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??2025年5月，得益于國(guó)內(nèi)穩(wěn)樓市政策的持續(xù)推進(jìn)，以及關(guān)稅協(xié)議的階段性緩和。與市場(chǎng)情緒的修復(fù)同步，國(guó)內(nèi)法拍房市場(chǎng)供求指標(biāo)迅速向常態(tài)水平恢復(fù)。本月法拍房供應(yīng)規(guī)模高位回落，成交量迎來大幅補(bǔ)漲，且溢價(jià)房源比例、成交率均有所回升。

??本月法拍房新增掛拍量2.5萬套，環(huán)比下降18%，成交4679套，環(huán)比大幅增長(zhǎng)276%，并創(chuàng)下年內(nèi)新高，69%的房源溢價(jià)成交，環(huán)比上升了3個(gè)百分點(diǎn)。本月法拍房掛拍折價(jià)率和成交折價(jià)率雙雙上行，賣方進(jìn)一步降低法拍房?jī)r(jià)格門檻的同時(shí)，買方的接受面也在增加，共同促成更多法拍房完成交易。本月法拍房成交率回升至19%，其中寧波、上海、杭州等城市本月法拍房成交率回升至五成以上，核心城市引領(lǐng)之下，本月參拍者信心快速修復(fù)。

??核心要點(diǎn)

??掛拍量：高位回落，5月新增掛拍2.5萬套，重慶掛拍套數(shù)連續(xù)半年領(lǐng)跑。

??交易量：如期回升，成交4679套，環(huán)比大增276%，創(chuàng)2025年以來月度新高，69%的房源溢價(jià)成交，環(huán)比上升3個(gè)百分點(diǎn)。

??成交率：全國(guó)平均成交率回升至19%，寧波、上海、杭州均超過50%。

??折價(jià)率：掛拍折價(jià)率再度擴(kuò)大，促法拍房交易機(jī)會(huì)增加。

??后市展望

??正如上月預(yù)判，得益于關(guān)稅協(xié)議的階段性緩和，法拍房供給端拋售情緒緩和，交易端信心回暖向好。5月法拍房供應(yīng)規(guī)模回落18%至2.5萬套，成交激增276%至4679套，創(chuàng)年內(nèi)新高，溢價(jià)成交比例也有所回升，全國(guó)平均成交率回升至19%，上海、杭州、寧波成交率達(dá)到50%以上。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)受到青睞，本月共有361個(gè)標(biāo)的的出價(jià)次數(shù)超過100次，數(shù)量增長(zhǎng)到到了上月的4倍，上海百年花園洋房以50萬/平方米的單價(jià)成交，創(chuàng)年內(nèi)法拍房?jī)r(jià)格新紀(jì)錄。

??6月將迎來一手房交易量的季節(jié)性高位，受需求分流影響，預(yù)計(jì)法拍房交易量不會(huì)延續(xù)本月的快步上升勢(shì)頭。不過得益于國(guó)內(nèi)穩(wěn)樓市進(jìn)度的持續(xù)推進(jìn)，近期城市更新行動(dòng)的快速落地，以及土地收儲(chǔ)工作的大踏步推進(jìn)，從需求和供應(yīng)兩方面加速房地產(chǎn)走向新的供求平衡，法拍房市場(chǎng)信心仍將持續(xù)從中受益。

??再加之國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的持續(xù)動(dòng)蕩變化，如近期美國(guó)抵押貸款利率升至高點(diǎn)，購(gòu)房和再融資申請(qǐng)出現(xiàn)回落，國(guó)內(nèi)法拍房有市場(chǎng)有望迎來更多高凈值群體以及國(guó)內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注。就下半年發(fā)展趨勢(shì)而言，法拍房成交率、溢價(jià)水平等指標(biāo)有望持續(xù)向好，聚集了大量高凈值群體外向型經(jīng)濟(jì)城市表現(xiàn)將更為突出，上海、深圳、杭州、寧波、廈門等城市的表現(xiàn)尤為值得關(guān)注。

??01 

??掛拍量

??供應(yīng)規(guī)模如期回落

??重慶仍超1000套、連續(xù)6個(gè)月居于首位

??供應(yīng)端方面，5月新增掛拍3.04萬套，環(huán)比下降18%，同比下降29%。起拍總價(jià)232億元，環(huán)比下降30%。新增掛拍套數(shù)、起拍總價(jià)均創(chuàng)回落至2025年均值附近。

??從各城市情況來看，本月有4個(gè)城市新增掛拍套數(shù)超過500套，分別是重慶、成都、蕪湖、鄭州。前4名城市合計(jì)供應(yīng)2939套，占全國(guó)供應(yīng)總量的11.8%，其中重慶連續(xù)6個(gè)月居于首位。本月蕪湖主要是由于寶能睿城一次性掛拍了逾400宗房源，導(dǎo)致其月度新增掛拍房源超過了500套，此前長(zhǎng)期都在100套以下。

??一線城市本月新增掛拍量均不足300個(gè)，廣州最高233個(gè)，環(huán)比下降37%。北京掛拍167個(gè)居于第二，深圳、上海分別掛拍148和126個(gè)。其中新增掛拍總價(jià)最高的是北京，達(dá)到了25.6億元，連續(xù)兩個(gè)月達(dá)到20億元以上，也是5月份全國(guó)掛拍總價(jià)最高的城市。北京掛拍房源主力為朝陽(yáng)區(qū)的中國(guó)國(guó)際科技會(huì)展中心，自2001年9月建成啟用，擁有5A寫字樓、會(huì)展、酒店、公寓等多種綜合功能，是京北地區(qū)的地標(biāo)性建筑之一?。本次合計(jì)評(píng)估價(jià)達(dá)到18.8億元，較評(píng)估總價(jià)折讓三成左右，其中C座202套房源整體作為一個(gè)標(biāo)的拍賣，起拍價(jià)高達(dá)8億元。

??02 

??成交量

??5月成交創(chuàng)年內(nèi)新高

??上海百年洋房拍出50萬/㎡成交價(jià)

??成交方面，5月典型城市法拍房成交4679套，環(huán)比大增276%，同比下降17%，創(chuàng)2025年以來月度新高。本月競(jìng)拍熱度也有所回升，69%的房源溢價(jià)成交，環(huán)比增加3個(gè)百分點(diǎn)。7.7%的房源競(jìng)拍次數(shù)超過100次，交易量、競(jìng)拍熱度均明顯回升。

??本月深圳法拍房成交套數(shù)繼續(xù)位居首位，共計(jì)211套，廣州、威海、鄭州等8個(gè)城市也在100套以上。就金額來看，上海以8.1億元排在第一，深圳以6.3億元排在第二，此外還有杭州、北京在4億元以上，其他城市均在3億元以下。

??上月掛拍的上海百年洋房如期成交，經(jīng)過19輪競(jìng)價(jià)，以2.7億元成交，溢價(jià)8%,成交單價(jià)高達(dá)50.46萬元/平方米。該房產(chǎn)為為長(zhǎng)寧區(qū)新華路的兩棟花園洋房，1925年竣工，已有百年歷史。目前上海同類保存完好的老洋房?jī)H約50幢，且多數(shù)為私人持有，公開流通極少。該房產(chǎn)所屬區(qū)域曾是多國(guó)領(lǐng)事館及僑民聚居地，歷史文化底蘊(yùn)深厚。原房主已經(jīng)破產(chǎn)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，且擁有完整產(chǎn)權(quán)，此前曾以3.5億元掛牌二手房市場(chǎng)，但未能成交，此次起拍價(jià)下調(diào)28.6%，最終如期拍出。不過50萬元/平方米的價(jià)格并非上海花園洋房?jī)r(jià)格新高，此前2024年4月靜安區(qū)巨鹿路一套花園洋房以3.1億元成交，按產(chǎn)證建筑面積計(jì)算，成交單價(jià)高達(dá)100.9萬元/平方米。

??03 

??成交率

??5月成交率如期回升

??滬杭甬成交率均超50%

??據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，5月法拍房成交率19%，較上月增加3個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)合成交中溢價(jià)比例回升來看，法拍房交易熱度與交易量正在同步升溫。

??分城市來看，重點(diǎn)城市中寧波、上海、杭州的成交率均超過50%，成都、深圳、廈門也在40%以上。得益于關(guān)稅協(xié)議的階段性緩和，以及國(guó)內(nèi)穩(wěn)市場(chǎng)進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，5月份典型城市法拍房市場(chǎng)成交率顯著回升，并回升至年內(nèi)高位。

?? 04 

        折價(jià)率

        掛拍折價(jià)率與成交折價(jià)率雙雙回升

        促交易機(jī)會(huì)進(jìn)一步增加

??5月掛拍法拍房平均起拍折價(jià)率為28.9%，環(huán)比增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，重新回到近半年均線附近；成交法拍房的平均折價(jià)率32.5%，環(huán)比增加了1.2個(gè)百分點(diǎn)。掛拍折價(jià)率和成交折價(jià)率相差3.6個(gè)百分點(diǎn)，與上月差距相似，但折價(jià)率水平共同提升，意味著在賣方降低法拍房?jī)r(jià)格的同時(shí)，買方的接受面也在增加，未來將共同促成更多法拍房完成交易。

??對(duì)比掛拍和成交折價(jià)率差異，一拍房源相差2.8個(gè)百分點(diǎn)，較上月縮小0.9個(gè)百分點(diǎn)，二拍房源相差3.9個(gè)百分點(diǎn)，較上月縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)；變賣房源兩者相差3.4個(gè)百分點(diǎn)，擴(kuò)大了2.3個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，5月供求折價(jià)率差距雖然整體相差不大，但是內(nèi)部出現(xiàn)明顯分化：一拍和二拍房源的供求雙方認(rèn)知正在進(jìn)一步拉近，未來將有更多房源在一拍至二拍階段成交。而那些因存在一定瑕疵而進(jìn)入變賣環(huán)節(jié)的房源，則更難獲得購(gòu)房者的青睞。