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??總結(jié)

??融資難問題依然突出，房企債務重組加速推進

??01

??2025年實施更積極的財政政策
更大力度推動樓市止跌回穩(wěn)

??2025年，房地產(chǎn)政策仍保持寬松基調(diào)，在3月的兩會政府工作報告中，指出實施適度寬松的貨幣政策，并提到“適時降準降息”，以及“實施更加積極的財政政策”。

??在融資協(xié)調(diào)機制方面，2025年1月12日，金融監(jiān)管總局召開2025年監(jiān)管工作會議，指出2024年是金融監(jiān)管總局全面履職的第一個完整年度，全年“白名單”項目審批通過貸款超5萬億元，全年累計處置不良資產(chǎn)超3萬億元。5月7日，金融監(jiān)管總局局長李云澤于國新辦新聞發(fā)布會透露，房地產(chǎn)“白名單”貸款審批通過金額攀升至6.7萬億元。

??同時，在存量收儲方面，2025年3月5日，據(jù)十四屆全國人大三次會議政府工作報告，擬安排地方政府專項債券4.4萬億元，比上年增加5000億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

??城市更新也是2025年的工作重點。3月19日住建部表示，要持續(xù)推進城市更新，要堅決穩(wěn)住樓市，繼續(xù)打好“保交房”攻堅戰(zhàn)，加力實施城中村和危舊房改造、推進收購存量商品房、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。6月4日，住建部披露，2025年前4月，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)已達5679個，其中河北、重慶、遼寧、上海、浙江、湖北六個地區(qū)的開工率已經(jīng)超過50%。

??2025年6月13日，國務院總理李強召開國務院常務會議，會議指出，要對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項目進行摸底，進一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風險，更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

??02

??上半年融資總量同比下降30%
境外債券成本上升至8.6%

??2025年上半年，房企融資仍然呈現(xiàn)收縮態(tài)勢。上半年融資規(guī)模達1844億，同比下降30%。其中二季度融資1004億，環(huán)比上升19%，但同比下降25%，仍處于歷史低位。可見，自2024年房企融資支持政策雖然邊際改善，各地更是推廣融資協(xié)調(diào)機制“白名單”，但非銀融資規(guī)模仍未改變下滑趨勢，多數(shù)民營房企，尤其是出險房企，融資難的問題依然突出。

??從企業(yè)的債券類融資成本來看，2025年上半年的境外債券融資成本為8.60%。2025年2月綠城中國發(fā)行了一筆2028年到期的3.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，利息高達8.45%；而6月新城發(fā)展發(fā)行3億美元境外債，利率高達11.88%。目前僅極少數(shù)房企有在境外發(fā)行債券的情況，發(fā)行利率均相對較高，主要還是為了借新還舊。

??上半年境內(nèi)債券融資成本進一步下降至2.71%，較2024年全年繼續(xù)下降了0.2個百分點。境內(nèi)債券融資成本不斷下降，一方面是由于自2024年貨幣環(huán)境開始寬松，LPR持續(xù)下調(diào)；另一方面，發(fā)債主體大多數(shù)為國企央企及優(yōu)質(zhì)民企，這類企業(yè)融資優(yōu)勢較為明顯，如發(fā)債較多的招商蛇口、中交地產(chǎn)、美的置業(yè)等等。2025年上半年，整體新增債券類融資成本為3.28%。

??03

??境內(nèi)債權融資占比達66%
境外債權融資占比上升至21%（略）

??04

??央國企新增融資占比仍達86%
各類企業(yè)發(fā)債成本持續(xù)分化（略）

??05

??協(xié)信與金科完成司法重整程序
多家房企債務重組方案獲批（略）

??展望

??2025年三季度是償債高峰，風險出清與城市更新是破局關鍵

??從債務到期來看，2024年房企債券到期規(guī)模達4829億，而發(fā)行規(guī)模僅有2209億，房企無法通過借新還舊覆蓋到期債務。此外由于近年來不少房企選擇將債務展期或置換，在此背景下2025年房企的債務壓力同樣較大，2025年債務到期規(guī)模甚至要高于2024年，達5327億元；其中2025年第三季度是償債高峰，到期規(guī)模約1600億元。若銷售市場長期低迷，已經(jīng)實現(xiàn)債務重組的房企仍將面臨債務再次違約。

??要破局當前的行業(yè)困局，有兩個關鍵。一是要讓行業(yè)徹底風險出清，二是要找到新的可持續(xù)發(fā)展模式。當前，在這兩個方向上都看到了一定程度的積極信號。

??行業(yè)風險出清的關鍵在于房企能夠?qū)崿F(xiàn)債務重組或破產(chǎn)重整，早日恢復正常經(jīng)營。2025年上半年已有許多房企債務重組應該重大進展，尤其是協(xié)信遠創(chuàng)與金科股份的先后完成司法重整程序，為全行業(yè)風險化解提供了一個范本，為其他處于困境的企業(yè)提供了可復制的重整路徑，標志著全國房地產(chǎn)行業(yè)紓困從“個案突破”邁向“模式復制”的關鍵一步，有助于推動整個房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)風險出清、良性循環(huán)。在信心比黃金貴的當下，一個個房地產(chǎn)企業(yè)的破繭重生，不僅是市場信心恢復、促進消費升級、擴大內(nèi)需、夯實經(jīng)濟內(nèi)生動力的戰(zhàn)略支點，更是當前國家面臨貿(mào)易戰(zhàn)、關稅戰(zhàn)挑戰(zhàn)的信心壓艙石。

??此外，在行業(yè)新模式方面，政府多次提出了，要積極探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建設好房子，提供好服務，而其中推動城市更新是重要抓手之一。2025年3月19日住建部表示，要持續(xù)推進城市更新，要堅決穩(wěn)住樓市，繼續(xù)打好“保交房”攻堅戰(zhàn)，加力實施城中村和危舊房改造、推進收購存量商品房、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。5月2日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》，把建設“好房子”擴容為建設“四好”，即“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”。2025年6月13日國務院常務會議明確提出，要扎實有力推進“好房子”建設，納入城市更新機制加強工作統(tǒng)籌，在規(guī)劃、土地、財政、金融等方面予以政策支持。同時6月住建部披露，2025年前4月，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)已達5679個，其中河北、重慶、遼寧、上海、浙江、湖北六個地區(qū)的開工率已經(jīng)超過50%。

??相信隨著城市更新在全國范圍內(nèi)的鋪排，能夠為房企帶來更多潛在的發(fā)展機會，有能力的房企要把握住當前的政策風口，與此同時，更要將建設好房子作為抓手，進一步推動住房產(chǎn)品品質(zhì)升級，提升企業(yè)競爭力，以獲取更好的市場表現(xiàn)。