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??中房網訊 （蘇曉/文）4月27日，南京國企安居建設集團發布開展存量住房“以舊換新”試點活動公告，針對主城六區存量住房試行“以舊換新”，換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價不高于所購新建商品住房總價的80%。

??4月23日，深圳市房地產業協會與深圳市房地產中介協會聯合發起商品住房“換馨家”活動，在全市推行房產“以舊換新”。活動面向深圳市區域內所有計劃出售二手商品住房并購買新建商品住房的換房人，參與活動的房企聯合經紀公司對舊房優先推售，居民售房款用于購買指定新房項目。至此，深圳也成為首個開啟“以舊換新”試點的一線城市。

??事實上，自2023年全國有超30城表態支持“以舊換新”以來，今年越來越多的城市也加入到購房“以舊換新”的行列。

??據中房網不完全統計，截至2024年4月28日，年內至少已有廣東深圳，重慶，江蘇南京、蘇州、無錫、揚州、徐州、太倉、啟東、南通海安，河南鄭州、新鄉，湖南長沙，安徽宣城，山東日照，江西南昌市南昌縣，浙江杭州市臨平區等17地推行了“以舊換新”相關政策或活動。

??值得注意的是，去年江蘇徐州和太倉就已經推行了購房“以舊換新”的相關政策及活動，而今年初，兩城又發文表示延長和常態化房產“以舊換新”。

??三種模式支持“以舊換新”

??目前來看，各地支持鼓勵房產“以舊換新”主要有三種模式。

??一種是購房者、開發商和中介公司簽訂協議，購房者確定意向新房房源后，向房企繳納部分定金鎖定房源，中介公司優先幫售舊房，在約定期限內舊房出售則購房者可購買新房，未出售則開發商退還定金。

??目前，深圳、重慶、江西南昌市南昌縣、河南新鄉、浙江杭州市臨平區都采用了這種“幫賣”模式。

??另一種模式是由開發商或國資平臺收購舊房，業主用售房款購買指定的新房項目。如江蘇南京、南通海安、無錫、啟東、太倉，安徽宣城就采用了此模式，而這種方式今年以來也漸成住房“以舊換新”的主流。

??不過由開發商或國資平臺“兜底”的模式對舊房有一定的要求，比如舊有房屋所在區域、產權狀態等。如南京對存量住房的要求是：位于南京市主城六區（玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、棲霞區、雨花臺區）范圍內，不含自建住房、商業、辦公、公寓等；存量住房應成套、產權清晰，狀態為可交易（不存在抵押、擔保或查封等其他不可置換狀態）。

??再如鄭州試點階段收購的二手住房需滿足的條件包括但不限于：房齡不能超過15年，如有房貸需還清，要位于三環以內等。

??除上述兩種支持房產“以舊換新”模式外，還有不少城市給予房產“以舊換新”稅費優惠、公積金貸款提額、流程性便利等支持，如湖南長沙，江蘇蘇州、徐州，山東日照。

??與此同時，河南鄭州和江蘇揚州則是三種模式同時進行。既有契稅補貼，又有中介、開發商都參與的市場化模式，還有國資入局收購。

??落地效果仍待觀察

??業內人士認為，房產“以舊換新”，一端是促進二手房出讓，暢通舊房流通渠道；另一端是推動商品房去化，幫助房企消化新房庫存。“賣一買一”既可滿足改善性住房需求，也能在一定程度上緩解房企庫存壓力，進而重煥房地產市場活力。

??不過，從實際操作看，房產“以舊換新”落地效果仍待觀察。

??一位在北京工作的楊先生坦言，自己一直想在江蘇老家給父母換套新房，但換房不同于換家電等消費品，要考量的因素很多，除了看舊房換新的價格是否合適、補貼有多少，還要看可換新房的地段、房型、環境、交通、配套、生活習慣等，很難做到說買就買。

??易居研究院研究總監嚴躍進指出，根據目前各地“以舊換新”推進情況和反饋情況看，存在一些潛在問題或矛盾點。一是，主要矛盾點聚焦在二手房評估價上。從業主或換房者角度看，擔心中介公司或評估公司把二手房價格壓得太低；而對于收購二手房的國企來說，其過高評估二手房，也會造成財政壓力增大或國有資產估值虛高等問題。二是，存在門檻限制。部分城市會從房齡等角度設定標準，這就導致其他一些二手房要參與此類活動其門檻較高。

??相關研究機構認為，盡管不少區域提出了購房“以舊換新”的政策導向，但仍處于政策探索階段，效果還需進一步觀察。

??此外，易居研究院表示，目前房產“以舊換新”的問題在后續改革中可以更好得到解決。比如從評估角度看，可以采取多家評估公司聯合評估、錨定周邊市場二手房掛牌價和實際成交價、多次評估等方式進行。而對于納入試點范圍的房源，后續可以設立標準和劃分結構，尤其是研究不同類型二手房收購后的再利用模式等。