??導(dǎo) 讀 

??1、2月市場(chǎng)成交同環(huán)比漲幅超4成

??2、百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)同環(huán)比增長(zhǎng)

??3、TOP10門(mén)檻同比增長(zhǎng)25%，企業(yè)格局分化

     【更正聲明】：中國(guó)恒大1-2月全口徑銷(xiāo)售金額66.2億元；操盤(pán)金額65.5億元，操盤(pán)面積51.8萬(wàn)平米；權(quán)益金額63.0億元。    

??榜單解讀

??前言：2023年2月，整體市場(chǎng)延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)行情，重點(diǎn)30城供應(yīng)低位回升，環(huán)比微增7%；成交則強(qiáng)勢(shì)反彈，同環(huán)比漲幅均超4成，整體成交規(guī)模與去年12月基本持平，前2月累計(jì)成交已止跌，市場(chǎng)回升苗頭初顯。 
企業(yè)層面，TOP100房企2月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額4615.6億元，單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)29.1%、同比增長(zhǎng)14.9%。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企1-2月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額8189.5億元，同比降幅較上月收窄至-11.6%。
整體來(lái)看，2月延續(xù)了春節(jié)期間的向好走勢(shì)，各城市漲多跌少，無(wú)論是中觀城市成交數(shù)據(jù)，還是微觀項(xiàng)目到訪、認(rèn)購(gòu)、折扣力度收回等等，都反映出當(dāng)前市場(chǎng)已進(jìn)入止跌回升階段，金三小陽(yáng)春或可期。

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??2月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)同環(huán)比增長(zhǎng)

??2023年2月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額4615.6億元，單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)29.1%、同比增長(zhǎng)14.9%。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企1-2月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額8189.5億元，同比降幅較上月收窄至-11.6%。

??隨著疫情管控全面松綁、企業(yè)供應(yīng)低位回升，春節(jié)以來(lái)整體市場(chǎng)表現(xiàn)為止跌回升。不過(guò)值得注意的是，百?gòu)?qiáng)房企2月業(yè)績(jī)的同環(huán)比增長(zhǎng)，還有一部分原因在于今年1月和去年同期的基數(shù)相對(duì)較低。3月市場(chǎng)能否延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)的預(yù)期，還取決于企業(yè)整體的供應(yīng)規(guī)模和居民需求及購(gòu)買(mǎi)力的恢復(fù)情況。

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??百?gòu)?qiáng)房企格局分化

      TOP10門(mén)檻同比增長(zhǎng)25%

??目前的行業(yè)形勢(shì)下，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強(qiáng)、中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足，2023年房企格局繼續(xù)分化。從銷(xiāo)售門(mén)檻變化來(lái)看，1-2月TOP10房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻同比增長(zhǎng)25%至241.7億元。其中，保利、中海、華潤(rùn)、招商、建發(fā)等央國(guó)企業(yè)績(jī)同比表現(xiàn)突出。TOP30和TOP50房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻分別為61.4億元和35.9億元，同比降幅較高達(dá)28.4%和29.1%。TOP100房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻也降低32.1%至11.3億元。

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??2月成交“狂飆”同環(huán)比漲幅超4成

       金三小陽(yáng)春或可期

??2月整體市場(chǎng)延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)行情，重點(diǎn)30城供應(yīng)低位回升，環(huán)比微增7%；成交則強(qiáng)勢(shì)反彈，同環(huán)比漲幅均超4成，整體成交規(guī)模與去年12月基本持平，前2月累計(jì)成交已止跌，市場(chǎng)回升苗頭初顯。

??分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角熱度延續(xù)，滬杭尚能保溫，寧蘇甬常等需求穩(wěn)步修復(fù)。上海、杭州依托改善需求保持“熱點(diǎn)恒熱”。南京、蘇州、寧波、常州等熱度穩(wěn)步回升，以南京為例，項(xiàng)目來(lái)訪、去化攀升，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的近3周重點(diǎn)項(xiàng)目周度客戶到訪總量均在1.5萬(wàn)組以上，最近1周飆升至1.76萬(wàn)組，與去年年末周均1.2萬(wàn)組相比有了顯著提升。

??大灣區(qū)成交觸底反彈，廣深佛莞等重點(diǎn)城市成交環(huán)比漲幅均超5成。廣州經(jīng)歷了一年深度調(diào)整，目前整體市場(chǎng)已有回升苗頭，部分項(xiàng)目諸如荔灣廣鋼花城、黃埔星匯城等前期折扣力度收回。深圳企穩(wěn)回升，個(gè)別網(wǎng)紅盤(pán)周末到訪量破3000組，佛山、東莞等隨著廣深回暖，成交也呈現(xiàn)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)。

??環(huán)渤海地區(qū)成交穩(wěn)中有增，天津、青島、濟(jì)南等迎來(lái)普漲行情。北京節(jié)后市場(chǎng)熱度延續(xù)，無(wú)論新房、二手房活躍度均有明顯提升。天津進(jìn)入持續(xù)熱銷(xiāo)期，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)項(xiàng)目2月周平均到訪總量3萬(wàn)組以上，客戶轉(zhuǎn)化率10%以上。濟(jì)南、青島樓市平穩(wěn)運(yùn)行，熱度微增，節(jié)后濟(jì)南不少樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始收回折扣，并開(kāi)始漲價(jià)，漲幅200-1000元/平不等。

??中西部地區(qū)全線飄紅，重慶、長(zhǎng)沙、鄭州等成交環(huán)比翻番。武漢、成都等仍是“成交大戶”，月成交規(guī)模破100萬(wàn)平，重慶、鄭州等低位回升，居民信心逐步修復(fù)，重慶步入2月以來(lái)重點(diǎn)項(xiàng)目周度來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)節(jié)節(jié)攀升，最近一周來(lái)訪總量1.3萬(wàn)組，認(rèn)購(gòu)總量1577套，轉(zhuǎn)化率高達(dá)12%，創(chuàng)2023年以來(lái)新高。鄭州重點(diǎn)項(xiàng)目近3周客戶到訪總量均超1500組，與去年年末周均300-500組已不可同日而語(yǔ)。

??總體來(lái)看，2月延續(xù)了春節(jié)期間的向好走勢(shì)，各城市漲多跌少，無(wú)論是中觀城市成交數(shù)據(jù)，還是微觀項(xiàng)目到訪、認(rèn)購(gòu)、折扣力度收回等等，都反映出當(dāng)前市場(chǎng)已進(jìn)入止跌企穩(wěn)階段。

??展望后市，我們認(rèn)為，金三小陽(yáng)春可期。一方面當(dāng)前暫未進(jìn)入供應(yīng)高峰期，多數(shù)房企蓄勢(shì)待發(fā)，3月預(yù)期將迎來(lái)一波集中供應(yīng)，有望拉動(dòng)成交放量；另一方面，二手房市場(chǎng)從回升程度和市場(chǎng)熱度都略高于新房市場(chǎng)，這也側(cè)面論證了居民購(gòu)房信心逐步修復(fù)，為后期新房市場(chǎng)回暖奠定了良好的基礎(chǔ)。短期內(nèi)京滬杭等熱點(diǎn)城市尚能保溫，而天津、重慶、鄭州、福州、南寧等有望低位回升，迎來(lái)一波需求釋放。

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??債務(wù)重組緩解流動(dòng)性壓力

??恢復(fù)“造血能力”是關(guān)鍵

??雖然2022年末以來(lái)企業(yè)整體融資環(huán)境有所改善，但民企融資難的現(xiàn)象依然存在，多數(shù)房企面對(duì)2023年即將到來(lái)的大規(guī)模債務(wù)到期潮，償債壓力仍然較大。目前，債務(wù)重組成為出險(xiǎn)房企化解流動(dòng)性壓力的突破口。2022年以來(lái)，已有部分企業(yè)如富力、綠地、龍光、融創(chuàng)、華夏幸福等，通過(guò)整體債務(wù)重組的形式成功對(duì)存續(xù)的境內(nèi)或境外債券進(jìn)行整體展期。

??不過(guò)值得注意的是，雖然債務(wù)重組可以在一定程度上緩解流動(dòng)性壓力，但其本質(zhì)還只是輔助手段。無(wú)論是展期還是債轉(zhuǎn)股，任何方式的重組都只能緩解燃眉之急，想要根本地解決流動(dòng)性危機(jī)、擺脫困境重回經(jīng)營(yíng)正軌仍然任重道遠(yuǎn)。重組之后，企業(yè)運(yùn)營(yíng)改善的核心還是在于銷(xiāo)售端，修復(fù)基本盤(pán)、依靠銷(xiāo)售回款恢復(fù)自身“造血能力”是關(guān)鍵。一方面，仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，保證貨量供應(yīng)、積極營(yíng)銷(xiāo)、促進(jìn)銷(xiāo)售去化及現(xiàn)金回籠。另一方面，也需要等待市場(chǎng)預(yù)期改善、需求端信心修復(fù)以及購(gòu)買(mǎi)力的企穩(wěn)回升。