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??一、政策背景

??今年是深入落實(shí)“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的關(guān)鍵年。各地在收購(gòu)閑置土地和庫(kù)存商品房方面持續(xù)發(fā)力。當(dāng)然從各地動(dòng)作來(lái)看，更多體現(xiàn)在二三線城市中。6月9日，上海閔房集團(tuán)發(fā)布公告，即《關(guān)于以公開(kāi)收購(gòu)方式籌集保障性租賃住房(階段性房源)的公告》。此次公告說(shuō)明，上海打響了“今年收購(gòu)存量商品房第一槍”，意味著上海在收購(gòu)庫(kù)存商品房方面開(kāi)始發(fā)力。相關(guān)模式和其他城市做法相似，進(jìn)一步說(shuō)明地方政府及國(guó)有企業(yè)積極探索去庫(kù)存和多元化保障房供應(yīng)模式。本報(bào)告對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行分析。

??二、收購(gòu)項(xiàng)目概述

??1.收購(gòu)主體與目的

??· 收購(gòu)主體：上海閔房集團(tuán)

??· 收購(gòu)目的：用作保障性租賃住房，以緩解中低收入群體住房困難問(wèn)題。

??· 收購(gòu)特點(diǎn)：和其他城市相似，屬于市或區(qū)一級(jí)的國(guó)有企業(yè)收購(gòu)模式，也和各地今年保障房房源籌集工作有效對(duì)接。

??2.征集條件

??· 項(xiàng)目性質(zhì)：合法合規(guī)的新建住宅商品房項(xiàng)目，具備現(xiàn)房交付條件。從目前各地操作來(lái)看，普遍是收購(gòu)現(xiàn)房類型的庫(kù)存商品房。此類模式好處是，收購(gòu)過(guò)來(lái)并通過(guò)為期3-6月的房源改造，即可快速形成保租房等房源項(xiàng)目，加快和優(yōu)化保障房房源的供給。

??· 地理位置：項(xiàng)目須位于閔行區(qū)南部地區(qū)（具體范圍未明確，但一般是以莘莊為界，莘莊以南均可屬于南部地區(qū)，主要包括吳涇、老閔行、顓橋、浦江鎮(zhèn)魯匯等區(qū)域）。從此類區(qū)位來(lái)看，其強(qiáng)調(diào)了近郊區(qū)項(xiàng)目。此類區(qū)域有幾個(gè)重要特點(diǎn)。一是不屬于最核心區(qū)域，即和去庫(kù)存工作有較好結(jié)合；二是本身不屬于極度偏遠(yuǎn)區(qū)域，即考慮到后續(xù)保障房消化內(nèi)容；三是相關(guān)區(qū)位的軌交等交通配套齊全，即庫(kù)存質(zhì)量較高。

??· 房源規(guī)模：房源集中，單項(xiàng)目總建面大于7500㎡，產(chǎn)權(quán)合法合規(guī)。從此類規(guī)定來(lái)看，基本上符合目前各地操作模式和預(yù)期。目前各地對(duì)于庫(kù)存商品房的收儲(chǔ)，一個(gè)重要的特點(diǎn)就是需具有集中式管理的條件，即不會(huì)做分散式的房源管理。當(dāng)然反過(guò)來(lái)看，這也有助于此類庫(kù)存房源的批量消化。

??三、區(qū)域市場(chǎng)分析

??1.區(qū)域新房市場(chǎng)現(xiàn)狀

??· 銷售市場(chǎng)分析：去年開(kāi)始上海持續(xù)放松限購(gòu)政策、降低首付比例和下調(diào)房貸利率，近郊區(qū)市場(chǎng)的新房銷售表現(xiàn)是不錯(cuò)的。當(dāng)然也出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的差異。尤其是對(duì)于此次項(xiàng)目收購(gòu)的閔行南部區(qū)域，相關(guān)監(jiān)測(cè)顯示，部分項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)情況略有降溫，包括部分項(xiàng)目取消了搖號(hào)政策。這都說(shuō)明結(jié)構(gòu)性的去庫(kù)存矛盾開(kāi)始出現(xiàn)。此次收購(gòu)存量商品房，本質(zhì)上是在房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中向好和供求關(guān)系優(yōu)化的大環(huán)境下，區(qū)域市場(chǎng)的又一動(dòng)作，有助于區(qū)域市場(chǎng)的供求關(guān)系更加均衡。

??· 區(qū)域特點(diǎn)：此次提及閔行南部區(qū)域，從地理板塊上看很有意思。因?yàn)槠渲幸徊糠謪^(qū)域位于黃浦江另一側(cè)，或者說(shuō)很容易誤認(rèn)為是屬于浦東新區(qū)的，也就是浦江鎮(zhèn)。浦江鎮(zhèn)是上海非常集中的新房供應(yīng)區(qū)域，過(guò)去幾年樓市非常火爆，當(dāng)然這兩年稍微穩(wěn)定一點(diǎn)。此類區(qū)域也是目前上海城中村改造的重點(diǎn)片區(qū)，即有比較好的潛在住房保障對(duì)象，同時(shí)地鐵配套等條件也非常不錯(cuò)。而類似老閔行和吳涇等片區(qū)，周邊有較多高校，同時(shí)地鐵規(guī)劃也不錯(cuò)。從這幾個(gè)角度看，此次若是有項(xiàng)目納入到被收購(gòu)范圍，那么相關(guān)庫(kù)存房源的質(zhì)量會(huì)不錯(cuò)，納入保障房范圍亦會(huì)有較好的市場(chǎng)認(rèn)可程度。這里對(duì)閔行各片區(qū)的新建商品住宅庫(kù)存情況列表說(shuō)明，可以看出南部片區(qū)部分板塊房源相對(duì)多，且去庫(kù)存周期確實(shí)相對(duì)偏長(zhǎng)。

??2.政策情況

??全國(guó)情況：自2024年起，全國(guó)多地已開(kāi)始試點(diǎn)存量商品房“收儲(chǔ)”工作，并在金融和財(cái)政政策上加大對(duì)“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系的支持力度。其中從收購(gòu)資金來(lái)說(shuō)，包括了自有資金、銀行貸款、保障房再貸款、專項(xiàng)債等資金支持，應(yīng)該說(shuō)具有非常好的導(dǎo)向。同時(shí)從各地實(shí)踐來(lái)看，前不久浙江省啟動(dòng)了專項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房工作，也在很大程度上說(shuō)明各地工作節(jié)奏進(jìn)一步加快。上海動(dòng)作，意味著一線城市在解決庫(kù)存結(jié)構(gòu)性差異方面持續(xù)發(fā)力，成為優(yōu)化供求關(guān)系的重要?jiǎng)幼鳎参呛先珖?guó)總的工作要求。

??上海情況：目前超大城市的新房交易市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的差異。其中對(duì)于上海新房市場(chǎng)而言，核心區(qū)豪宅表現(xiàn)非常好，甚至認(rèn)籌情況很火爆，包括出現(xiàn)了積分購(gòu)房等現(xiàn)象。而近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)市場(chǎng)略有壓力。尤其是疊加部分需求分流到二手房市場(chǎng)的情況，個(gè)別新盤供應(yīng)密集的區(qū)域，會(huì)暫時(shí)性出現(xiàn)一些去庫(kù)存的問(wèn)題。閔行區(qū)作為上海近郊區(qū)之一，率先推進(jìn)此類工作，市場(chǎng)意義較大。至少目前來(lái)看，這是上海今年有公開(kāi)信息的首個(gè)收購(gòu)庫(kù)存商品房項(xiàng)目（過(guò)去幾年徐匯區(qū)也有此類模式，但市場(chǎng)背景已發(fā)生重大變化），具有標(biāo)桿性。

??四、收購(gòu)項(xiàng)目意義

??1.增加保障性住房供應(yīng)

??通過(guò)收購(gòu)新建庫(kù)存商品房項(xiàng)目，閔行區(qū)能夠快速增加保障性住房的供應(yīng)量，滿足保障房有關(guān)群體的住房需求。正如近期6月9日黨中央國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步保障和改善民生著力解決群眾急難愁盼的意見(jiàn)》，關(guān)于保障房等工作會(huì)持續(xù)發(fā)力，同時(shí)也會(huì)結(jié)合青年人群等落實(shí)更好的民生工作。應(yīng)該說(shuō)此類工作推進(jìn)，將有助于保障房工作的提速和提質(zhì)，真正解決閔行南部地區(qū)保障房有關(guān)工作的開(kāi)展。

??2.促進(jìn)供求關(guān)系平衡

??供求關(guān)系平衡是鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中向好中的另一層目標(biāo)。通過(guò)收購(gòu)存量商品房，將促進(jìn)部分房源快速收購(gòu)，有助于緩解房企庫(kù)存壓力和促進(jìn)現(xiàn)金流的改善，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系再平衡。這種平衡關(guān)系，在今年6月份開(kāi)始更為重要。尤其是考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的向好態(tài)勢(shì)持續(xù)了近8個(gè)月，通過(guò)此類工作，將更好鞏固和促進(jìn)房地產(chǎn)供求關(guān)系的平衡。