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??為堅決貫徹落實黨中央、國務院關于房地產工作的決策部署和省、市關于推動房地產市場平穩健康發展的工作要求，為適應房地產市場發展新形勢，滿足人民群眾對高品質住房新需求，構建“人、房、地、錢”聯動新機制，促進我縣房地產市場高質量發展，按照因城施策、分類調控的原則，現結合我縣實際，特制定以下措施。

??一、優化商品住宅規劃條件

??1.為切實提高住房品質，滿足人民群眾高品質住房需求，新出讓商品住宅地塊容積率嚴格控制在2.0及以下，并在符合城市風貌管控要求前提下，試點推動低密度、低容積率的高品質住宅項目建設。大力推廣立體生態住宅，鼓勵新出讓地塊按照立體生態住宅建筑實施管理有關規定建設，努力打造一批高品質的立體生態住宅小區。（責任單位：縣自然資源局）

??2.合規調整商業服務業用地。支持除土地出讓合同、產業監管協議或者招商引資協議中，有關產業項目建設約定未履約，以及因企業自身原因造成土地閑置外，對已出讓尚未建設的商業服務業用地或商業兼容住宅用地，在符合國土空間規劃、不突破公共服務設施和基礎配套設施承載力、土地使用權人自愿和充分征求利害關系人意見的前提下，可結合實際情況，依法依規穩妥有序將商業服務業用途調整為居住用途或調整商住比例，優先用于保障性住房、保障性租賃住房建設。新出讓的商業辦公類商品房項目用地，應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，嚴禁擅自改變為居住用途或類住宅公寓。（責任單位：縣自然資源局、縣住房建設保障中心）

??3.允許調整住房套型結構。對原已進行規劃設計但未開工的商品住宅項目，在不超過原建筑密度、容積率、綠地率、限高、日照等修建性規劃指標和不改變原建筑風格并滿足公建配套的前提下，經原審批單位同意，允許房地產開發企業適當調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調整，滿足合理的自住和改善性住房需求。（責任單位：縣自然資源局、縣住建局）
二、優化商品住宅設計標準

??4.優化商品住房項目配套設施建設要求。對項目周邊公共服務設施已滿足居民需求的，可按片區進行統籌，避免重復建設，并在土地出讓時予以明確；且按要求配建并無償移交的幼兒園、社區管理服務設施、社區居家養老服務設施等建筑面積不納入項目容積率計算范圍。并對通過招拍掛出讓方式新取得建設用地使用權的項目，配建的垃圾收集房、公共廁所、變電房(配電室)、開關站、開閉所，以及風雨連廊、首層架空層、上人屋面等作為公共空間供業主免費使用的建筑，建筑面積不納入項目容積率計算。（責任單位：縣自然資源局）

??5.在保證安全條件下，商品住宅項目主陽臺設計進深由不應大于1.8米調整為不應大于2.4米，次陽臺設計進深由不應大于1.2米調整為不應大于1.5米，并按其水平投影面積的1/2計算建筑面積、計入容積率，超出規定部分按全面積計算建筑面積、計入容積率。各類陽臺投影面積之和不超過戶型面積的20%，超出部分按全面積計算建筑面積、計入容積率；每套商品住宅設計的設備平臺，其水平投影面積之和不超過該戶型面積的3%且不超過5平方米的，不計算建筑面積、不計入容積率；優化凸窗設計要求，凸窗寬度可與房間開間寬度等寬。已批未開工建設的項目，允許按此規定對原設計方案進行調整。（責任單位：縣自然資源局）

??6.優化商品住宅建筑層高設計約束條件。標準層高由不宜大于3.2米調整為不宜大于3.6米；如層高超過3.6米，則按該層水平投影面積的倍數(建筑層高的1/3倍)計算建筑面積、計入容積率。（責任單位：縣自然資源局、縣住建局）

??7.優化商品住宅機動車停車位配建標準。戶均建筑面積在100平方米以上的商品住宅小區，機動車停車位按不少于1.0個車位/戶進行配建；戶均建筑面積在100平方米以下的，可按不少于0.8個車位/戶進行配建。（責任單位：縣自然資源局）

??8.優化商品住宅項目架空層使用功能。在滿足消防安全、作為非營利性公共設施前提下，商品住宅項目架空層可進行半圍合(綠植、樹木等)，設置健身運動、圖書閱覽、黨建活動、兒童游戲、青年交流、老年休閑等小區公共活動功能。架空層不得以任何形式對外銷售或變相以租代售。（責任單位：縣自然資源局、縣住建局）

??三、優化金融稅費支持
9.充分發揮本級房地產融資協調機制作用，全面建立項目融資“白名單”機制，對符合條件的房地產項目應進盡進、應貸盡貸。對暫不符合“白名單”要求的項目，針對性拿出解決方案，金融機構不得另行增設前置條件，一視同仁滿足不同所有制企業房地產項目合理融資需求。推行“存貸掛鉤”機制，將住建領域各類資金（包括但不限于住房公積金、住宅專項維修資金、預售監管資金、質量保修金）等各類資金傾斜存放至對融資協調機制支持力度大、“白名單”項目審批通過率高并入庫項目多、實際放款金額高的銀行金融機構。（責任單位：國家金融監督管理總局鄱陽監管支局、縣財政局、縣住建局、縣自然資源局、上饒市住房公積金管理中心鄱陽分中心）

??10.降低商業性個人住房貸款首付比例。首套房貸最低首付比例降至不低于15%，二套房貸最低首付比例降至不低于25%；取消首套和二套房貸利率政策下限。提前釋放存量貸款保證金支持保交房項目建設。對新簽訂商品房預售資金監管協議的項目，不再收取商業按揭貸款保證金，并適度降低公積金貸款保證金收取比例。（責任單位：國家金融監督管理總局鄱陽監管支局、人民銀行鄱陽管理部、上饒市住房公積金管理中心鄱陽分中心）

??11.優化公積金貸款政策。支持可提可貸公積金購買新建商品住宅；職工家庭在當地無成套住房(無獨立廚衛)，公積金首次貸款已結清并再次申請公積金貸款的，執行首套房貸款政策；對首次使用住房公積金貸款購房的在職職工，貸款上限調整為80萬；再次使用住房公積金貸款購房的，貸款上限調整為70萬元。允許使用住房公積金貸款購房的三孩家庭或者購買裝配式建筑住房、立體生態住宅的家庭，在貸款上限的基礎上，貸款額度上浮20%；異地繳存職工在上饒本地購買新建商品房的，享受與本地繳存職工同等貸款政策待遇；探索研究并適時出臺針對購買大面積、大空間等高品質改善型住宅的公積金貸款政策。（責任單位：上饒市住房公積金管理中心鄱陽分中心）

??12.落實交易稅費優惠政策。落實居民個人換購住房個人所得稅政策,自2024年8月1日至2025年12月31日,納稅人出售自有住房并在現住房出售后1年內，在本縣重新購買住房的，可按規定申請退還其出售現住房已繳納的個人所得稅。支持稅務部門會同住建部門，在市場價格連續3個月環比下降且累計幅度超過10%的情況下，及時下調存量房交易計稅價格，打通房產置換鏈條。（責任單位：縣稅務局、縣住建局）

??13.允許使用銀行保函繳納土地競買保證金。土地競買人可以使用銀行業金融機構開具的不可撤銷、見索即付式的保函繳納土地交易市場競買保證金。鼓勵房地產開發企業全款購買土地，如提前交納土地出讓價款的，提前交納的土地出讓價款等額部分可由受益財政給予購地款利息補貼(參考同期銀行貸款利率)。（責任單位：縣自然資源局、縣財政局）

??14.延長土地出讓價款繳交時限。公布之日起至2025年12月31日期間，全縣范圍內成交的土地，自合同簽訂之日起1個月內繳納出讓價款的50%，剩余土地出讓金最遲應在土地出讓合同簽訂之日起兩年內繳清。（責任單位：縣自然資源局、縣財政局）

??四、優化預售監管措施
15.對新建商品住房預售資金重點監管部分繼續按8%比例核算；在預售監管資金最少保留2%比例前提下，按照監管規定要求，支持使用商業銀行出具的不可撤銷見索即付性獨立保函。房地產項目融資貸款主辦銀行與預售資金監管賬戶開立行不一致的，預售資金監管賬戶應變更至主辦銀行。（責任單位：縣住建局、國家金融監督管理總局鄱陽監管支局）
16.穩妥處置“工抵房”“法拍房”。加強對“工抵房”價格管控，網簽備案價格應依照不低于該項目在縣發改委備案的“一房一價”的90%進行測算。縣人民法院依法穩妥開展“法拍房”工作，縣住建部門要加強對當地商品房價格的監測，積極配合相關法院依法合理確定“法拍房”的起拍價，確保我縣商品房價格總體平穩。（責任單位：縣住建局、縣人民法院）

??五、優化房產經紀服務

??17.進一步規范房地產經紀收費。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價，嚴厲打擊濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費、采取不實報道及惡意競爭等違法行為。探索“以舊換新”模式。鼓勵國有企業、開發企業、租賃公司等市場主體積極參與“收舊換新”。（責任單位：縣住建局、縣自然資源局、縣稅務局、縣市場監督管理局、縣鄱發集團、縣產投集團）

??六、優化房地產市場環境

??18.建立“一地一企一行一策”機制，加大房地產項目融資支持力度。縣主城區試點推出一批面積30畝左右的標準地，通過加強政銀企三方聯動，為企業開發建設提供融資支持。（責任單位：縣自然資源局、國家金融監督管理總局鄱陽監管支局）

??19.優化新建商品房項目審批服務。全面推行“拿地即開工”，分階段核發施工許可證，支持單獨核發基坑支護和土方開挖階段施工許可證；全面優化預售許可辦理流程，新開發建設的商品住房項目開發投資比例達到25%以上、主體結構施工形象進度達到±0以上，并已明確施工進度和竣工交付日期、交清土地出讓價款后，即可辦理預售許可，但在達到規定預售形象進度前，須實行全額預售資金重點監管。（責任單位：縣住建局）
20.探索現房銷售模式。針對試點新推出的現房銷售項目，競得人可申請延期至取得現房銷售備案前繳納城市基礎設施配套費。（責任單位：縣自然資源局、縣住建局）

??21.水、電、氣、網等專營單位要進一步完善服務機制，規范收費行為，明碼標價，對不合理收費一律進行清理，切實降低房地產項目開發建設成本。（責任單位：縣市場監督管理局、縣城管局）

??22.支持房地產項目分段竣工驗收和分區域規劃核實。通過告知承諾、銀行履約保函等方式，在項目工程規劃、消防、人防、排水管網、質量和檔案驗收完成后，完成分段竣工驗收備案登記。房地產開發項目在滿足使用功能，公共服務等配套設施已按建設時序同步實施的情況下可分期規劃核實，因保交房、穩民生等特殊情況確需分單體工程規劃核實的，建設單位或者個人提出書面申請，經自然資源主管部門同意后，可對已滿足使用功能的單體工程分期進行規劃核實。支持主體工程或單體建筑盡快投入使用，其他驗收部門強化事中事后監管，在項目末期驗收時再予以核驗。（責任單位：縣住建局、縣自然資源局、縣城管局、縣國動辦）

??23.對因房企欠繳稅費、土地被抵押或涉及查封等問題無法辦證的房地產項目，分類施策、集中攻堅，依據《自然資源部 住房城鄉建設部 財政部 國家稅務總局 國家金融監督管理總局 最高人民法院關于分類施策妥善解決保交房項目辦證問題的通知》文件精神，按照“群眾無過錯即辦證”的原則，及時為購房群眾辦理登記辦證手續。（責任單位：縣自然資源局、縣住建局、縣稅務局、縣人民法院、縣國動辦）

??24.允許土地分割處置和項目分期開發建設。制定支持房地產項目分期開發建設的政策，細化有關分期辦理《建設工程規劃許可證》等審批手續，對具備分期開發建設條件的項目，允許在繳納50%以上土地出讓金后，分期辦理不超過已繳納出讓金比例的土地不動產權證，首期土地不動產權證僅限用于辦理預售許可。對于因規劃調整、企業經營困難或破產造成無法全部開發利用的土地，由開發企業提出申請，經縣人民政府批準，可按規定分割宗地。對于企業因經營需要不再繼續開發，或無法繼續開發的部分，可分割宗地轉讓給其他經營主體開發利用。允許未達到項目投資額25%的土地，在簽訂轉讓協議后，先辦理預告登記，在投資額達到法定轉讓條件后再辦理轉讓手續。推動房地產用地轉讓時“帶押過戶”，促進土地二級市場流通轉讓。處置土地所得收益，應優先用于保交付或償還前期債務。（責任單位：縣自然資源局、縣住建局）
25.允許合理調整開竣工日期。縣自然資源主管部門要加強動態巡查,督促企業按照出讓合同約定按期開竣工。對于超期一年以內的未開發土地,企業承諾在一定期限內動工的,可經縣人民政府批準,簽訂補充協議,根據項目合理開發周期重新約定開竣工日期和違約金繳納條款。（責任單位：縣自然資源局）

??26.穩妥處置閑置存量土地。落實國家有關部門關于妥善處置閑置存量土地的政策規定，對2024年3月31日之前供應，目前尚未開工以及已開工未竣工的房地產用地，由縣人民政府建立處置閑置存量土地項目清單，向省級自然資源主管部門報備后妥善處置。在不增加政府隱性債務的前提下，支持通過依法依規收回、收購等方式穩妥處置已出讓閑置存量土地。堅持以需定購，按照明確的保障性住房定價機制，可以房屋銷售價格扣除建安成本及合理利潤，作為土地價格收購的高限；市場評估價格，或企業實際支付的原地價款、利息及經審計確認的直接投入之和低于高限的，從低確定土地收購價格。收回、收購的存量土地，鼓勵優先用于保障性住房和公共基礎設施建設，也可優化規劃條件后重新供應，幫助企業紓困解難。（責任單位：縣自然資源局）
27.加快解決不動產登記歷史遺留問題。落實屬地政府主體責任，充分發揮工作專班的作用，加快解決已交付商品住宅項目各類影響辦證的問題，對未竣工驗收、未規劃核實、土地被抵押、涉及查封等導致辦證難的各種情形，實行分類施策，開展集中攻堅，補充完善相關手續，辦理登記發證。（責任單位：縣自然資源局、縣住建局、縣稅務局、縣人民法院）

??七、優化相關配套措施

??28.促進商業庫存去化。縣人民政府可購買、租賃存量商業辦公類商品房用于幼兒園、兒童服務中心、便民服務中心、衛生服務中心、文體活動中心、創業中心等項目。各級機關、醫院、國有企業等各類機關企事業單位，原則上不再新開工建設業務技術用房，確有必要的，經審批后可按規定就近購買庫存商業用房或寫字樓進行籌集。（責任單位：縣財政局、縣教體局、縣產投集團）
29.支持國有企業以合理價格收購取得商品房預售許可，已完成竣工驗收備案的項目用作保障性住房，優先收購可實現封閉管理的項目。按照以需定購的原則，用足用好國家保障性住房再貸款政策，組織地方國有企業與房地產企業特別是債務即將到期且無力償還的房地產企業，協商以合理價格收購在建（主體已完工，一年內可交付的準現房）在售符合戶型、面積要求的公寓、新建商品住房用作配售型或者配租型保障性住房。（責任單位：縣住房建設保障中心、縣財政局、縣產投集團）

??30.支持合作開發。支持企業利用土地、資本和技術聯合開發，充分發揮各自優勢，合作共贏。支持企業依法通過兼并重組，引入第三方資金等方式處置閑置存量土地，推動項目建設和風險化解。企業以存量土地出資(入股)，或引入投資方共同成立新公司的，經縣人民政府批準，自然資源主管部門可按照自愿、公平、不損害公共利益的原則，與原建設用地使用權人，新成立的公司依法簽訂協議，重新約定土地使用權期限，以新公司作為土地使用權人辦理開發建設手續。不動產登記機構辦理相應登記手續。（責任單位：縣自然資源局）

??31.提前明確新建商品住房項目所屬學區。按照就近入學原則，結合片區學位供給情況，在新建商品住房項目土地出讓時，明確項目學區。優化義務教育入學條件。對購買新建商品住房的業主子女，可憑已備案的新建商品房網簽合同按照當年義務教育招生政策辦理義務教育入學手續。（責任單位：縣自然資源局、縣教體局）

??本文件自印發之日起施行，有效期至2025年12月31日。期間如遇上級政策調整，以上級政策為準。