被征收房屋價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選 擇其中一種或者多種方法進(jìn)行評(píng)估。有條件同時(shí)選用兩種以上方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后， 合理確定評(píng)估結(jié)果。 
被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)考慮選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。 
同一征收項(xiàng)目范圍內(nèi)，存在被征收房屋建筑類型相同、功能完整性相同或者相似的多套房屋的，可以采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法評(píng)估各套(戶)房屋的價(jià)值。 
第十四條(市場(chǎng)法) 
采用市場(chǎng)法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)在征收范圍相同或者鄰近的區(qū)域，搜集與被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑類型和結(jié)構(gòu)等相同或相似的類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，選取不少于3個(gè)符合要求的可比實(shí)例。可比實(shí)例的成交日期與評(píng)估時(shí)點(diǎn)相差一般應(yīng)當(dāng)在6個(gè)月以內(nèi)。 
對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行交易情況、市場(chǎng)狀況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)利狀況等修正或者調(diào)整，一般采用百分率法；每項(xiàng)因素對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或者調(diào)整幅度一般不超過(guò)10%，綜合調(diào)整幅度一般不超過(guò)15%。 
第十五條(收益法) 
    采用收益法評(píng)估的，可以選擇報(bào)酬資本化法或直接資本化法的方式進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)預(yù)測(cè)未來(lái)收益情況，合理確定收益模式、選擇適當(dāng)?shù)墓交蚍绞接?jì)算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。 
被征收房屋的經(jīng)營(yíng)收入和費(fèi)用或凈收益應(yīng)當(dāng)根據(jù)類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的客觀、平均水平確定。 
報(bào)酬率可以選用市場(chǎng)提取法、投資收益率排序插入法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法求取，有條件選用市場(chǎng)提取法的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)提取法。直接資本化率一般選用市場(chǎng)提取法求取。 
第十六條(成本法) 
采用成本法評(píng)估的，可以采取房地分別評(píng)估的方式評(píng)估被征收房屋價(jià)值。 
被征收房屋建筑物價(jià)值為重置價(jià)格結(jié)合成新，一般采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。 
被征收房屋相應(yīng)土地使用權(quán)價(jià)值為評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，可采用市場(chǎng)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法或基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法進(jìn)行評(píng)估。 
第十七條 (假設(shè)開(kāi)發(fā)法) 
房屋征收范圍內(nèi)的在建工程采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估的，一般采用自行開(kāi)發(fā)前提，假設(shè)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)當(dāng)以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、規(guī)劃參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)，工程建設(shè)進(jìn)度以房屋征收決定公告之日的狀態(tài)為準(zhǔn)。 
第十八條 (標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法) 
標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是將被征收房屋與標(biāo)準(zhǔn)房屋進(jìn)行比較、分析，在標(biāo)準(zhǔn)房屋價(jià)格基礎(chǔ)上，通過(guò)價(jià)值調(diào)整得出其他被征收房屋價(jià)值的方法。評(píng)估程序如下： 
(一)將同一征收項(xiàng)目范圍內(nèi)被征收房屋按照房屋的用途、類型、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性、建造年代等因素劃分房屋類別； 
(二)在同一房屋類別中選定標(biāo)準(zhǔn)房屋； 
(三)選用市場(chǎng)法、成本法、收益法等求取標(biāo)準(zhǔn)房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。采用市場(chǎng)法評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的，可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)不少于4個(gè)； 
(四)確定影響房地產(chǎn)價(jià)值的調(diào)整因素； 
(五)采用有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)或者統(tǒng)計(jì)分析等方法，確定各因素的調(diào)整系數(shù)或者調(diào)整值； 
(六)計(jì)算被征收房屋的價(jià)值，計(jì)算公式為： 
被征收房屋價(jià)值 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋價(jià)值 ×(1+因素調(diào)整系數(shù)1)×(1+因素調(diào)整系數(shù)2)×…×(1+因素調(diào)整系數(shù)n) 
第十九條 (房屋分類) 
    房屋按照用途分為居住房屋和非居住房屋。按照《關(guān)于調(diào)整本市房屋建筑類型分類的通知》的規(guī)定，結(jié)合房屋用途、類型、建筑結(jié)構(gòu)、式樣、建造年代等特征，合理劃分確定房屋類別。 
第二十條 (居住房屋的調(diào)整因素) 
被征收房屋為居住房屋的，采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值調(diào)整因素包括樓層、朝向、以及其他因素。計(jì)算公式為：被征收房屋價(jià)值 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋價(jià)值 ×(1+朝向調(diào)整系數(shù))×(1+樓層調(diào)整系數(shù))×(1+∑其他因素調(diào)整系數(shù)) 
前款計(jì)算公式中的朝向、樓層調(diào)整系數(shù)參照本規(guī)范附件1至附件3確定；其他因素包括采光、通風(fēng)等其他影響評(píng)估對(duì)象的個(gè)別因素，調(diào)整系數(shù)應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體因素對(duì)價(jià)格的影響程度，合理測(cè)算確定，調(diào)整幅度一般控制在5%范圍內(nèi)。 
第二十一條 (非居住房屋的調(diào)整因素) 
被征收房屋為非居住房屋的，采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值調(diào)整因素應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象與標(biāo)準(zhǔn)房屋的區(qū)別、影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素綜合確定。 
第二十二條 (評(píng)估結(jié)果) 
居住房屋評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)，計(jì)價(jià)單位為：元/平方米。 
房屋征收范圍涉及的居住房屋，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)出具居住房屋的評(píng)估均價(jià)。 
第二十三條(被征收房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告) 
    被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定格式出具評(píng)估報(bào)告，有分戶房屋的還應(yīng)當(dāng)出具分戶評(píng)估報(bào)告，其中居住房屋的分戶評(píng)估報(bào)告參照本規(guī)范附件4出具。 
第二十四條(產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估) 
用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估，參照本章規(guī)定執(zhí)行。

第三章 被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值評(píng)估

  第二十五條 (被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值評(píng)估目的) 
被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人確定被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修的價(jià)值”。 
第二十六條 (被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值內(nèi)涵) 
被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值一般為裝飾裝修重置價(jià)結(jié)合成新，計(jì)算公式為：裝飾裝修評(píng)估值＝裝飾裝修重置價(jià)×成新率 
裝飾裝修重置價(jià)是指根據(jù)現(xiàn)行施工規(guī)范、采用現(xiàn)有建筑及裝飾材料和施工技術(shù)，按照評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新完成具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)下的裝飾 裝修項(xiàng)目的正常工程造價(jià)，包括直接消耗的人工、材料、機(jī)械臺(tái)班等直接費(fèi)用，施工企業(yè)的管理費(fèi)、利潤(rùn)和稅金等間接費(fèi)用，以及設(shè)計(jì)、監(jiān)理、質(zhì)量檢測(cè)等其他費(fèi) 用。 
第二十七條(裝飾裝修重置價(jià)的評(píng)估方法) 
裝飾裝修重置價(jià)的評(píng)估方法有清單綜合單價(jià)法、單位比較法、指數(shù)調(diào)整法。 
第二十八條 (清單綜合單價(jià)法) 
    清單綜合單價(jià)法是根據(jù)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的裝飾裝修工程各子項(xiàng)目的清單綜合單價(jià)與工程量，計(jì)算求得裝飾裝修工程造價(jià)，加上所需的工程建設(shè)其他費(fèi)用確定裝飾裝修重置價(jià)的方法。 
第二十九條 (單位比較法) 
單位比較法是將房屋裝飾裝修作為整體，以單位面積(如建筑面積)為指標(biāo)，選取與評(píng)估時(shí)點(diǎn)接近的具有可比性的裝飾裝修工程造價(jià)實(shí)例，進(jìn)行比較、分析和調(diào)整，測(cè)算估價(jià)對(duì)象裝飾裝修的單位面積單價(jià)，乘以估價(jià)對(duì)象計(jì)價(jià)面積，求得估價(jià)對(duì)象裝飾裝修重置價(jià)的方法。 
單位比較法一般適用于精度要求不高的預(yù)評(píng)估項(xiàng)目或估算工作。 
第三十條 (指數(shù)調(diào)整法) 
指數(shù)調(diào)整法是利用裝飾裝修工程造價(jià)以及相關(guān)指數(shù)或者變動(dòng)率，將裝飾裝修工程竣工時(shí)的客觀成本費(fèi)用調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的裝飾工程費(fèi)的方法。 
指數(shù)調(diào)整法一般適宜于近期完成，有較完整結(jié)算依據(jù)的裝飾裝修工程項(xiàng)目。 
第三十一條 (成新率評(píng)定) 
    裝飾裝修的成新率可以按照整體裝飾裝修狀況評(píng)定綜合成新率，也可以按照各子項(xiàng)目分別評(píng)定分項(xiàng)成新率。 
成新率一般根據(jù)裝飾裝修的耐用年限、已使用年限、以及維護(hù)、保養(yǎng)等情況綜合確定。 
第三十二條 (被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值評(píng)估報(bào)告內(nèi)容) 
    被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值評(píng)估報(bào)告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括但不限于下列方面： 
(一)評(píng)估范圍和對(duì)象界定； 
(二)裝飾裝修的基本狀況，包括裝飾項(xiàng)目、數(shù)量、材料、裝修年代等； 
(三)評(píng)估假設(shè)限制條件與特殊事項(xiàng)說(shuō)明； 
(四)評(píng)估依據(jù)； 
(五)價(jià)值定義； 
(六)評(píng)估思路和方法； 
(七)評(píng)估結(jié)果。

第四章 機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費(fèi)用評(píng)估

  第三十三條 (機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費(fèi)用評(píng)估目的) 
機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費(fèi)用評(píng)估的評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人確定機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費(fèi)用的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝的費(fèi)用”。 
第三十四條 (機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費(fèi)用評(píng)估內(nèi)容) 
機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費(fèi)用評(píng)估的主要內(nèi)容包括：因征收房屋造成的可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的搬遷和安裝費(fèi)用，無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的價(jià)值，物資搬遷的費(fèi)用。 
第三十五條 (機(jī)器設(shè)備、物資的界定) 
被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備、物資應(yīng)當(dāng)在房屋征收決定公告之日前已合理置于房屋征收范圍內(nèi)，并在對(duì)應(yīng)企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表的資產(chǎn)明細(xì)賬目登記；資產(chǎn)明細(xì)賬目未登記或者缺乏有效證明的機(jī)器設(shè)備、物資，經(jīng)委托人認(rèn)定后，由估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。 
機(jī)器設(shè)備的基礎(chǔ)、房屋建成后安裝的中央空調(diào)等設(shè)施，可以與機(jī)器設(shè)備的搬遷和安裝費(fèi)用一并評(píng)估。 
第三十六條 (可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用) 
可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備是指經(jīng)清理拆卸、包裝運(yùn)輸、安裝調(diào)試后可恢復(fù)并繼續(xù)使用的機(jī)器設(shè)備，搬遷與安裝費(fèi)用一般由運(yùn)雜費(fèi)、拆卸費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)構(gòu)成。計(jì)算公式為：機(jī)器設(shè)備搬遷與安裝費(fèi)用 = 運(yùn)雜費(fèi)+拆卸費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi) 
可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的搬遷和安裝費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)每臺(tái)機(jī)器設(shè)備的實(shí)際情況，逐項(xiàng)判斷，一般按照評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估。 
第三十七條 (機(jī)器設(shè)備的重新購(gòu)置價(jià)) 
機(jī)器設(shè)備的重新購(gòu)置價(jià)是指評(píng)估時(shí)點(diǎn)于公開(kāi)市場(chǎng)重新購(gòu)買該全新?tīng)顟B(tài)機(jī)器設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格或者重新生產(chǎn)該機(jī)器設(shè)備的重置成本。 
對(duì)具有通用性質(zhì)的機(jī)器設(shè)備，應(yīng)當(dāng)通過(guò)市場(chǎng)法求取重新購(gòu)置價(jià)；對(duì)企業(yè)自行研制的機(jī)器設(shè)備，一般采用成本法計(jì)算重新購(gòu)置價(jià)。 
第三十八條 (市場(chǎng)法) 
    市場(chǎng)法是根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)上與評(píng)估對(duì)象相似或可比的參照物價(jià)格，通過(guò)比較分析，確定評(píng)估對(duì)象重新購(gòu)置價(jià)的方法。采用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的重新購(gòu)置價(jià)的程序如下： 
(一)調(diào)查和收集同類型機(jī)器設(shè)備參照物的市場(chǎng)價(jià)格信息。 
(二)統(tǒng)一價(jià)格內(nèi)涵。價(jià)格是指機(jī)器設(shè)備本體的價(jià)格，不包含運(yùn)輸費(fèi)和安裝費(fèi)等費(fèi)用；對(duì)于進(jìn)口機(jī)器設(shè)備還應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一貨幣單位。 
(三)調(diào)整價(jià)格時(shí)點(diǎn)。采用相關(guān)價(jià)格指數(shù)，將參照物的價(jià)格調(diào)整到評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。 
(四)對(duì)參照物價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素、地域因素等調(diào)整，求取機(jī)器設(shè)備的重新購(gòu)置價(jià)。 
對(duì)于進(jìn)口機(jī)器設(shè)備應(yīng)當(dāng)以到岸價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算關(guān)稅以及其他費(fèi)用，一并計(jì)入機(jī)器設(shè)備的重新購(gòu)置價(jià)。 
第三十九條 (成本法) 
    成本法是通過(guò)估算被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的重置成本來(lái)確定其重新購(gòu)置價(jià)的方法，一般按照下列程序進(jìn)行： 
(一)收集該機(jī)器設(shè)備的設(shè)計(jì)圖紙并實(shí)地查勘、核對(duì)； 
(二)核算制造相同機(jī)器設(shè)備所需的直接成本，包括直接材料費(fèi)、燃料動(dòng)力費(fèi)、直接人工費(fèi)、制造費(fèi)用、期間費(fèi)用分?jǐn)偟龋?nbsp;
(三)計(jì)算開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)等其它間接成本，以及管理費(fèi)、稅金、利息和合理的利潤(rùn)； 
(四)將直接成本、間接成本、管理費(fèi)、稅金、利息和利潤(rùn)累加，求得機(jī)器設(shè)備的重新購(gòu)置價(jià)。 
第四十條 (運(yùn)雜費(fèi)、拆卸費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)) 
機(jī)器設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)、拆卸費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)可以根據(jù)機(jī)器設(shè)備的類型、規(guī)格及相應(yīng)的運(yùn)輸方式和拆卸、安裝調(diào)試工藝等直接評(píng)估；也可以采用適當(dāng)?shù)倪\(yùn)雜費(fèi)率、拆卸費(fèi)率、安裝調(diào)試費(fèi)率乘以機(jī)器設(shè)備的重新購(gòu)置價(jià)的方式求取。 
第四十一條 (無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備評(píng)估內(nèi)容) 
無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備是指無(wú)法拆卸、搬移，或者拆卸、搬移易造成損壞、無(wú)法恢復(fù)使用，或者搬遷和安裝費(fèi)用大于機(jī)器設(shè)備殘余價(jià)值的機(jī)器設(shè)備。對(duì)于依照建筑物尺寸定制的機(jī)器設(shè)備，由委托人認(rèn)定其無(wú)法恢復(fù)使用后，估價(jià)機(jī)構(gòu)按照無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評(píng)估。 
無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備價(jià)值為重置價(jià)結(jié)合成新，計(jì)算公式為：無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備價(jià)值 = 重置價(jià)×成新率 
第四十二條 (無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的重置價(jià)) 
    無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的重置價(jià)由評(píng)估時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)置價(jià)與購(gòu)置該機(jī)器設(shè)備發(fā)生的運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)組成。 
第四十三條 (無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備成新率的評(píng)定) 
無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備成新率，根據(jù)機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命、已使用年限、以及維護(hù)、保養(yǎng)、使用等情況綜合評(píng)定。 
第四十四條(機(jī)器設(shè)備的基礎(chǔ)費(fèi)) 
    機(jī)器設(shè)備的基礎(chǔ)費(fèi)是指建造該基礎(chǔ)所發(fā)生的材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等全部費(fèi)用。 
評(píng)估可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的基礎(chǔ)工程費(fèi)時(shí)，可以不考慮成新率；評(píng)估無(wú)法恢復(fù)機(jī)器設(shè)備的基礎(chǔ)工程費(fèi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合成新率。 
第四十五條 (物資的搬遷費(fèi)用) 
    物資主要包括生產(chǎn)原材料、半成品、成品、存貨、外購(gòu)商品、辦公家具及低值易耗品等。 
物資的搬遷費(fèi)用，計(jì)算運(yùn)雜費(fèi)。運(yùn)雜費(fèi)一般通過(guò)計(jì)車次、計(jì)件、計(jì)批次、計(jì)重量或計(jì)體積等計(jì)量單位，核算搬遷數(shù)量，并根據(jù)市場(chǎng)行情確定單位運(yùn)雜費(fèi)價(jià)格，求算物資搬遷費(fèi)用。計(jì)算公式為：物資搬遷費(fèi)用=搬遷數(shù)量×單位運(yùn)雜費(fèi)價(jià)格 
第四十六條 (機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費(fèi)用評(píng)估報(bào)告內(nèi)容) 
機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費(fèi)用評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括但不限于下列方面： 
(一)評(píng)估范圍界定； 
(二)被評(píng)估機(jī)器設(shè)備及物資的狀況，包括各機(jī)器設(shè)備名稱、型號(hào)、數(shù)量等； 
(三)評(píng)估假設(shè)限制條件與特殊事項(xiàng)說(shuō)明； 
(四)評(píng)估依據(jù)； 
(五)價(jià)值定義； 
(六)評(píng)估思路和方法； 
(七)評(píng)估結(jié)果。

第五章 附 則

  第四十七條 (停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估) 
因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)損失的，且被征收人、公有房屋承租人認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過(guò)被征收房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)10% 的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)被征收人、公有房屋承租人向房屋征收部門提供的房屋被征收前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料，評(píng)估停產(chǎn)停業(yè)損失，相關(guān)辦 法另行制定。 
第四十八條 (其他財(cái)物價(jià)值評(píng)估) 
房屋征收范圍內(nèi)涉及的綠化、苗木等其他財(cái)物價(jià)值委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)征收雙方當(dāng)事人書(shū)面確認(rèn)的補(bǔ)償方案，參考相關(guān)技術(shù)要求進(jìn)行評(píng)估。 
第四十九條 (參照評(píng)估) 
    被征收房屋確需參照評(píng)估的，可以參照被征收房屋同一區(qū)域、同種類型的房屋作為參照物，進(jìn)行參照評(píng)估。對(duì)于作為參照物的房屋，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)范第八條的要求進(jìn)行實(shí)地查勘。 
第五十條 (已滅失房屋的評(píng)估) 
征收范圍內(nèi)已滅失的房屋確需評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)由委托人提供房屋的相關(guān)證明文件和經(jīng)征收雙方當(dāng)事人書(shū)面確認(rèn)的房屋狀況信息。參照評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)采用由征收雙方當(dāng)事人書(shū)面確認(rèn)的參照房屋作為參照物。 
第五十一條 (協(xié)助評(píng)估) 
房屋征收評(píng)估中涉及的特殊專業(yè)或者專業(yè)性較強(qiáng)的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以委托有相應(yīng)資格(資質(zhì))的其他專業(yè)機(jī)構(gòu)或者聘請(qǐng)有相應(yīng)資格從事該類業(yè)務(wù)的專業(yè)人員協(xié)助評(píng)估，但應(yīng)當(dāng)在房屋征收評(píng)估報(bào)告中予以披露和說(shuō)明。 
委托其他專業(yè)機(jī)構(gòu)完成的評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)出具評(píng)估報(bào)告并作為房屋征收評(píng)估報(bào)告的附件；估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估結(jié)果納入房屋征收評(píng)估報(bào)告。 
第五十二條 (施行時(shí)間) 
    本規(guī)范自2013年3月9日起施行，有效期至2017年12月31日。

  附件1

居住房屋的樓層調(diào)整系數(shù)(無(wú)電梯)

  說(shuō)明： 
1、表列層次為一層的房屋是指沒(méi)有天井和花園的房屋，頂層是指沒(méi)有閣樓的房屋。天井、花園、閣樓另作修正。 
2、表列層次為二、三層樓的房屋指坡屋頂。如為平屋頂?shù)模漤攲訉哟涡拚禂?shù)應(yīng)向下調(diào)整50%(即依次為：1%、0.5%)。 
3、表列層次為四、五、六、七層樓的房屋一般指平屋頂。如經(jīng)防水隔熱處理(或平改坡等)的，其頂層層次修正系數(shù)應(yīng)向上調(diào)整50%(即依次為：-0.5%、-1%、-1.5%、-2%)。

  附件2

居住房屋的樓層調(diào)整系數(shù)(有電梯)

  注：8層以上的居住樓房，可根據(jù)實(shí)際情況參照上述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理調(diào)整。

  附件3

居住房屋的朝向調(diào)整系數(shù)表

  附件4

上海市國(guó)有土地上居住房屋征收評(píng)估

分戶報(bào)告
(示范文本)

  

房屋征收評(píng)估項(xiàng)目名稱： 

被征收房屋座落： 

被征收人/ 
公有住房承租人： 

房屋征收部門： 

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)： 

分戶報(bào)告編號(hào)： 

分戶報(bào)告出具日期： 年 月 日

特別告知

  1、本分戶報(bào)告是根據(jù)《上海市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估管理規(guī)定》和《上海市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范》制定的示范文本，供房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具分戶報(bào)告時(shí)，參照使用。 
2、分戶報(bào)告，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)加蓋公章和不少于2名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字后有效，并由房屋征收部門向被征收人、公有住房承租人轉(zhuǎn)交。 
分戶報(bào)告不得涂改、不得手寫(xiě)(注冊(cè)估價(jià)師簽字除外)。 
3、本分戶報(bào)告一式三份，被征收人、公有房屋承租人、房屋征收部門(評(píng)估委托人)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)各執(zhí)一份。 
4、被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門對(duì)分戶報(bào)告評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在收到分戶報(bào)告之日起10日內(nèi)向出具該分戶報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 提出書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出分戶報(bào)告存在的問(wèn)題。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核；復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果 的，收回原分戶報(bào)告，重新出具分戶報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，書(shū)面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。 
5、被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。 
6、鑒定費(fèi)由申請(qǐng)人承擔(dān)。但鑒定改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。 
7、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)聯(lián)系方式 
辦公地址： 
聯(lián)系電話： 
8、上海市房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)估價(jià)專家委員會(huì)聯(lián)系方式 
辦公地址：肇嘉浜路159號(hào)6樓 
聯(lián)系電話：021-64174762

評(píng)估對(duì)象

評(píng)估結(jié)果