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??這是一場多輸的非典型房地產開發案例。

??“盼了5年的爛尾樓終于開工啦，狀元府邸8號樓新房裝修舉行開工儀式。”永城狀元府邸業主于3月12日發布視頻分享自己的喜悅。

??狀元府邸是由河南光伸置業有限公司（以下簡稱光伸置業）開發建設。項目由9棟住宅和一棟商業綜合體組成，總建筑面積23萬平方米，住宅1400多套，位于永城市（河南商丘下轄縣級市）芒碭路五中旁，當地人眼中的學區房。

??狀元府邸從2010年籌劃的康養中心，歷經規劃調整，后因開發商工程款糾紛引發系列訴訟，于2020年主體完工后陷入爛尾，后經當地政府多方協調，業主籌款自救，于2023迎來復工，而今尚未達到完全交付條件。

??5月中旬，中房報記者在項目現場了解到，其中2號、5號、8號樓由業主籌集100元～300元/平方米自救資金，所在樓棟已基本竣工，零星的施工人員在完善小區配套工程。

??狀元府邸曾被寄予厚望，而今勉力交付的背后，是業主苦盼入住，項目原發起人出局，后引入開發商負責人因工程款訴訟入獄，投資召集人則深陷倒賣土地、強迫交易等司法裁決爭議。

??倒賣土地由來

??狀元府邸項目，始于河南力鴻企業管理咨詢有限公司（以下簡稱力鴻公司）籌建老年康養中心。

??2010年5月10日，力鴻公司獲批老年康養中心，規劃占地50000平方米，需用地100畝，力鴻公司法定代表人陳某（又名：陳某偉）開始募資。

??有小規模房地產開發經驗的朱某芝與其達成合作開發意向。缺乏大額資金的朱某芝先后引入崔某峰等9位投資人，投資人向朱某芝出具委托書，由其將籌集資金轉給陳某，朱某芝出具收款憑證。

??2010年9月17日，朱某芝與陳某簽署協議約定，合作開發位于當地東城區芒碭路北段路西 50畝土地，朱某芝出資人民幣1000萬元，朱某芝一方享有該土地99.5%使用權，全權負責并享有該地塊投資、興建房屋等，陳某負責項目審批事宜。

??2010年10月22日，永城市人民政府批準擬選上述地塊面積75.36畝地建設老年康復中心，土地有償劃撥，按老年康復中心功能規劃建設，不得改變土地用途。10月26日正式獲批。

??據接近朱某芝的知情人士透露，項目審批階段，陳某以選址土地75畝無法分拆開發，朱某芝需追加剩余25畝土地款2000萬元，“否則就不配合辦理開發審批手續”，朱某芝新引入3位投資人，三人同樣出具委托書，由朱某芝將資金轉給陳某，出具收款憑證”，同時推選崔某峰代持力鴻公司股份。

??中房報記者曾先后致電并發短信向崔某峰等投資人求證，未得到回應。

??據力鴻公司工商登記信息顯示，2012年11月2日，投資人股權發生變更，前述股權代表崔某峰持10%股份。

??之后，朱某芝協同崔某峰與陳某協商一致后，朱某芝把籌集的2000萬元轉交陳某名下，并出具了收款憑證。

??2010年11月26日，原永城市規劃局以（2012）81號文件，批準了力鴻公司關于老年康復中心選址，出讓供地。

??籍此，陳某再次要求眾投資人追繳土地出讓金才能繼續合作開發，投資人提出終止合作，要求陳某退還已支付錢款。陳某則回應無錢退款。

??2012年10月31日，陳某手寫證明75.36畝老年康復中心地款全部付清。

??2012年12月18日，永城市政府批準康復中心地塊出讓。

??根據中國土地市場網顯示，2012年12月19日，永城市原國土局發布“永協告字2012-34號”協議出讓公告，擬以2981.89萬元的價格將該地塊出讓給力鴻公司，土地性質為醫衛慈善用地。

??2013年1月10日，公告顯示該地塊成交合同價款為7644.55萬元，土地性質為商住用地。

??2013年8月13日，力鴻公司與崔某峰簽訂股權轉讓協議約定，力鴻公司將項目土地以7700萬元轉讓給崔某峰，除去已經支付4500萬元，尚欠3200萬元，需先支付1000萬元后，陳某將力鴻公司法人、股權全部無條件過戶給崔某峰”。

??朱某芝、崔某峰等投資人又湊足1000萬元交給陳某，剩余2200萬元未結清。

??陳某在接受中房報記者電話采訪時則表示：“實際僅支付3000多萬元，剩余4000多萬元未支付。”

??時間到了2014年6月6日，當地政府發布的永政土（2015年）30號文件批示，上述醫療慈善用地調整為商住用地。

??力鴻公司于2014年1月30日，完成股權轉讓，原始股東陳某由60%變為20%，北京華星豐潤投資有限公司30%退出，崔某峰由10%增加至40%，新增投資人張某文40%。陳某、陳某偉退出管理層。

??2014年6月18日，陳某因行賄罪入獄，由陳某允諾負責項目開發審批事宜陷入停滯。

??朱某芝投資人開始著手辦理開發手續時方才發現，前期陳某要求眾投資人支付的協調費、公關費用、土地規劃調整費用子虛烏有。

??對此，陳某并不認可，“投資人支付的是公司股權及土地轉讓費。”

??彼時，眾投資人已無資金開發建設，嘗試引入開發企業。

??狀元府邸開發始末

??2015年1月，朱某芝、崔某峰與楊某偉達成合作開發意向，雙方約定，力鴻公司出資土地75.459畝，楊某偉旗下商丘市柏億置業有限公司則以資金、技術和實物出資，最后按照約定出資比例分配給投資人對應面積房產。

??原先約定由楊某偉支付 4000余萬元土地出讓金，后經協商由楊某偉先期支付部分出讓金，剩余缺口由眾投資人籌資墊付，待項目開發收益后再返還還給投資人。

??2016年3月11日，力鴻公司更名為光伸置業，注冊資本金由100萬元增加至1500萬元，崔某峰股權增加至50%，張某文股權增加至48.66%，陳某1.33%退出。

??據媒體報道，2016年5月，光伸置業與林州中天置業有限公司（以下簡稱中天置業）、河南京都置業有限公司（以下簡稱京都置業）等企業簽訂施工承包協議。

??2019年12月24日，狀元府邸拖欠農民工工資一事，原光伸置業法人楊某偉等作為建設方、施工方代表中天置業負責人參加了由當地城鄉建設局召開的協調會。

??期間，陳某提前假釋出獄，通過中間人向朱某芝傳話，討要剩余2200萬股權轉讓款，并以股權轉讓未經本人簽字為由，提起民事訴訟，后經判決恢復其股權。

??2020年5月14日，由楊某偉與投資人代表崔某峰簽署的《房地產開發合同》補充協議第六條約定，由楊某發墊資裝修，后期從其返還投資人墊付土地出入款中扣除（崔某峰后在立案證詞中稱被楊某偉以不簽署不予分配商鋪為由脅迫簽署）。

??2020年5月份，狀元府邸商業綜合體開始招商，同年底，狀元府住宅項目主體基本完工。

??在工程交接過程中，建筑商和開發商之間因工程糾紛問題相互報警，案件偵查期間，陳某股權轉讓非本人簽字問題再次被提起，朱某芝被牽連其中。

??2020年6月30日，夏邑縣公安部門以楊某偉涉嫌尋釁滋事罪、朱某芝涉嫌職務侵占罪將二人拘押，2020年7月1日朱某芝被取保候審，2021年5月4日朱某芝再次被拘押，狀元府邸就此陷入停滯。

??2023年，商丘市中級人民法院裁決，楊某偉以尋釁滋事、詐騙等罪名數罪并罰，終審獲刑10年6個月。

??在購房業主不斷投訴下，當地政府成立專班協調，業主自籌資金自救。

??2023年12月19日，當地政府發布通知稱，2、5、8號樓根據核算已經陸續支付自救款，其余樓棟業主盡快繳納調整為50元/平方米的自救費，用于小區消防及綠化等配套工程。

??而今，在當地政府的積極協調下，歷經數年坎坷的狀元府邸項目，勉力進入掃尾階段。

??司法裁決爭議

??2021年11月7日，河南省夏邑縣人民法院作出裁決，朱某芝被以職務侵占、詐騙、行賄非國家人員，非法轉讓、倒賣土地、強迫交易五項罪名，數罪并罰判處有期徒刑20年。

??夏邑縣人民法院認為，在變更商業住宅用地之前，朱某芝存在以牟利為目的，非法轉讓、倒賣嚴格限制變更土地用途的土地使用權罪名成立，面積達54畝，共計收取土地款3236萬元，非法所得731.32萬元，依法處有期徒刑5年。朱某芝的辯護律師朱明勇申辯稱，“《國土資源違法行為查處工作規程》附錄A關于非法轉讓類違法案件的查處注意事項中，第一項就明確指出，違法轉讓土地行為不能僅以簽訂轉讓合同或者協議、支付轉讓價款予以認定，還應當確認受讓方是否實際接收、占有、控制土地。當時僅是籌資階段，土地并未掛牌出讓，使用權并未轉移，也沒有實際占有，何來倒賣土地使用權？”

??此外，夏邑縣人民法院裁定，朱某芝在僅召集少數大額投資人的情況下與楊某偉約定，由其墊資負責商業綜合體內部裝修，后從其返還投資人墊付土地出讓金的方案，不顧中小投資人反對，便由楊某偉強行入場施工裝修，行為構成強迫交易罪，系共同犯罪，裝修費用評估在10萬元以上，屬情節特別嚴重。

??朱桂芝的辯護律師朱明勇抗辯稱，“案件審理中，實際組織入場施工且與投資人發生矛盾的楊某偉并未因此定罪，且楊某偉也在證詞中明確指出，朱某芝在裝修事宜中沒有任何好處。其他投資人出讓金糾紛已通過民事訴訟解決，該罪名不存在犯罪事實。”

??據朱某芝家屬提供的錄音資料證實，夏邑縣人民法院主審法官曾親口披露，“這個案件是有背景的，證人證言前后矛盾，不這樣判，怕得罪上邊。”

??中房報記者通過電話、短信，向夏邑縣該案蔣姓主審法官求證，未獲回應。

??2022年3月3日，河南省商丘市中級人民法院裁定，一審判決事實不清、證據不足，發回重審，同時指定梁園區人民法院異地審理。

??2023年8月22日，商丘市梁園區人民法院作出判決，朱某芝被以詐騙、非法轉讓土地使用權、強迫交易，判處有期徒刑13年。

??商丘市梁園區人民法院同樣裁決，朱某芝以實際出資人向陳某交納費用后享有該土地的占有、使用、收益、處分及享有拆遷補償款等權利，后朱某芝以30 萬元/畝、80萬/畝的價格賣給他人，先后收取 9 名投資人土地款共計人民幣 3236萬元，從中非法獲利人民幣 730.48 萬元，該行為構成非法轉讓、倒賣土地使用權罪。

??對于強迫交易罪，商丘市梁園區人民法院認為基本維持了夏邑縣人民作出的判決結果。

??2023年11月23日，商丘市中級人民法院作出裁決，二次駁回至梁園區人民法院重審。

??2024年4月12日，商丘市梁園區法院再次作出裁決，兩份判決書內容未作任何變動，僅僅改變了一下格式，對朱某芝提出的新證據未做采納。

??該案3年5次庭審2次發回重審，時任夏邑縣法院院長楊某挺亦升任商丘市中級人民法院分管刑事廳副院長。

??對于朱某芝倒賣土地行為的裁決爭議，北京市國度律師事務所律師李長青接受記者采訪時表示：“本案是否構成犯罪或構成何種罪名，主要基于合同的簽署及履行情況，朱某芝在本身就是投資人的情況下，與其他投資人無論書面或者口頭關于合作開發涉案項目的約定，根據合同的體系解釋而非文義解釋，指向的實際標的物是持有開發地塊公司的股權，即通過股權投資的方式最終實現取得涉案項目房產的目的，投資召集人并非簡單粗暴地通過出售土地謀取利益，因為其并無犯罪的主觀惡意，不宜認定構成犯罪。同時當前我們的法律和政策均鼓勵民間資本對康養項目進行投資，在涉案項目已經現實交付的前提下，投資召集人的行為也沒有任何的社會危害性。”

??北京德恒律師事務所律師吳昕棟也給出他的觀點，根據《刑法》第二百二十八條，非法轉讓、倒賣土地使用權罪的核心是違反土地管理法規，以牟利為目的非法轉讓和倒賣土地使用權的行為，不論行為是否真正擁有土地使用權。

??“在土地交易及房地產市場實踐來看，通過股權轉讓或合作的方式進行土地使用轉讓屬于慣常的操作方式，在有一方具有房地產開發資質的情況，通常并不違法，亦不會導致所簽署的股權轉讓或合作開發協議無效，而且法律對合作開發本身的各方當事人的份額及權益比例并無明確規定，故將朱某芝系案涉項目土地的實際控制人并進行違法性評價，顯然存在法律依據不足的問題。”

??4月21日，朱某芝再次提起上述，商丘市中級人民法院已受理。

??5月11日，商丘市刑事審判廳白姓負責人接受記者采訪時表示：“案件剛到二審尚未開庭。”