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??收儲(chǔ)政策有望促進(jìn)樓市供需平衡與價(jià)格穩(wěn)定，同時(shí)為保障性住房和城市更新提供資源支持。

??◎  文 / 房玲、洪宇桁

??近期，廣東省包括珠海、惠州、中山等7個(gè)城市披露了2025年的首批專項(xiàng)債閑置土地收儲(chǔ)清單。這是在2024年11月自然資源部明確了地方政府運(yùn)用專項(xiàng)債資金收回收購(gòu)存量閑置土地的細(xì)則之后，首次有地方政府大規(guī)模披露收儲(chǔ)土地情況。那么這些被收儲(chǔ)的土地整體都有什么特點(diǎn)？未來(lái)各地的閑置土地收儲(chǔ)又會(huì)如何發(fā)展呢？

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??廣東7城共披露171億元收儲(chǔ)計(jì)劃
主要偏向本地國(guó)企

??根據(jù)克而瑞的整理統(tǒng)計(jì)，2月7日-9日廣東省共有7個(gè)城市披露了收儲(chǔ)計(jì)劃，共涉及48幅地塊，土地面積約224.6萬(wàn)平米，總收購(gòu)價(jià)格171.03億元。其中珠海一城就收儲(chǔ)了14幅地塊，共66.52億元，是收儲(chǔ)金額最多的，其次則是惠州的8幅地塊49.75億元。

??單塊土地方面，收購(gòu)價(jià)格最高的是惠州的惠城區(qū)馬安新群上寮JD10-01、JD10-03地塊，收購(gòu)價(jià)格為13.29億元，但同時(shí)也是折價(jià)力度最高的地塊之一，相對(duì)于拿地價(jià)格的折扣達(dá)到了74.1%。

??從收購(gòu)折扣來(lái)看，在排除掉協(xié)議土地以及已進(jìn)行部分開(kāi)發(fā)的土地之后，剩余36塊被收儲(chǔ)凈地對(duì)比拿地價(jià)格的整體收購(gòu)折扣為87.5%。其中在潮州、河源以及惠州有6個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了溢價(jià)收購(gòu)的情況，茂名和云浮的6個(gè)項(xiàng)目屬于是原價(jià)收購(gòu)。24塊折價(jià)收購(gòu)的土地中，折扣力度在80%以下的共有10塊，力度最大的是云浮XJB-06-27A號(hào)地塊，達(dá)到了73.2%。

??值得注意的是，從被收購(gòu)地塊的項(xiàng)目公司性質(zhì)來(lái)看，本次被收購(gòu)的48幅地塊中有45塊都是當(dāng)?shù)貒?guó)企所有，其中珠海收購(gòu)的14幅地塊中本地的華發(fā)集團(tuán)就有6幅。而中山收購(gòu)的三幅地塊中的兩幅屬于當(dāng)?shù)氐拿駹I(yíng)企業(yè)，另外一幅則由華潤(rùn)置地、仁恒置地以及當(dāng)?shù)貒?guó)企所有。整體來(lái)看，第一輪的專項(xiàng)債閑置土地收購(gòu)主要偏向于支持地方國(guó)企，同時(shí)收購(gòu)的土地用途方面沒(méi)有特別的偏好，住宅、商住、商業(yè)、商辦的占比基本相當(dāng)。

??02

??地方政府積極響應(yīng)閑置土地收儲(chǔ)
但仍需面對(duì)3個(gè)難題

??除了廣東之外，自2024年11月自然資源部《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》（下稱《通知》）發(fā)布以來(lái)，還有河南開(kāi)封、浙江金華、江西吉安、廣西貴港、吉林四平等多個(gè)地區(qū)陸續(xù)發(fā)布公告，公開(kāi)征集社會(huì)閑置土地進(jìn)行收儲(chǔ)，反應(yīng)相當(dāng)積極。但是整體來(lái)看，閑置土地的收儲(chǔ)仍然面臨著以下3個(gè)難題：

??1.土地儲(chǔ)備中心只接受凈地交付，要求房企手中的存量閑置土地沒(méi)有任何質(zhì)押、抵押等情況，如有則需要由房企自行解押。而在通常情況下，房企拿地取得國(guó)有土地使用證后就會(huì)將土地抵押給銀行獲取開(kāi)發(fā)貸，即便沒(méi)有動(dòng)工的項(xiàng)目也會(huì)將土地抵押給金融機(jī)構(gòu)獲得融資，因此房企手中很少有閑置的凈地。已經(jīng)出險(xiǎn)的民營(yíng)房企很難籌集到足夠的資金解押土地；資金實(shí)力較為雄厚的央企和地方國(guó)企則可以通過(guò)調(diào)配資金來(lái)解押土地，從而實(shí)現(xiàn)土地變現(xiàn)的目的，這可能是廣東省首批被收購(gòu)的閑置土地基本屬于國(guó)企所有的部分原因。

??2.收儲(chǔ)存量閑置土地需對(duì)比市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格和土地成本，就低確定收地基礎(chǔ)價(jià)格作為收儲(chǔ)價(jià)格，一般情況下不足以覆蓋房企已經(jīng)進(jìn)行的融資，企業(yè)普遍難以接受。而地方政府財(cái)政壓力普遍較大，即便有專項(xiàng)債補(bǔ)充收購(gòu)資金也輕易不會(huì)提高收購(gòu)價(jià)格，這就成為了阻礙土地收儲(chǔ)的基本矛盾。同時(shí)由于部分地區(qū)的地方政府已經(jīng)有了較大的債務(wù)壓力，專項(xiàng)債的發(fā)行也可能遇到一定的困難，進(jìn)而減緩?fù)恋厥諆?chǔ)進(jìn)程。

??3.根據(jù)《通知》的要求，運(yùn)用專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量閑置土地，再次出讓原則上不用于商品房建設(shè)。也就是說(shuō)，專項(xiàng)債收儲(chǔ)的存量閑置土地，要么用于基礎(chǔ)設(shè)施或公共設(shè)施建設(shè)，要么用于保障房（包括人才公寓）建設(shè)。由于部分房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的城市消化土地的能力有限，即使完成土地收儲(chǔ)后也可能僅僅是徒增政府壓力，這也在一定程度上降低了政府收儲(chǔ)的積極性。

??整體看來(lái)，當(dāng)前閑置土地收儲(chǔ)已成為各地化解樓市庫(kù)存、穩(wěn)定市場(chǎng)的重要政策工具，既可以緩解房企資金壓力，又可以通過(guò)盤(pán)活存量土地來(lái)優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。展望未來(lái)，收儲(chǔ)政策有望在部分房地產(chǎn)市場(chǎng)和地方財(cái)政相對(duì)較好的城市促進(jìn)樓市供需平衡與價(jià)格穩(wěn)定，同時(shí)為保障性住房和城市更新提供資源支持。