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??對話嘉賓：王瑋

??吉林省房地產業協會理事長

??“今年是房地產市場止跌回穩的關鍵一年。”

??吉林省房地產業協會理事長王瑋在接受中國房地產報記者采訪時表示，政策將保持延續性，繼續圍繞促進需求、優化供給兩個方面加快政策落實；貨幣政策繼續發力穩經濟，為房地產市場提供相對寬松的金融環境；市場信心將進一步恢復，但基礎仍需鞏固。

??王瑋進一步表示，2025年，房地產行業格局將進一步分化，核心城市的優質項目和高性價比的剛需剛改項目可能會受到更多關注，而部分城市則仍需警惕房價調整和庫存壓力等潛在風險。同時，綠色建筑、數字化轉型等將成為行業發展的新趨勢，房地產企業需要積極適應市場變化，提升產品品質和服務水平，以實現可持續發展。

??中國房地產報：您怎么評判2024年房地產行業的發展？

??王瑋：2024年，房地產行業在政策與市場的雙重作用下前行。政策端，從中央到地方接連釋放積極信號，“5·17新政”以及多次政治局會議聚焦穩定樓市，在首付、利率、購房資格、稅收等多方面持續松綁，形成政策合力，有效阻止市場的無序下滑，為行業復蘇筑牢根基。

??市場表現分化明顯。四季度新房銷售數據轉正，北上廣深等一線城市率先回暖，帶動部分二線及熱點三線城市活躍度提升；二手房市場也逐漸復蘇，交易升溫，價格趨穩，市場信心穩步修復。行業競爭格局也在重塑，企業更加注重產品與服務品質，通過提升產品力和市場洞察力來增強競爭力，為行業長遠發展注入活力。

??不過，行業整體仍面臨挑戰。全國房地產開發投資、施工、新開工、竣工面積繼續下滑，企業因市場不確定性和資金壓力，對新項目投資謹慎。區域分化加劇，多數三四線城市因產業薄弱、人口外流，去庫存壓力大，市場活躍度遠低于一二線城市。同時，土地財政依賴、轉型困難等深層次問題依舊突出。

??中國房地產報：2024年以來，為解決房地產行業發展問題，政府出臺了一系列積極政策，涉及“白名單”“收儲”、調整限購限售政策、利率調整等，您如何看待這些政策及市場效果？

??王瑋：2024年政府針對房地產行業的政策組合拳，精準聚焦行業痛點，成效顯著。“白名單”政策猶如一場及時雨，為名單內企業打開融資便利之門，穩定資金鏈，降低項目爛尾風險，同時引導資金流向優質項目，促進資源優化配置，穩定市場預期。

??收儲政策則是供需兩端的調節器。政府或國企收購存量商品房，減輕市場庫存壓力，穩定房價，助力房企回籠資金；轉化為保障性住房后，又增加了保障性住房供給，解決中低收入群體住房難題，促進社會公平。

??限購限售政策的調整和利率降低，直接刺激購房需求。利率降低減輕購房者還款負擔，信貸環境改善，市場交易活躍度大幅提升，為房地產市場注入新活力，推動行業向健康穩定邁進。

??中國房地產報：中央政治局會議、中央經濟工作會議均明確提出“要穩住樓市股市”，對于這一定調怎么看？如何理解“穩住”樓市？

??王瑋：中央政治局會議提出“穩住樓市股市”，這一決策具有重大意義。在當前房地產市場面臨挑戰的形勢下，該決策為市場注入信心，穩定投資者與消費者的預期，為經濟穩定增長提供有力支撐。同時，樓市和股市作為拉動內需、促進消費與投資的關鍵領域，其穩定有助于提升居民財富效應，帶動消費增長，推動經濟發展。此外，這一決策彰顯了高層穩定房地產市場的決心，精準把握經濟形勢，為后續政策制定與實施指明方向，奠定了2025年房地產市場發展的政策基礎。

??“穩住”樓市，一是保障房企穩定經營，通過政策扶持、拓寬融資渠道，緩解資金壓力，防止企業債務違約、破產，穩定開發投資與建設規模。二是持續優化調控政策，保持政策連續性與穩定性，各地根據實際在土地、稅收、金融等方面精準施策，促進市場穩定。三是推動市場結構調整與轉型升級，加大保障性住房供應，建立租購并舉制度，完善租賃市場；推動行業向綠色、智能、高質量方向發展，鼓勵綠色建筑，提升住房品質。

??中國房地產報：中央經濟工作會議提出，要推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度，您認為關于相關基礎性制度是指什么，要如何搭建？

??王瑋：在理念革新上，要徹底摒棄過去粗放式發展思路，全面貫徹綠色、智能、以人為本的發展理念，將綠色環保融入建筑全生命周期，利用智能科技提升居住體驗，圍繞居民需求進行規劃建設。

??體系重塑方面，需優化住房供應體系，合理調配保障性住房與商品房的供應比例，滿足不同收入群體住房需求；完善房地產金融體系，平衡金融支持與風險防控，為行業發展提供穩定資金流。

??機制優化上，一方面，建立健全動態精準的市場調控機制，地方根據實際靈活調整政策；另一方面，強化監管機制，規范開發、交易、中介等各環節，營造健康有序的市場環境。通過多方協同、系統推進，搭建起房地產發展新模式的基礎性制度。

??中國房地產報：從目前來看，房地產行業發展中遇到的最難的問題是什么？有何建議？

??王瑋：當前房地產行業面臨著諸多困境。需求端，受人口結構變化、居民收入預期不穩影響，購房需求總量減少且結構改變，年輕人購房觀念轉變，消費者購房愈發謹慎。資金層面，金融監管趨嚴下融資渠道受限，銷售回款慢，房企資金回籠難，債務違約風險大增。同時，市場預期悲觀，觀望情緒濃厚，且土地市場供需失衡，商辦用房庫存積壓。

??發展模式上，在綠色發展、科技創新的大趨勢下，房地產行業傳統模式亟待轉型。但目前行業在節能減排、數字化智能化應用方面進展緩慢，難以滿足社會對高品質居住環境的需求，無法融入新經濟發展格局。

??解決這些問題，政策上，運用稅收、金融等手段，刺激購房需求，支持房企發展。供應端，合理規劃土地供應，盤活存量資源，優化住房供應結構。建立多方協同機制，加強政府、企業、社會資本合作，實現人、房、地、錢協調配置。鼓勵行業創新，推動綠色智能發展，利用新技術提升運營效率與服務質量。

??中國房地產報：2024年，長春市房地產市場發展情況如何？有什么亮點和不足？

??王瑋：2024年，長春市房地產市場在政策引導下穩步調整。政策層面，政府圍繞土地、住房保障、金融等多維度發力，推出系列穩市政策。本地國企積極收購存量商品房，加速去庫存，增加保障性住房供給。開發企業更加注重產品品質與配套，綠色建筑、智慧社區等新型住宅不斷涌現。

??長春市已啟動構建房地產發展新模式的試點工作，通過實施項目化管理，優化資源配置和監管，增加貸款投放，降低房貸利率和首付比例，完善金融、財稅和土地政策，以及打通商品房的多元轉換通道，致力于打造“好房子”示范項目，以提升建筑品質。

??然而，市場仍存在不足。盡管有購房補貼等刺激政策，購房需求釋放有限。人口增長緩慢和老齡化導致剛需人群減少，經濟形勢不穩定抑制居民購房意愿與能力。部分區域去庫存難度大，占用大量資金與土地，影響房企資金周轉和新項目開發。新興區域房地產項目雖多，但交通、教育、醫療等基礎設施配套滯后，影響居民購房意愿與居住體驗。

??中國房地產報：對于2025年房地產市場有什么預判，還需要做好哪些工作？

??王瑋：2025年是房地產市場止跌回穩的關鍵一年，全國住房城鄉建設工作會議明確，持續推動市場止跌回穩。政策將保持延續性，繼續圍繞促進需求、優化供給兩個方面加快政策落實。貨幣政策繼續發力穩經濟，為房地產市場提供相對寬松的金融環境。市場信心將進一步恢復，但基礎仍需鞏固。

??市場趨勢上，綠色建筑將迎來快速發展，節能降耗和生態設計將成為新建住宅標配，政策支持與市場需求將推動綠色建筑產業崛起。房地產企業將積極探索數字化轉型，利用大數據、云計算、人工智能實現精準營銷、智能管理，提升運營效率與市場競爭力。

??為實現市場穩定健康發展，政策落實上，加強政策執行監督，確保政策惠及購房者與房企，根據市場變化靈活調整。供給優化上，合理控制土地供應規模與節奏，優化住房供應結構，加大保障性住房和改善性住房供給，推動房企提升住房品質。需求促進方面，深挖潛在購房需求，針對改善性需求優化稅費和信貸政策，加強市場宣傳引導，提升消費者信心。