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??毛利率仍在下行，凈利率止跌回升，財(cái)務(wù)狀況有所改善。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心觀點(diǎn)

??【規(guī)模逆勢(shì)增長(zhǎng)，存貨去化壓力加大】2023年保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額536億元，同比增加6.8%，在百?gòu)?qiáng)房企銷售金額同比減少16.5%的背景下實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)。全年企業(yè)新推和續(xù)推貨量的綜合去化率在50%左右，期末已竣工可售物業(yè)存貨增加21.8%至323.1億元。2024年的銷售目標(biāo)是維持在近年（500億元左右）的水平，計(jì)劃新開(kāi)盤和續(xù)開(kāi)盤的項(xiàng)目貨值在500億元左右；在存量可售貨值占比較高的情況下，企業(yè)可能面臨一定的去化壓力。

??【深耕長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市，2024年拿地銷售比將控制在40%以下】2023年保利置業(yè)新增11個(gè)項(xiàng)目，分布于上海、昆山、蘇州、杭州、廣州、南寧和濟(jì)南7個(gè)城市。新增土儲(chǔ)建面為182.3萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)約221億元。拿地金額近半投資在上海，共計(jì)約九成在長(zhǎng)三角主要城市。2024年保利置業(yè)計(jì)劃將拿地銷售比控制在40%以下，在多數(shù)房企大幅減少甚至?xí)和Ｄ玫氐谋尘跋拢髽I(yè)的投資規(guī)模仍處在不錯(cuò)的水平。

??【毛利率仍在下行，凈利率止跌回升】2023年保利置業(yè)的營(yíng)業(yè)收入為409.32億元人民幣，同比微減了0.47%，毛利率同比降低了6.52個(gè)百分點(diǎn)至20.42%。由于目前保利置業(yè)的已售未結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模約為485億元，整體毛利率約為19%，因此企業(yè)的毛利率可能仍將保持在當(dāng)前水平。由于其他收入的增加、計(jì)提存貨減值減少以及加強(qiáng)納稅管控等原因，保利置業(yè)的凈利率逆勢(shì)同比提升了1.53個(gè)百分點(diǎn)至3.99%，歸母核心凈利率也同比提升了0.61個(gè)百分點(diǎn)至4.3%。

??【財(cái)務(wù)狀況繼續(xù)改善，短期償債壓力相對(duì)較小】2023年底保利置業(yè)的持有現(xiàn)金同比微增了0.76%至318.58億元人民幣，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債同比增加13.2%至208億元（占比28.1%），現(xiàn)金短債比降為1.53，短期內(nèi)財(cái)務(wù)壓力較小。2023年底企業(yè)的總有息負(fù)債同比減少了7.69%至738.95億元，總權(quán)益卻增長(zhǎng)了8.07%至451.61億元，因此凈負(fù)債率同比大幅降低了22.81個(gè)百分點(diǎn)至93.08%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率也降低了2.51個(gè)百分點(diǎn)至72.63%，整體財(cái)務(wù)狀況也有所改善。

??01 銷售

??規(guī)模逆勢(shì)增長(zhǎng)
存貨去化壓力加大

??2023年保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額536億元，合約銷售面積225.2萬(wàn)平方米，分別同比增加6.8%和減少6.1%，在百?gòu)?qiáng)房企銷售金額同比減少16.5%的背景下實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)。企業(yè)單盤銷售金額超過(guò)10億元項(xiàng)目個(gè)數(shù)為13個(gè)，同比增加2個(gè)。與此同時(shí)，保利置業(yè)全年實(shí)現(xiàn)銷售回籠金額537億元，銷售回籠率達(dá)到了100%，同比提高了11個(gè)百分點(diǎn)。因此企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流入54億元，繼續(xù)保持著現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

??值得注意的是，2023年保利置業(yè)新推和續(xù)推貨量的綜合去化率在50%左右，這也讓企業(yè)的已竣工可售物業(yè)存貨值由期初的265.17億元增長(zhǎng)了21.8%至期末的323.1億元。企業(yè)對(duì)于2024年的銷售目標(biāo)是維持在近年（500億元左右）的水平，計(jì)劃新開(kāi)盤和續(xù)開(kāi)盤的項(xiàng)目貨值在500億元左右，去化率預(yù)期保持在50%左右；存量可售貨值超過(guò)50%的情況下，企業(yè)可能面臨一定的去化壓力。

??2023年保利置業(yè)的合約銷售均價(jià)達(dá)到了23805元/平米，同比提升了13.8%，再創(chuàng)近年來(lái)的新高。企業(yè)在香港地區(qū)的銷售金額占比達(dá)到了8.1%，同比提升了4.6個(gè)百分點(diǎn)，是近年來(lái)的新高，同時(shí)該地區(qū)的銷售均價(jià)也同比提升了23.79%至360833元/平米。在內(nèi)地方面，保利置業(yè)在珠三角和西南地區(qū)的銷售均價(jià)變化不大，但是在長(zhǎng)三角和其他地區(qū)的銷售均價(jià)卻分別同比提升了8.01%和33.2%至29875元/平米和17101元/平米，使得企業(yè)在內(nèi)地市場(chǎng)的銷售均價(jià)達(dá)到了21996元/平米，同比增長(zhǎng)9%。

??02 投資

??深耕長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市
2024年拿地銷售比將控制在40%以下

??2023年保利置業(yè)新增11個(gè)項(xiàng)目，分布于上海、昆山、蘇州、杭州、廣州、南寧和濟(jì)南7個(gè)城市。新增土儲(chǔ)建面為182.3萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)約221億元。2023年保利置業(yè)按建面計(jì)算的拿地銷售比為0.81，按金額計(jì)算的拿地銷售比為0.41，投資力度相比于2022年變動(dòng)不大。2024年保利置業(yè)計(jì)劃將拿地銷售比控制在40%以下，在多數(shù)房企大幅減少甚至?xí)和Ｄ玫氐谋尘跋拢髽I(yè)的投資規(guī)模仍處在不錯(cuò)的水平。

??在區(qū)域布局方面，2023年保利置業(yè)的拿地金額近半在上海，共計(jì)約九成在長(zhǎng)三角主要城市；從面積角度來(lái)看，長(zhǎng)三角的新增土儲(chǔ)建面占比達(dá)到了67%，相較于2022年繼續(xù)提升了10個(gè)百分點(diǎn)。長(zhǎng)三角地區(qū)內(nèi)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平都相對(duì)較高，居民強(qiáng)大的購(gòu)買力在一定程度上也能夠保證企業(yè)的銷售穩(wěn)定。在城市能級(jí)方面，企業(yè)在一線城市的拿地占比達(dá)到了41%，相較于2022年增長(zhǎng)了27個(gè)百分點(diǎn)，相較之下在三四線城市的拿地占比僅為7%，創(chuàng)下了近年來(lái)的新低。

??截至2023年底，保利置業(yè)的總土儲(chǔ)建面為1669萬(wàn)平方米，相較于期初減少了12.9%，其中在建面積866萬(wàn)平方米，待建面積約803.2萬(wàn)平方米。從土地分布來(lái)看，2023年底保利置業(yè)的土地儲(chǔ)備中長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的權(quán)益建面占比達(dá)到48%，同比提升5個(gè)百分點(diǎn)；一線城市的占比達(dá)到26%，同比提升4個(gè)百分點(diǎn)，因此企業(yè)總土儲(chǔ)的平均土地成本達(dá)到了11258元/平方米，同比繼續(xù)提高了14.9%。

??03 盈利

??毛利率仍在下行
凈利率止跌回升

??2023年保利置業(yè)的營(yíng)業(yè)收入為409.32億元人民幣，同比微減了0.47%；毛利潤(rùn)同比減少了24.55%至83.6億元，因此毛利率同比降低了6.52個(gè)百分點(diǎn)至20.42%。毛利率的降低主要是受到了行業(yè)下行的影響，而由于目前保利置業(yè)的已售未結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模約為485億元，整體毛利率約為19%，因此企業(yè)的毛利率可能仍將保持在當(dāng)前水平。

??雖然毛利率仍在持續(xù)降低，但是由于其他收入的增加、計(jì)提存貨減值減少以及加強(qiáng)納稅管控等原因，保利置業(yè)的凈利率反而逆勢(shì)同比提升了1.53個(gè)百分點(diǎn)至3.99%。與此同時(shí)，保利置業(yè)的歸母核心凈利潤(rùn)為17.61億元，同比增加了15.93%，歸母核心凈利率也同比提升了0.61個(gè)百分點(diǎn)至4.3%。

??04 償債

??融資能力較強(qiáng)
債務(wù)結(jié)構(gòu)仍有優(yōu)化空間

??在房企融資環(huán)境仍然趨緊的情況下，保利置業(yè)在2023年共完成發(fā)行了40億元的公司債和30億元的中期票據(jù)，公開(kāi)市場(chǎng)信用債融資占比持續(xù)擴(kuò)大，同時(shí)平均融資成本也同比繼續(xù)下降了0.39個(gè)百分點(diǎn)至3.88%，企業(yè)仍然保持著較強(qiáng)的融資能力。

??2023年底保利置業(yè)的持有現(xiàn)金同比微增了0.76%至318.58億元人民幣，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債同比增加13.2%至208億元（占比28.1%），現(xiàn)金短債比降為1.53，現(xiàn)金仍能基本覆蓋短期有息負(fù)債，流動(dòng)性比較穩(wěn)定，未來(lái)企業(yè)仍將把現(xiàn)金流作為運(yùn)營(yíng)核心。

??從未來(lái)的有息債務(wù)到期情況來(lái)看，在一年后但兩年內(nèi)到期的規(guī)模約為259.4億元（占比35.1%）、在兩年后但五年內(nèi)到期規(guī)模為192.4億元、在五年后到期規(guī)模為79.2億元。兩年內(nèi)有息負(fù)債占比63.2%，企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)仍有優(yōu)化空間。

??2023年底企業(yè)的總有息負(fù)債同比減少了7.69%至738.95億元，而總權(quán)益增長(zhǎng)了8.07%至451.61億元，因此凈負(fù)債率同比大幅降低了22.81個(gè)百分點(diǎn)至93.08%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率也降低了2.51個(gè)百分點(diǎn)至72.63%，整體財(cái)務(wù)狀況有所改善。