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??2024年是“行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”的重要一年，在全年多次重要會議上都對房地產(chǎn)行業(yè)做出了相應(yīng)部署和指導(dǎo)性意見，并為行業(yè)指明了發(fā)展方向。

??尤其是9月26日中共中央政治局會議，首次明確要“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，此后“止跌回穩(wěn)”成為2024年四季度至今關(guān)鍵詞。

??“926政策”之后，在一系列政策加持下，市場各項指標(biāo)均有了顯著改善和企穩(wěn)跡象。

??在當(dāng)前市場環(huán)境下，盡管部分城市已呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的跡象，但整體市場的不確定性仍然較高，如市場預(yù)期的波動性、不同城市間的分化加劇等問題依然存在。

??我們認(rèn)為，存量土地回購是行業(yè)止跌回穩(wěn)的核心引擎。存量土地回購對于拉動開發(fā)投資、緩解企業(yè)資金壓力、提振市場信心都能起到較大的作用。

??自2024年9月26日中共中央政治局會議首次明確要求“房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”以來，中央對房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)度已發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變，此后核心一二線城市利好政策密集落地，各部委也出臺了一系列重要政策措施，對改善房地產(chǎn)市場預(yù)期起到一定的積極作用。

??10月份，五部委發(fā)布了“四個取消、四個降低、兩個增加”，持續(xù)為市場“添火”（詳見：重磅！五部委表態(tài)支持房地產(chǎn)市場）。

??12月9日中央政治局會議強調(diào)“穩(wěn)住樓市股市”之后，12月11日-12日中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)明年重點任務(wù)之一就是“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。

??這樣一以貫之的政策導(dǎo)向為2024年整體樓市定了調(diào)也為2025年房地產(chǎn)市場發(fā)展指明了方向。

??在一系列政策加持下，2024年第四季度市場各項指標(biāo)均有了顯著改善。

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，四季度，新建商品房銷售面積和金額實現(xiàn)正增長。10月份新房成交面積同比止跌，11月同比增長3%，12月新建商品房銷售面積為1.13億平方米，同比持平，銷售額為1.16萬億元，同比上升2%。至此，11月、12月商品房銷售面積、金額連續(xù)兩個月止跌。

??隨著剛性和改善性住房需求持續(xù)釋放，市場供求關(guān)系出現(xiàn)了改善，房價有所回穩(wěn)。2024年12月份，70個大中城市中有23個城市的新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲，有9個城市二手住宅價格環(huán)比上漲。其中，一線城市的新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，這是2023年6月以來的首次上漲；二手住宅的銷售價格環(huán)比上漲0.3%，連續(xù)三個月環(huán)比上漲。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降轉(zhuǎn)為持平。三線城市新建商品住宅銷售價格連續(xù)四個月環(huán)比降幅都在收窄。

??12月份，對70個大中城市開展的月度房價問卷調(diào)查顯示，預(yù)期未來半年新建商品住宅價格保持穩(wěn)定或者上漲的受訪從業(yè)人員占比69.3%，比上月提高0.8個百分點。

??盡管部分城市已呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的跡象，但不同城市間的分化加劇等問題依然存在，整體市場的不確定性仍然較高。

??進入2025年，我們認(rèn)為，要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，存量土地回購是核心引擎。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，總土地儲備面積TOP10合計總土儲面積約85591萬平方米。

??若這些土儲面積能夠被盤活，即使僅盤活三分之一，也能對整體市場產(chǎn)生巨大影響。

??2024年至今中共中央政治局、國務(wù)院等頂層部門曾多次表態(tài)支持存量盤活工作。

??2024年9月24日，國新辦發(fā)布會上，央行行長潘功勝表示：“央行將支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力?！?/p>

??2024年9月26日，中央政治局會議中，提及“加大白名單項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地”。

??2024年10月17日，在國新辦新聞發(fā)布會上，央行再次提出“允許政策性銀行、商業(yè)銀行向有條件的企業(yè)發(fā)放貸款，收購存量土地，人民銀行提供必要的再貸款支持。”

??2024年11月11日，自然資源部印發(fā)通知，運用專項債券資金收回收購存量閑置土地。

??2025年1月10日，國新辦舉行“中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展成效”系列新聞發(fā)布會。財政部綜合司司長林澤昌于會上表示，研究擴大專項債的使用范圍，允許用于房地產(chǎn)相關(guān)的“兩個領(lǐng)域”。在2025年新增發(fā)行專項債額度內(nèi)，地方可根據(jù)需要，統(tǒng)籌安排用于土地儲備和收購存量商品房用作保障性住房這兩個方面的專項債項目，政策的效果將在2025年逐步釋放。

??從廣州2024年內(nèi)三次收回閑置土地來看，既有“地票”的形式也有現(xiàn)金補償?shù)男问健?/p>

??2024年8月30日、9月2日，廣州市土地開發(fā)中心分兩次向越秀地產(chǎn)收回白云區(qū)廣龍地塊3幅土地、番禺區(qū)暨南大學(xué)北側(cè)地塊二的使用權(quán)，總代價約120億元，廣州市土地開發(fā)中心不需要支付現(xiàn)金，只提供等值應(yīng)付票據(jù)，用于該公司購買廣州新出讓的土地。

??11月13日廣州宣布簽訂了大干圍2宗土地的收儲協(xié)議，越秀地產(chǎn)預(yù)計可獲得約15.29億元的現(xiàn)金補償。根據(jù)收儲協(xié)議，土地收回后將重新安排出讓，新買家支付了土地出讓金后，越秀可向廣州市土地開發(fā)中心提出書面支付補償申請。這2宗地本是商業(yè)用途，越秀地產(chǎn)2021年收購來后一直未動工建設(shè)。根據(jù)最新的規(guī)劃，地塊將調(diào)整為居住用地，且已被列入廣州今年的擬供商品住宅用地項目清單。

??在自然資源部發(fā)布的《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》中提到，優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地。通過政府收回收購、市場流通轉(zhuǎn)讓、企業(yè)繼續(xù)開發(fā)等方式，不僅可以減少土地閑置與浪費，還能為其他領(lǐng)域提供更多用地支持。

??對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，近年來的投資越來越謹(jǐn)慎、聚焦，但是此前積累的大量土地儲備，帶來的壓力也越來越大，盤活存量閑置土地的政策，能在一定程度上緩解房企資金困難，化解行業(yè)流動性風(fēng)險。

??對市場而言，考慮到當(dāng)前房企總土地儲備面積總量較大，即使以“地票”的形式進行存量土地回購，在存量土地回購后可在同城市置換土地開發(fā)，即可拉動房地產(chǎn)投資，推動整體市場止跌回穩(wěn)。

??同時，在專項債支持配合下，若存量收購?fù)恋啬軌蛘嬲行涞兀遣粌H能夠為其他政策落地成功作出表率，還能極大提振市場信心。

??整體來看，對2025年的房地產(chǎn)市場而言，“止跌回穩(wěn)”仍是核心。

??基于當(dāng)前整體政策端的寬松及市場信心的修復(fù)，2025年整體交易量、房價、竣工等指標(biāo)有望持續(xù)改善，但基于巨大的行業(yè)庫存壓力，在較長的一段時間內(nèi)，“控增量”“去庫存”仍將是行業(yè)發(fā)展的主基調(diào)之一。

??我們認(rèn)為，在當(dāng)前一系列已出臺的政策中，存量土地回購將會是所有政策效果、行業(yè)回穩(wěn)時間的“試金石”。