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??企業投資信心的修復主要還是要等待樓市的回暖，融資端、供應端的利好已經較為可期。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??12月，在諸多核心城市供地以及市場止跌回穩的帶動下，土地市場迎來慣性“翹尾”，部分城市核心地塊溢價高企，民企投資也在逐步恢復，呈現出企穩的信號。但整體來看，局部的火熱難掩整體市場“涼意”，拿地企業多為老面孔的央國企。那么，土地市場是否真正的回暖？銷售到投資的傳導又是否通暢？

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??30城含宅地塊溢價率僅6%
市場企穩有待考證

??從土地成交的整體溢價率情況來看，2024年全年，30個重點城市的含宅地塊成交溢價率為6%，與2023年相比下降1個pcts，也延續了2021年之后整體溢價率低迷的走勢。

??CRIC同時統計了不同溢價率地塊成交占比情況，2024年成交溢價率超過10%的地塊幅數占比為9.62%，為2021年以來的最低值；但成交溢價率超過20%的地塊幅數占比為5.92%，卻遠超2022年和2023年水平。

??總體來看，2024年整體土地市場顯然并未全面回溫，但是20%以上溢價率的地塊占比明顯增加，一方面是市場局部確實熱度較高，另一方面是由于2024年基本上土拍限價都得以放開，因此出現了較多高溢價地塊。

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??年末市場實為局部升溫
高溢價地塊占比不增反減

??年末在大量城市集中出讓地塊、且不乏優質地塊高溢價成交的情況下，“市場回暖”、“土拍火爆”的觀點一度刷屏，但仍需理性看待。

??我們將成交溢價率超過20%的地塊按月統計，可見11月、12月確實出現了更多溢價率超過20%的地塊。但年末高溢價地塊的集中涌現，第一是由于年末土地總成交量周期性增加，也帶動了高溢價地塊數量的上升，實際上12月份高溢價地塊的占比僅有4.99%，這一比例在全年僅處于中游水平。

??另一方面，市場的熱度實際上依然只集中于幾個核心城市例如杭州、深圳、上海、合肥、成都、寧波等，這些城市的2024年含宅地塊的整體成交溢價率和高溢價地塊占比都表現較為出色。值得一提的是南寧，2024年含宅地塊整體溢價率為25.26%，超過四分之一的地塊成交溢價率超過20%，土地市場相對熱度較高。南寧作為省會城市，2024年全年僅出讓38宗含宅地塊，總建面131萬平方米，其中還有接近半數為總價低于1000萬的地塊由自然人競得，全年由企業競得的地塊總建面為125萬平方米，但南寧2024年成交商品住宅面積達到294.4萬平方米，遠超土地成交的兩倍。在土地供應明顯低于住宅銷售的情況下，土地市場獲得較高熱度。

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??城投全年拿地占比60%
但高溢價地塊民企占比48%

??縱觀全年各類房企的拿地情況，城投拿地建面占比達到60%，此外民企拿地建面占比為21%，國央企拿地建面占比為19%。按月度情況看，除了12月份以外，在其他各月城投拿地建面占比均為三類房企中最高。

??2024年城投拿地建面的占比仍在持續走高，比2023年升高7個pcts、比2022年升高2個pcts、與2021年相比更是提高了27個pcts，幾乎翻倍。可見當前土地市場中城投依然是今年土地市場的主力，民企、國央企的投資還需要進一步復蘇。

??值得注意的是，雖然城投是拿地主力，但城投拿地主要集中于底價成交和低溢價成交的區間，更加體現了城投的“托底”功能。而在地塊成交溢價率10-20%區間內，國央企拿地建面占比最高，達到55%；在溢價率高于20%的地塊中，拿地建面占比最高的是民企，高達48%。以此來看，雖然民企的投資距離全面復蘇還有不小的距離，但是在優質地塊、熱點地塊的競爭中，民企已經重新回到牌桌。

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??熱點地塊不乏民企拿地
未來將迎接一輪洗牌

??土地市場局部火熱的現象也確實存在，例如12月杭州共成交9宗含宅用地，其中僅1宗底價成交、其余10宗均以超過10%的溢價成交，既有開發商需要積極補貨的原因、也有本次出讓地塊條件優越的原因。

??CRIC梳理了部分12月成交熱度較高（溢價率大于30%）的地塊，從城市上來看杭州、合肥、成都、深圳、上海等熱點城市均有分布，此外濟南、南昌、貴陽等省會城市也有個別地塊高溢價成交。

??令人意外的是，從拿地房企來看，其中并不乏民企身影，例如宸嘉發展、濱江集團、中天美好等品牌民企和部分地方房企如浙江中冠房地產、濟南海信置業、荊州邦成和泰置業等。目前仍在投資的民企與過去一輪周期中快速擴張的民企已經大不相同，未來民企的市場份額或將迎來洗牌，重新形成少數品牌民企+大量地方性小規模民企的格局。

??綜合而言，企業投資信心的修復主要還是要等待樓市的回暖，融資端、供應端的利好已經較為可期。企業投資驅動的三大因素來看，在資金層面：2022年“金融16條”以來一直到2024年，房企的融資環境趨于寬松，房企開發貸和債券融資情況均有好轉，融資情況對于企業投資起到正向影響；在銷售層面，四季度一線城市和幾個熱點的二線城市樓市表現相對突出，但全國普遍性的樓市回溫還未出現，因此對于很多之前進行了全國化布局的房企來說，整體的銷售業績依然有待恢復，因此銷售對于企業投資的正向傳導還需要一定的時間；在土地供應層面，一線城市2024年推出了不少核心優質地塊，如果2025年持續有高質量地塊供應，對于刺激企業投資也有一定的作用。