??2025年，房地產(chǎn)市場能止跌回穩(wěn)嗎？這是社會公眾當(dāng)下最為關(guān)心的話題之一。在國新辦近期舉辦的“中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展成效”系列新聞發(fā)布會上 ，國家發(fā)改委、財政部、中國人民銀行針對房地產(chǎn)市場表態(tài)稱：新的一年將會繼續(xù)支持樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

??“樓市止跌企穩(wěn)可期。”近日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長張其光在接受南都記者專訪時表示：“房地產(chǎn)這一波，我覺得更準(zhǔn)確的概括是行情，行情要轉(zhuǎn)化成趨勢，還需要進(jìn)一步加大工作力度。中央經(jīng)濟(jì)工作會議用了一個‘持續(xù)用力’，就是說要把目前的行情轉(zhuǎn)化成趨勢，需要落實好已經(jīng)出臺的政策。”

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長張其光。

??尚不能認(rèn)為市場已經(jīng)筑底企穩(wěn)，市場分化出現(xiàn)

??回望2024年，圍繞穩(wěn)樓市，中央和地方緊鑼密鼓出臺一系列政策，效果也隨著政策加力而逐步顯現(xiàn)。

??據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會梳理，2024年，房地產(chǎn)市場政策堪稱“應(yīng)出盡出”，政策“組合拳”持續(xù)發(fā)力。

??回望去年的政策發(fā)力，兩個重要節(jié)點值得關(guān)注：一是去年5月17日央行等部門出臺了一系列政策措施，包括大幅調(diào)降首付、降按揭利率、收購存量做保障房等，市場成交量出現(xiàn)回升，但兩個月后政策的邊際效應(yīng)遞減。二是去年9月26日中央政治局會議提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)生重大轉(zhuǎn)向。去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議又提出持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，進(jìn)一步體現(xiàn)了中央對于房地產(chǎn)的重視和扭轉(zhuǎn)市場下行趨勢的決心。

??繼中央定調(diào)后，一系列更有力度的政策陸續(xù)出臺，包括：一線城市松綁限購，首付比例降至15%，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，房貸利率再下調(diào)，允許地方專項債用于收購閑置土地、收儲存量商品房等。從市場表現(xiàn)來看，中央相關(guān)決策部署及時有效，直接帶動了四季度商品房銷量回升。

??住建部網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2024年10月-12月，全國新建商品房銷售面積連續(xù)3個月同比、環(huán)比雙增長。全年重點百城新房房價同比上漲2.68%；二手房房價同比下跌7.26%，但四季度二手房房價環(huán)比跌幅逐月收窄。這一輪房地產(chǎn)市場的分化十分明顯，以一線城市為代表的高能級城市企穩(wěn)更加明顯。去年12月，4個一線城市新房成交量同比增長35%、環(huán)比增長1%，其中深圳新房成交面積同比增長189%，北京和廣州成交面積同比、環(huán)比齊增。拿地金額前十的房企中有九家在一線、二線城市中的投資占比超過95%。

??“上述變化來之不易。”張其光認(rèn)為，總體來看，樓市止跌可期，回穩(wěn)尚需時日。

??張其光進(jìn)一步解釋，2024年四季度，房地產(chǎn)市場發(fā)生積極變化，部分行業(yè)指標(biāo)有所回升，但還不能認(rèn)為市場已經(jīng)筑底企穩(wěn)。“房地產(chǎn)市場要想真正實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，關(guān)鍵在于政策要不折不扣地落地實施，給居民帶來實實在在的利好。今年需要繼續(xù)加大工作力度，鞏固向好勢頭，促進(jìn)市場止跌回穩(wěn)。尤其是財政、稅收、金融、土地和住建部門要取向一致、協(xié)同配合，進(jìn)一步加強(qiáng)政策合力，發(fā)揮綜合效應(yīng)。”

??高房價源于高地價，土地財政需要轉(zhuǎn)型

??南都記者關(guān)注到，相對于收入水平來講，中國的房價處于高位，大城市尤其突出。盡管中國的人均收入剛剛跨過1萬美元大關(guān)，但中國一線城市的房價已經(jīng)比肩那些人均收入4萬美元以上經(jīng)濟(jì)體的大城市。以2022年的數(shù)據(jù)為例，中國內(nèi)地一線城市，如北京、上海、深圳的房價與紐約、舊金山、巴黎等全球知名城市相當(dāng)。

??對此，張其光認(rèn)為，高房價源于高地價。

??張其光具體談到，中國房價與國外相比較高，有其特殊原因。重點城市的地價占房價的比重偏高，從全國范圍看，土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅收約占房價的50%。在房地產(chǎn)傳統(tǒng)發(fā)展模式下，地價和地方財政收入密切相關(guān)，為保證地方財政收入的穩(wěn)定增長，土地出讓價格越來越高，最終導(dǎo)致房價居高不下。

??“隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)繼續(xù)推進(jìn)，人口向大城市群集聚，小城市和縣城的人口大量流失，房價也會繼續(xù)分化。”張其光還說，未來房地產(chǎn)發(fā)展必須向新模式轉(zhuǎn)型，其中重要的一個方面，就是土地財政必須轉(zhuǎn)型，一要改變土地出讓方式，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機(jī)制，人口持續(xù)凈流入的城市加大土地供應(yīng)規(guī)模，控制地價不合理上漲。二要大力發(fā)展租賃住房，建立租購并舉的住房制度。租賃住房供應(yīng)量提高到一定程度，也可有效遏制房價的不合理上漲。

??樓市仍有政策空間，一線城市或需進(jìn)一步放開限購

??為促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，張其光認(rèn)為，政策仍有空間，對此，他提出了四點建議，即大力支持購房需求、著力消化房地產(chǎn)庫存、加快擴(kuò)大“好房子”供給和構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??在大力支持購房需求方面，張其光表示，要在個人抵押貸款利率采取更有力措施，一線城市進(jìn)一步收縮限購范圍，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，鞏固發(fā)展房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)良好勢頭。

??在著力消化房地產(chǎn)庫存方面，張其光談到，由于房地產(chǎn)企業(yè)長期實行“三高”（高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)）模式，積累了大量房屋庫存，這些庫存資產(chǎn)大部分是依賴債務(wù)購置的，不消化庫存，房企就沒有資金償還債務(wù)，房地產(chǎn)風(fēng)險就可能傳導(dǎo)到金融體系，并向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。“5·17”新政出臺了再貸款支持存量房收購政策，但由于對收購主體、收購范圍、收購價格和收購用途等限制過多，實際執(zhí)行中很難落地。

??“近期，收購政策在收購主體、收購價格和住房用途等方面給予地方政府更大的自主權(quán)，為消化房地產(chǎn)庫存打開了政策空間，2025年有望獲得更大進(jìn)展。”張其光說，存量房收購工作，一定要用好地方政府專項債和人民銀行的再貸款兩個工具，切實解決收購資金來源問題。

??據(jù)張其光觀察，2021年下半年以來，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，市場迅速從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，消費(fèi)者的市場地位大幅提升，倒逼房地產(chǎn)企業(yè)提高住房品質(zhì)。兩年來，各城市先后放開了新房價格管控，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，激發(fā)了企業(yè)建設(shè)好房子的積極性。2023年，住建部提出建設(shè)“好房子”，一些風(fēng)險控制較好、運(yùn)營穩(wěn)健的房地產(chǎn)企業(yè)加大科研投入，提高規(guī)劃設(shè)計水平，加強(qiáng)施工管理，不斷提高住房品質(zhì)。

??張其光表示，2025年，結(jié)合城市更新，將更有力推動“好房子”建設(shè)，擴(kuò)大“好房子”供應(yīng)規(guī)模。

??此外，張其光還強(qiáng)調(diào)了構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要性。他說，長期以來，我國形成了以售為主的房地產(chǎn)發(fā)展模式，這套模式適應(yīng)住房短缺歷史時代，通過售房快速回收資金，再繼續(xù)投入住房建設(shè)。目前，我國住房供求關(guān)系己發(fā)生重大變化，住房短缺問題基本得到解決，因此，應(yīng)有序構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大租賃住房供給，構(gòu)建租購并舉的住房制度，促進(jìn)職住平衡，提高居住滿意度。