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??本月樓市政策聚焦

??中央統(tǒng)籌推進(jìn)樓市去庫存、保交房，地方鼓勵住房“以舊換新”和收購存量房用作保障房

??2024年6月，我國房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松。中央層面，央行召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會，強(qiáng)調(diào)要深刻認(rèn)識房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，支持地方國企以合理價(jià)格收購存量房用作保障性住房；住建部明確表示要推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作；住建部與國家金融監(jiān)管總局提出建立國家、省、市三級專班聯(lián)動機(jī)制，壓實(shí)地方政府、房企和金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，以時不我待、只爭朝夕的緊迫感，有力有序有效推進(jìn)保交房各項(xiàng)工作。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策54條，較上月大幅減少，但仍居年內(nèi)高位。其中，寬松性政策51條，中性政策1條，緊縮性政策2條。從調(diào)控內(nèi)容來看，北京在時隔一個多月后跟進(jìn)中央“517樓市新政”，對住房最低首付比例、房貸利率等作出了調(diào)降；珠海橫琴粵澳深度合作區(qū)取消限購，全國住房限購區(qū)域還剩北京、上海、深圳、廣州、天津及海南省；二三線城市將推進(jìn)住房“以舊換新”、支持地方國企收購存量房用作保障性住房、加大房票安置力度、發(fā)放購房財(cái)稅補(bǔ)貼等作為推進(jìn)樓市去庫存的主要手段。本期報(bào)告主要對6月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

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??中央政策：有力有序有效推進(jìn)保交房和開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結(jié)

??6月資金面較上月小幅收緊，資金價(jià)格中樞較上月有所上升，跨季資金價(jià)格波動放大，但總體可控。公開市場操作方面，央行逆回購凈投放1360億元，MLF凈回籠550億元，國庫定存凈回籠700億元，公開市場僅凈投放110億元；資金利率方面，DR001、DR007、DR014運(yùn)行中樞較5月分別上行4BP、5BP、7BP至1.81%、1.9%、1.95%，資金利差仍處于歷史同期低位。LPR方面，1年期LPR及5年期以上LPR分別維持3.45%、3.95%不變。

??在房地產(chǎn)方面，央行召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會，提出要深刻認(rèn)識房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，明確設(shè)立保障性住房再貸款、支持地方國企收購存量房用作保障性住房是落實(shí)統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房、推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要舉措；住建部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議明確表示，各地要推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作，存量房收儲支持范圍進(jìn)一步擴(kuò)大；住建部與國家金融監(jiān)管總局召開保交房政策培訓(xùn)視頻會議，提出建立國家、省、市三級專班聯(lián)動機(jī)制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)保交房工作，要壓實(shí)地方政府、房企、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，更好滿足城市房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理融資需求，加大項(xiàng)目修復(fù)力度等。此外，自然資源部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)劃土地政策支持老舊小區(qū)改造更新工作的通知》，提出以市縣國土空間總體規(guī)劃為統(tǒng)領(lǐng)，以單元詳細(xì)規(guī)劃為平臺，實(shí)現(xiàn)總量控制、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、區(qū)域平衡、動態(tài)平衡，在符合規(guī)劃、確保安全、保障公共利益、維護(hù)合法權(quán)益的前提下，積極盤活閑置國有資產(chǎn)用于社區(qū)公共服務(wù)等。

??— 03—

??地方政策：北京調(diào)降最低首付比例和房貸利率，二三線城市鼓勵住房“以舊換新”和存量房收購用作保障房

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預(yù)政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2. 中性政策

??（1） 其他政策

??3. 緊縮性政策

??（1） 市場監(jiān)管政策

??4. 政策小結(jié)北京跟進(jìn)降首付降房貸利率，二三線城市大力推進(jìn)住房“以舊換新”和鼓勵國企收購存量房

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，2024年6月，地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策54條，較上月大幅減少，但仍居年內(nèi)高位。其中，寬松性政策51條，主要涉及優(yōu)化住房信貸、放寬限購限售、支持住房“以舊換新”、加大住房公積金政策支持、加大房票安置力度、發(fā)放購房財(cái)稅補(bǔ)貼、滿足房企合理融資需求等；中性政策1條，主要涉及城市更新過程中房屋征收有關(guān)事項(xiàng)；緊縮性政策2條，主要涉及住房租賃資金監(jiān)管和存量房交易資金監(jiān)管等。總的來看，除北京在時隔一個多月后跟進(jìn)央行“517樓市新政”、降首付降房貸利率外，本月地方政策調(diào)整主體以二三線城市為主。其中，推進(jìn)住房“以舊換新”、支持或組織地方國企收購存量房用作保障性住房、加大房票安置力度等成為地方推進(jìn)樓市去庫存的有力手段。

??行政干預(yù)核心舉措包括優(yōu)化住房限購和信貸政策、推進(jìn)住房“以舊換新”等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括優(yōu)化住房信貸政策、放寬限購限售、推進(jìn)住房“以舊換新”、加大房票安置力度、發(fā)放購房財(cái)稅補(bǔ)貼等。其中，典型代表有：江蘇全省13個地市全部落實(shí)取消首套、二套住房房貸利率下限和降低首套、二套住房商業(yè)貸款最低首付比例政策；蘭州取消購房資格限制，取消住房上市交易限制年限，取消對新建商品住房價(jià)格備案，優(yōu)化個人住房商業(yè)貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等；珠海市橫琴粵澳深度合作區(qū)不再審查購房人資格，取消商品住房限售年限，調(diào)整商品住房價(jià)格備案時間間隔由三個月縮短為一個月；北京將首套住房最低首付比例下調(diào)至20%，貸款利率下限調(diào)整為LPR減45個基點(diǎn)，位于五環(huán)以內(nèi)的二套住房最低首付比例下調(diào)至35%，貸款利率下限調(diào)整為LPR減5個基點(diǎn)，位于五環(huán)外的二套住房最低首付比例下調(diào)至30%，貸款利率下限調(diào)整為LPR減25個基點(diǎn)；蕪湖取消樓層差價(jià)限制，優(yōu)化新建商品住房價(jià)格備案及網(wǎng)簽備案工作機(jī)制，探索購買部分產(chǎn)權(quán)，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售等。此外，北京、無錫、蘇州、淮安、揚(yáng)州、岳陽、石家莊、青島、遼源、咸寧、桂林等多地引導(dǎo)多方合作推進(jìn)或創(chuàng)新住房“以舊換新”，蘇州、宿遷、南通、岳陽、石家莊、青島、桂林、黃石市陽新縣等多地支持或組織地方國企以合理價(jià)格收購部分存量商品住房用作保障性住房，淮安、揚(yáng)州、常州、南通、河南省濟(jì)源產(chǎn)城融合示范區(qū)等多地加大房票安置力度等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、放寬公積金提取限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)公積金貸款最低首付比例、放寬公積金貸款申請限制和提取限制等。典型代表有：鄭州將家庭首次使用住房公積金購買首套自住住房最高貸款額度調(diào)整為120萬元，二套房最高貸款額度調(diào)整為96萬元，多子女家庭最高限額按對應(yīng)限額上浮20%；百色將雙繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至55萬元，單繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至50萬元；廈門取消“同一套住房一年內(nèi)只能一個家庭申請住房公積金用于支付購房款”的條件限制，允許符合條件的異地公積金繳存職工申請貸款，多子女家庭最高貸款額度在對應(yīng)限額基礎(chǔ)上增加20萬元；北京將首套住房公積金貸款最低首付比例下調(diào)至20%，五環(huán)內(nèi)二套住房最低首付比例下調(diào)至35%，五環(huán)外二套住房最低首付比例下調(diào)至30%；中山將在中山市購買、建造、翻建、大修自住住房申請住房公積金貸款的，單繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至60萬元，雙繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至120萬元等。

??人口人才引入核心舉措主要包括放寬落戶限制、發(fā)放人才購房補(bǔ)貼等

??在人口人才方面，核心舉措主要包括放寬落戶限制、發(fā)放人才購房補(bǔ)貼等。典型代表有：蘇州明確市區(qū)積分落戶準(zhǔn)入分值從250分下調(diào)至200分，并將在長三角區(qū)域“三省一市”繳納城鎮(zhèn)職工社保的納入蘇州市繳納年限計(jì)算并賦分；杭州將在市區(qū)自購產(chǎn)權(quán)住房且實(shí)際居住的指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)分值由30分提高至80分；武漢市東西湖區(qū)對新引進(jìn)在該區(qū)購買首套新建商品住房的高層次人才，給予20萬元至200萬元的購房補(bǔ)助，對全日制博士研究生、碩士研究生、本科生購買新建商品住房的，分別給予10萬元、8萬元、5萬元的購房補(bǔ)助；武漢市黃陂區(qū)對在陂購買新建商品住房的博士、碩士、本科畢業(yè)生，每套分別給予15平方米、12平方米、10平方米的獎勵；南通對符合人才引進(jìn)政策的碩士、博士、江海人才、雙創(chuàng)人才、國家級人才、院士等在市區(qū)購房自住的，分別給予15萬元、30萬元、40萬元、60萬元、100萬元、150萬元購房補(bǔ)貼等。

??中性政策主要涉及城市更新中房屋征收有關(guān)事項(xiàng)

??中性政策主要涉及城市更新中房屋征收有關(guān)事項(xiàng)。北京發(fā)布《關(guān)于城市更新過程中對國有土地上私有房屋實(shí)施房屋征收有關(guān)事項(xiàng)的通知》明確，在城市更新工作中，城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)私有房屋物業(yè)權(quán)利人騰退協(xié)議簽約比例達(dá)到95%以上的，城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體與未簽約私有房屋物業(yè)權(quán)利人經(jīng)申請項(xiàng)目所在地的區(qū)人民政府調(diào)解后不成，且該城市更新項(xiàng)目實(shí)施涉及法律、行政法規(guī)規(guī)定的公共利益確需征收私有房屋的，城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體可對未簽約的私有房屋向項(xiàng)目所在地的區(qū)人民政府提交房屋征收申請。

??緊縮性調(diào)控主要涉及住房租賃資金監(jiān)管和存量房交易資金監(jiān)管等

??緊縮性政策主要涉及住房租賃資金監(jiān)管和存量房交易資金監(jiān)管。典型代表有：廣州要求在市行政區(qū)域內(nèi)通過受托經(jīng)營、轉(zhuǎn)租方式從事住房租賃經(jīng)營的住房租賃企業(yè)，其住房租賃資金應(yīng)按規(guī)定納入監(jiān)管，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定通過廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺將監(jiān)管賬戶信息及監(jiān)管協(xié)議推送至市房屋行政主管部門；成都全面開展國有土地上存量房交易貨款資金監(jiān)管服務(wù)工作，交易雙方當(dāng)事人可以自愿選擇是否將存量房交易貨款資金納入監(jiān)管、是否選擇“帶押過戶”模式等，明確首先在成都高新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)范圍內(nèi)開展試點(diǎn)工作，待試點(diǎn)成熟后逐步向全市其他區(qū)（市）縣推廣。

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??6月重要事項(xiàng)復(fù)盤

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??重點(diǎn)40城現(xiàn)行房地產(chǎn)核心政策一覽

??1. 行政限制類政策

??根據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，截至2024年6月30日，40個重點(diǎn)城市中：

??（1）限購方面，執(zhí)行全域限購政策的城市有4個，分別為北京、上海、深圳、海口；執(zhí)行區(qū)域限購政策的有2個，分別為廣州、天津；其他34個城市均不限購。

??（2）限售方面，執(zhí)行限售政策的城市有13個，其中，北京、上海、杭州、海口及廈門部分樓盤限售期最長達(dá)到5年，廈門特殊樓盤限售期最長達(dá)到8年。

??（3）限地價(jià)方面，土地拍賣仍設(shè)定最高限價(jià)的城市有2個，分別為北京、深圳，其他城市已基本取消土地最高限價(jià)。

??（4）與上月相比，本月40個重點(diǎn)城市住房限購限售政策無調(diào)整。限價(jià)方面，上海在6月7日發(fā)布的2024年第三批次出讓地塊信息中明確將執(zhí)行“價(jià)高者得”，商品住房用地溢價(jià)率10%的上限取消，土地成交價(jià)格將由市場化競價(jià)決定。

??2. 住房信貸及稅收減免政策

??根據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，截至2024年6月30日，40個重點(diǎn)城市中：

??（1）40個城市均已跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在該市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策；

??（2）40城二手房交易中，北京普通住宅滿兩年免征增值稅，非普通住宅滿兩年征收差額增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；上海、深圳普通住宅滿五年免征增值稅，非普通住宅滿五年差額征收增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；其他城市二手房交易基本執(zhí)行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個人所得稅政策。

??（3）與上月相比，本月北京、南昌住房信貸政策發(fā)生重大調(diào)整。其中，北京將首套住房最低首付比例下調(diào)至20%，貸款利率下限調(diào)整至LPR減45個基點(diǎn)，五環(huán)內(nèi)二套住房最低首付比例下調(diào)至35%，貸款利率下限調(diào)整至LPR減5個基點(diǎn)，五環(huán)外二套住房最低首付比例下調(diào)至30%，貸款利率下限調(diào)整至LPR減25個基點(diǎn)；南昌將首套住房最低首付比例下調(diào)至15%，二套住房最低首付比例下調(diào)至25%，并階段性取消首套住房及二套住房房貸利率下限。

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??房地產(chǎn)政策展望

??1. 中央層面

??6月25日，央行貨幣政策委員會2024年第二季度例會指出，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)回升向好態(tài)勢，但仍面臨有效需求不足、社會預(yù)期偏弱等挑戰(zhàn)。要穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破，精準(zhǔn)有效實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，加大已出臺貨幣政策實(shí)施力度，引導(dǎo)信貸合理增長、均衡投放。貨幣政策維持寬松維穩(wěn)預(yù)期。短期流動性方面，根據(jù)中信證券研究測算，隨著政府債融資提速，在完全排除MLF及逆回購到期的情況下，7月存在約8000億元的流動性缺口，央行或?qū)⑼ㄟ^加大公開市場操作力度或再貸款的方式平抑資金面波動。同時，降準(zhǔn)的可能性也在抬升。

??在房地產(chǎn)方面，本月中央先后召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會、收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議、保交房政策培訓(xùn)視頻會議等重要會議，明確了房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，強(qiáng)調(diào)了要有力有序有效推進(jìn)收購存量房用作保障性住房和保交房等各項(xiàng)工作，后續(xù)或?qū)⒅攸c(diǎn)聚焦協(xié)調(diào)和督促地方推進(jìn)落實(shí)，相關(guān)金融支持有望進(jìn)一步強(qiáng)化。

??2. 地方層面

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，6月我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)弱復(fù)蘇走勢。TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4389.3億元，環(huán)比增長36.3%、同比下降16.7%，單月業(yè)績規(guī)模繼續(xù)保持在歷史較低水平。重點(diǎn)30城商品住宅新增供應(yīng)1046萬平方米，環(huán)比增長11%、同比下降37%；成交1335萬平方米，環(huán)比增長17%、同比下降19%。總的來看，自“517樓市新政”后，房地產(chǎn)市場信心得到一定修復(fù)，尤其是上海、廣州、深圳、北京、杭州、南京等部分重點(diǎn)一二線城市房地產(chǎn)市場熱度均有不同程度提升。但行業(yè)整體仍在低位運(yùn)行，且政策效力往往邊際遞減。結(jié)合此輪救市歷程來看，在經(jīng)濟(jì)下行、居民收入預(yù)期不穩(wěn)、人口結(jié)構(gòu)變化等外部環(huán)境無明顯改善情況下，房地產(chǎn)后續(xù)若無有力政策跟進(jìn)，市場改善恐難持續(xù)。

??重點(diǎn)一二線城市在限購、限售、限價(jià)等行政管控上仍有松綁空間，而大部分二三線及更低能級城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)尚無明顯起色，仍需在擴(kuò)容和提振購房需求、降低購房成本和還貸壓力等方面持續(xù)發(fā)力。此外，住建部明確將存量房收儲支持范圍擴(kuò)大至全國縣級以上城市，也為地方緩解商品房庫存壓力、滿足保障性住房需求等拓寬了渠道，但具體運(yùn)作模式、資金來源及資金成本、收儲規(guī)模及定價(jià)等細(xì)節(jié)，還需各地因城施策、摸索推進(jìn)。在保交房方面，中央層面要求以高度的責(zé)任感和使命感，以時不我待、只爭朝夕的緊迫感，有力有序有效推進(jìn)保交房各項(xiàng)工作，地方需更加主動介入出險(xiǎn)項(xiàng)目，加強(qiáng)與相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)溝通，或通過短期金融紓困，或協(xié)助企業(yè)推進(jìn)債務(wù)重整乃至破產(chǎn)重整，或探索其他可行紓困模式，積極作為、擲地有聲，早日推動出險(xiǎn)項(xiàng)目重回正軌，維護(hù)好購房人合法權(quán)益。