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??—01—本月樓市政策聚焦

??中央推進(jìn)住房交易全面減稅，北上廣深等重點(diǎn)城市跟進(jìn)取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)并落實(shí)稅收優(yōu)惠政策

??2024年11月，我國(guó)房地產(chǎn)政策利好持續(xù)釋放。中央層面，全國(guó)人大常委會(huì)批準(zhǔn)增加6萬(wàn)億元地方政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù)，且從2024年開(kāi)始，連續(xù)五年每年從新增地方政府專項(xiàng)債券中安排8000億元專門用于化債，累計(jì)可置換隱性債務(wù)4萬(wàn)億元；自然資源部發(fā)文支持地方政府運(yùn)用專項(xiàng)債券資金收購(gòu)存量閑置土地；財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)布房地產(chǎn)契稅、土地增值稅等稅收優(yōu)惠政策；住建部進(jìn)一步加大城中村改造政策支持力度等，持續(xù)助力房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

??地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策70條，其中，寬松性政策61條、中性政策7條、緊縮性政策2條。從調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，北上廣深四個(gè)一線城市和重慶、哈爾濱等重點(diǎn)二線城市紛紛跟進(jìn)取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)并落實(shí)住房交易稅收優(yōu)惠政策，大部分二三線城市則繼續(xù)圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端發(fā)力，如優(yōu)化住房信貸政策、加大住房公積金政策支持、推動(dòng)住房“以舊換新”、鼓勵(lì)房票安置、加大房地產(chǎn)融資支持、加大高品質(zhì)住房供給、優(yōu)化房企預(yù)售監(jiān)管等。本期報(bào)告主要對(duì)11月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??—02—

??中央政策：降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，加快城中村改造落地

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??11月資金面和資金利率中樞總體保持平穩(wěn)。公開(kāi)市場(chǎng)操作方面，11月逆回購(gòu)累計(jì)投放52572億元，到期54466億元，累計(jì)凈回籠1894億元；11月18日，央行進(jìn)行國(guó)庫(kù)現(xiàn)金定存操作，操作金額1200億元，到期800億元，凈投放400億元；11月25日，央行開(kāi)展9000億元MLF操作，到期14500億元，凈回籠5500億元；此外，央行開(kāi)展8000億元買斷式逆回購(gòu)操作、凈買入債券2000億元，對(duì)流動(dòng)性形成補(bǔ)充。資金利率方面，11月R007中樞為1.82%，相比上月下行約8bp，DR007中樞為1.67%，相比上月小幅提升約2bp，R007-DR007利差中樞為14bp，較上月收窄約10bp，資金分層現(xiàn)象緩和。LPR方面，1年期LPR、5年期以上LPR分別維持3.1%、3.6%。在房地產(chǎn)方面，全國(guó)人大常委會(huì)批準(zhǔn)增加6萬(wàn)億元地方政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù)，且從2024年開(kāi)始，連續(xù)五年每年從新增地方政府專項(xiàng)債券中安排8000億元，補(bǔ)充政府性基金財(cái)力，專門用于化債，累計(jì)可置換隱性債務(wù)4萬(wàn)億元，兩項(xiàng)合計(jì)，直接增加地方化債資源10萬(wàn)億元。自然資源部發(fā)布通知，支持地方政府運(yùn)用專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地，優(yōu)先收回收購(gòu)企業(yè)無(wú)力或無(wú)意愿繼續(xù)開(kāi)發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地。財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)布公告，優(yōu)化房地產(chǎn)稅收政策，涉及契稅、土地增值稅減免等。住建部部署各地進(jìn)一步做好城中村改造工作，將政策支持范圍從35個(gè)超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市擴(kuò)大至近300個(gè)地級(jí)及以上城市，鼓勵(lì)地方穩(wěn)妥推進(jìn)城中村改造貨幣化安置。最高人民法院在規(guī)范網(wǎng)絡(luò)法拍工作的指導(dǎo)意見(jiàn)中明確，加大不動(dòng)產(chǎn)騰退交付力度，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)騰退交付等。

??—03—

??地方政策：重點(diǎn)城市紛紛取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)，二三線城市供需兩側(cè)齊發(fā)力促市場(chǎng)止跌回穩(wěn)

??1.寬松性政策

??（1）行政干預(yù)政策

（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2. 中性政策

??（1）住房保障政策

??（2）其他政策

??3.緊縮性政策

??（1）市場(chǎng)監(jiān)管政策

??4.政策小結(jié)

??北上廣深等重點(diǎn)城市紛紛取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)，二三線城市供需兩側(cè)政策共同發(fā)力促市場(chǎng)回穩(wěn)中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2024年11月，地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策70條，較上月有所減少。其中，寬松性政策61條，主要涉及優(yōu)化住房信貸政策、加大住房公積金貸款政策支持、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、鼓勵(lì)住房“以舊換新”、加大房地產(chǎn)融資支持、取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)并優(yōu)化相關(guān)交易稅費(fèi)等；中性政策7條，主要涉及加強(qiáng)保障性住房建設(shè)籌集和運(yùn)營(yíng)管理、制定高品質(zhì)住宅評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等；緊縮性政策2條，主要涉及高層建筑規(guī)劃建設(shè)管控和商品房項(xiàng)目全鏈條監(jiān)管機(jī)制建設(shè)健全。總的來(lái)看，房地產(chǎn)利好政策持續(xù)釋放，一線城市及部分重點(diǎn)二線城市相繼取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)并落實(shí)相關(guān)稅收政策，二三線城市則持續(xù)聚焦發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、加大住房公積金政策支持、鼓勵(lì)住房“以舊換新”、支持收購(gòu)存量房用作保障性住房、優(yōu)化房企預(yù)售監(jiān)管等。

??行政干預(yù)核心舉措包括優(yōu)化住房信貸政策、取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括優(yōu)化住房信貸政策、取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)、放寬商品房限售限價(jià)、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、鼓勵(lì)房票安置、支持房企合理融資需求、推進(jìn)住房“以舊換新”等。典型代表有：北京、上海、廣州、深圳、重慶、哈爾濱等核心城市紛紛取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)，并落實(shí)相關(guān)稅費(fèi)政策；南京明確買房人在購(gòu)買新建商品房后，名下處于限售期的二手房可上市交易，二孩及多孩家庭且有未成年子女的，名下處于限售期的二手房也可上市交易；長(zhǎng)沙取消商品住房限售，取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》即可上市交易；哈爾濱取消商品房銷售價(jià)格限價(jià)機(jī)制；西雙版納州取消住房購(gòu)買、轉(zhuǎn)讓、信貸、定價(jià)等方面限制性措施；鹽城、西昌、咸寧、武漢、河源、杭州市臨安區(qū)、杭州市西湖區(qū)、廣元市青山縣、廣元市蒼溪縣、永州市藍(lán)山縣等多地發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼政策；銅仁、鄂州、廣州、晉城、哈爾濱、廣元市青山縣等多地鼓勵(lì)以房票安置推動(dòng)城中村改造和城市更新等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、支持提取公積金支付購(gòu)房首付款等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)公積金貸款最低首付比例、支持提取公積金支付購(gòu)房首付款、減少公積金提取限制等。典型代表有：洛陽(yáng)將單職工繳存家庭住房公積金最高貸款額度上調(diào)至70萬(wàn)元，雙職工繳存家庭最高貸款額度上調(diào)至85萬(wàn)元，多子女雙職工繳存家庭最高貸款額度上調(diào)至102萬(wàn)元；十堰將二套房最低首付比例下調(diào)至20%，將個(gè)人最高貸款額度上調(diào)至70萬(wàn)元；哈爾濱取消商轉(zhuǎn)公貸款“借款人首次申請(qǐng)公積金貸款”的限制條件，支持異地繳存職工在哈爾濱市購(gòu)買自住住房申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款，并優(yōu)化公積金貸款購(gòu)房地房屋套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、延長(zhǎng)公積金貸款年齡；貴陽(yáng)將住房公積金最高貸款額度上調(diào)至100萬(wàn)元，多子女家庭最高貸款額度上調(diào)至120萬(wàn)元，支持提取公積金支付首套房和二套房的購(gòu)房首付款等。

??人口人才政策主要涉及放寬落戶、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等人口人才政策主要涉及放寬落戶門檻、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等。典型代表有：東莞市新增穩(wěn)定居住就業(yè)入戶事項(xiàng)，明確在東莞市擁有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋的本人及配偶可申請(qǐng)入戶東莞；哈爾濱隊(duì)自主創(chuàng)業(yè)且年齡在40周歲以下的各類人才（無(wú)戶籍限制），在9區(qū)購(gòu)買首套或第二套新建商品住房的，在取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》后，按照博士畢業(yè)生10萬(wàn)元、碩士畢業(yè)生5萬(wàn)元、本科畢業(yè)生及大中專畢業(yè)生（含技工院校預(yù)備技師班、高級(jí)工班畢業(yè)生）3萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)，給予一次性購(gòu)房補(bǔ)貼；鄂州對(duì)高層次人才發(fā)放5折購(gòu)房券，對(duì)人才強(qiáng)企、人才池、引進(jìn)生人才，按全日制博士（正高級(jí)職稱）最高12萬(wàn)元，全日制碩士（副高級(jí)職稱、高級(jí)技師）最高8萬(wàn)元，全日制本科（中級(jí)職稱、技師）最高6萬(wàn)元，全日制大專（高級(jí)工）最高4萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)放一次性購(gòu)房券；杭州市西湖區(qū)在落實(shí)市級(jí)A-D類高層次人才購(gòu)房補(bǔ)貼基礎(chǔ)上，對(duì)符合條件的E類高層次人才購(gòu)買西湖區(qū)新建商品住宅，給予15萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼等。中性政策主要涉及加強(qiáng)保障性住房建設(shè)籌集和運(yùn)營(yíng)管理、制定高品質(zhì)住宅評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等中性政策主要涉及加強(qiáng)保障性住房建設(shè)籌集和運(yùn)營(yíng)管理、制定高品質(zhì)住宅評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等。典型代表有：鄭州、廣州發(fā)布征集收購(gòu)存量商品房用作保障性住房項(xiàng)目的公告；蘭州市蘭州新區(qū)發(fā)布配租型保障房建設(shè)管理辦法，其中，進(jìn)一步放寬保障性租賃住房申請(qǐng)條件，取消申請(qǐng)人具有新區(qū)戶籍或居住證，且在新區(qū)穩(wěn)定就業(yè)3個(gè)月以上，或自主創(chuàng)業(yè)、企業(yè)在新區(qū)注冊(cè)登記3個(gè)月以上的條件，調(diào)整為新區(qū)城市居民、自由職業(yè)者，城鄉(xiāng)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工，進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民等在新區(qū)工作、生活且未享受保障性住房政策的人員均可申請(qǐng)保障性租賃住房；廣州審議通過(guò)配售型保障房管理辦法，明確配售型保障房籌措方式、戶型面積、申購(gòu)條件及銷售模式等內(nèi)容；鄂爾多斯市和安徽省則對(duì)高品質(zhì)住房提出具體設(shè)計(jì)要求或評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等。緊縮性調(diào)控主要涉及高層建筑規(guī)劃建設(shè)管控和商品房項(xiàng)目全鏈條監(jiān)管機(jī)制建設(shè)健全緊縮性政策主要涉及高層建筑規(guī)劃建設(shè)管控和商品房項(xiàng)目全鏈條監(jiān)管機(jī)制建設(shè)健全。典型代表有：江蘇省加強(qiáng)高層建筑規(guī)劃建設(shè)管控，明確城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上城市不得新建500米以上建筑，嚴(yán)格限制新建250米以上建筑，城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市不得新建250米以上建筑，城區(qū)常住人口100萬(wàn)以下城市嚴(yán)格限制新建100米以上建筑；黑龍江省提出健全新房建設(shè)項(xiàng)目全鏈條監(jiān)管機(jī)制，一方面，加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目全鏈條管理，對(duì)可能存在的隱患漏洞進(jìn)行深入規(guī)范管理，形成層層遞進(jìn)、環(huán)環(huán)相扣的全鏈條監(jiān)管機(jī)制；另一方面，加強(qiáng)平臺(tái)協(xié)同與信息共享，不斷提升服務(wù)企業(yè)流程效率等。

??—04—

??11月重要事項(xiàng)復(fù)盤

?? 05—

??重點(diǎn)40城現(xiàn)行房地產(chǎn)核心政策一覽

??1. 行政限制類政策

??根據(jù)中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，截至2024年11月30日，40個(gè)重點(diǎn)城市中：

??（1）限購(gòu)方面，執(zhí)行全域限購(gòu)政策的城市有4個(gè)，分別為北京、上海、深圳、海口；其他36個(gè)城市均不限購(gòu)。

??（2）限售方面，執(zhí)行限售政策的城市有6個(gè)，其中，北京、上海限售期最長(zhǎng)達(dá)到5年。

??（3）限地價(jià)方面，土地拍賣仍設(shè)定最高限價(jià)的城市僅剩北京，其他城市已基本取消土地最高限價(jià)。

??（4）與上月相比，本月監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市限購(gòu)限售政策無(wú)變化。北京土地限價(jià)制度尚未取消，但近期已陸續(xù)推出多宗不限價(jià)地塊。

??2.住房信貸及稅收減免政策

??根據(jù)中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，截至2024年11月30日，40個(gè)重點(diǎn)城市中：（1）40個(gè)城市均已跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在該市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策；（2）40城二手房交易中，均已執(zhí)行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個(gè)人所得稅政策。（3）與上月相比，本月40個(gè)重點(diǎn)城市住房信貸政策無(wú)重要調(diào)整。北京、上海、廣州、深圳、重慶、哈爾濱取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)，并落實(shí)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。

??—06—

??房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??11月8日，央行發(fā)布2024年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出，當(dāng)前外部環(huán)境的不確定性增多，世界增長(zhǎng)動(dòng)能總體放緩，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍面臨有效需求不足、社會(huì)預(yù)期偏弱等挑戰(zhàn)。但我國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面堅(jiān)實(shí)，市場(chǎng)廣闊、經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)、潛力大等有利條件并未改變。下階段，將堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，堅(jiān)定堅(jiān)持支持性的貨幣政策立場(chǎng)，加大貨幣政策調(diào)控強(qiáng)度，提高貨幣政策精準(zhǔn)性，為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)和高質(zhì)量發(fā)展創(chuàng)造良好的貨幣金融環(huán)境。短期流動(dòng)性方面，根據(jù)中信證券研究分析，12月將面臨政府債供給小高峰、MLF大量到期、跨年資金需求抬升等沖擊，預(yù)計(jì)央行將繼續(xù)通過(guò)國(guó)債買賣、逆回購(gòu)操作等多項(xiàng)工具加大流動(dòng)性投放力度，同時(shí)，降準(zhǔn)的可能性提升。

??在房地產(chǎn)方面，自9月26日中央政治局會(huì)議定調(diào)促進(jìn)樓市“止跌回穩(wěn)”及住建部、金融監(jiān)管總局等部門打出“四個(gè)取消、兩個(gè)降低、兩個(gè)增加”政策組合拳以來(lái)，房地產(chǎn)政策環(huán)境顯著改善，市場(chǎng)提振效果已初步顯現(xiàn)。此次中央再推出10萬(wàn)億元化債方案助力緩解地方債務(wù)壓力，并明確支持地方政府運(yùn)行專項(xiàng)債券資金收購(gòu)存量土地、支持城中村改造貨幣化安置等，為地方進(jìn)一步消化存量和優(yōu)化增量住房創(chuàng)造了良好條件，后續(xù)將重點(diǎn)關(guān)注政策的引導(dǎo)落地。

??2.地方層面

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，11月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3633.5億元，環(huán)比降低16.6%，較9月仍增長(zhǎng)44.3%；同比降低6.9%，單月業(yè)績(jī)同比降幅較2024年前9個(gè)月明顯收窄。重點(diǎn)30城商品住宅新增供應(yīng)930萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)35%、同比下降33%；成交1534萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3%、同比增長(zhǎng)20%，單月成交面積再創(chuàng)年內(nèi)新高。總的來(lái)看，政策利好效應(yīng)持續(xù)釋放，尤其是深圳、上海、青島、鄭州、南京、蘇州、合肥等重點(diǎn)一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回升態(tài)勢(shì)突出，但大部分二三線及更低能級(jí)城市則略顯疲軟。基于當(dāng)前樓市初顯止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)、居民購(gòu)買力及市場(chǎng)信心依然不足、部分城市仍面臨高庫(kù)存、已出臺(tái)政策效果遞減等諸多問(wèn)題，房地產(chǎn)政策仍需加碼。一線及部分二線城市在限購(gòu)、限售或限價(jià)等行政限制上仍有優(yōu)化空間；大部分二三線及更低能級(jí)城市則需繼續(xù)加碼住房需求側(cè)支持性政策，重點(diǎn)可關(guān)注返鄉(xiāng)置業(yè)、農(nóng)民工進(jìn)城、人才引進(jìn)、多孩家庭改善等住房需求，同時(shí)，要根據(jù)市場(chǎng)存量情況對(duì)供給側(cè)實(shí)施有效管控。此外，地方政府應(yīng)把握好此次化債機(jī)遇，加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，加快城中村改造和存量房收購(gòu)工作，推動(dòng)和鞏固樓市止跌回穩(wěn)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)。

??執(zhí)筆 | 王錚嶸

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心 研究員