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??“（項目建在）城鎮國有建設用地上，土地和房屋權屬無爭議，經規劃、建設主管部門批準建設并已實際出售，購房人房屋來源合法且無過錯，因各種原因長期不能辦理不動產登記的住宅項目”，現在可以一并解決“登證難”問題。

??近日，海南省自然資源和規劃廳、海南省財政廳、海南省住房和城鄉建設廳、國家稅務總局海南省稅務局聯合發布《關于不動產登記歷史遺留問題處理意見的通知》，旨在加快解決國有土地上已經出售的城鎮住宅歷史遺留問題。

??通知從項目開發建設主體滅失、用地手續不完善、未通過建設工程規劃核實及未通過竣工驗收備案等多方面歷史遺留問題，以政策的形式明確了不動產登記的解決方法。

??通知稱，本著尊重歷史、實事求是的原則，不動產統一登記前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續合法有效；嚴格落實屬地管理主體責任，堅持“誰審批，誰負責”，克服“新官不理舊賬”的慣性思維，將化解歷史遺留問題的主體責任落實到市縣人民政府和責任部門；堅持“證辦分離，證繳分離”，不屬購房人責任的，辦理不動產登記與補辦相關手續并行，辦理不動產登記與補繳相關稅費并行。

??通知還明確，2021年8月16日后新增不動產登記問題不適用于本通知；在海南限購政策出臺前，購房人已簽訂購房（含二手房）合同或認購協議，并已依約支付相應房款的，經相關部門核實情況屬實后，購房人可憑購房合同或認購協議以及付款憑證，補辦購房合同網簽備案和不動產登記。

??項目開發建設主體滅失怎么辦？

??關于項目開發建設主體滅失問題，通知稱，因開發企業或有關單位滅失，有承繼單位或上級主管部門的，由承繼單位或上級主管部門申請辦理；沒有承繼單位和上級主管部門的，經登記機關公告，無異議的，可以由不動產所在地市縣政府指定鄉鎮政府、街道辦、居委會、業主委員會、業主代表等，代為申請辦理。

??項目開發建設主體滅失，首次登記與轉移登記可一并辦理，并在登記簿中對權利主體滅失情況予以記載。已辦理首次登記，項目開發建設主體滅失，經登記機關公告無異議后，購房人可單方申請辦理轉移登記，若涉及土地分攤的，土地分攤與辦理轉移登記一并公告，并按程序依法注銷原土地權屬證書并辦理轉移登記。

??開發企業或有關單位拒不配合履行辦證義務的，由業主委員會、業主代表或者業主本人自行或者由項目所在地鄉鎮政府、街道辦、居委會提出申請辦理。

??項目用地手續不完善怎么辦？

??對于項目無用地手續或用地手續不完善問題，該通知稱，已經辦理了房屋所有權登記的，經公告權屬清晰無爭議的，報經市縣政府同意，按現狀核發用地劃撥決定書，或者補辦協議出讓手續。沒有辦理房屋所有權登記的，可按照項目建設時的相關政策規定，補辦劃撥或協議出讓等用地手續。

??對于項目建設時間較早無法補辦用地手續的，報經市縣政府同意，由資規部門組織開展地籍調查，核實土地權屬來源情況，經公告無異議的，根據項目建設時的政策規定確認土地權屬。

??若建筑物超出批準宗地界址線，房屋已登記的，經公告權屬清晰無爭議的，按現狀核發用地劃撥決定書或補辦協議出讓手續。房屋未登記的，如屬政府原因，且超占土地為建設用地，可在保持土地面積不變情況下，通過調整用地界線處理。

??確因實際情況不能調整的，超出用地面積在6畝以內，且不超過開發項目總面積10%的，按現狀核發用地劃撥決定書或補辦協議出讓手續。

??如屬開發企業原因的，按照“證辦分離”的原則，在綜合行政執法部門依法查處的同時，按現狀核發用地劃撥決定書或補辦協議出讓手續。超出土地的使用年限與原取得土地使用年限保持一致。其他情形待用地手續完善后辦理不動產登記。

??關于非住宅用地上建設住宅未辦理土地用途變更手續問題，通知規定，在2018年1月12日前項目已批準建設的，按照建設工程規劃許可審批時點政策規定辦理土地用途變更手續；此時間后批準建設的，按本意見執行。

??未通過建設工程規劃怎么辦？

??建設項目部分符合規劃的，資規部門可以對符合規劃的部分先行核實，并出具規劃核實意見。對于項目實施后，因編制規劃或規劃變更，造成已建成房屋與現行規劃不符的，可由資規部門進行復核后，按現狀出具認定或核實意見。

??對已取得變更建設工程規劃許可，但未按規定辦理改變土地用途、增加容積率等手續的，可由資規部門進行復核后，按現狀出具認定或核實意見。需要補交地價款及相關稅費的，按本通知相關規定執行。

??對于違反建設工程規劃許可規定，存在擅自改變土地用途、超出建設工程規劃許可的范圍、超容積率、未按要求建設配套設施等情形的項目，可由綜合行政執法部門、資規部門等按項目建設工程規劃許可審批時的有關政策標準，依職責對項目責任主體形成違法處罰、補繳費用、補建配套設施等問題的處置意見，按照“證辦分離”原則辦理不動產登記。

??未通過竣工驗收備案怎么辦？

??對于項目工程質量和消防等驗收合格，因工程未結算、檔案未移交等因素未辦理竣工驗收備案手續，由住建部門出具認定意見后，或憑生效的人民法院裁判文書、仲裁委員會裁決書可直接申請辦理不動產登記。

??對于項目建設因施工手續不全、施工技術資料缺失、相關建設主體滅失或拒不配合等原因造成無法辦理竣工驗收、消防驗收（或消防驗收備案）手續的，由建設單位、房屋建筑實際控制人或市縣政府指定的單位或組織委托房屋安全鑒定機構、消防安全評估機構，對已建工程部分進行工程質量安全鑒定、消防安全評估。

??住建部門根據相關方提供的滿足設計和標準規范要求的鑒定及評估報告，向不動產登記機構出具認定意見，不動產登記機構據此辦理不動產登記手續。

??欠繳土地出讓價款和相關稅費怎么辦？

??開發建設單位未足額繳交土地出讓價款、改變土地用途未繳交所涉土地出讓價款、增容后欠繳增容費、將經濟適用房等政策性住房按商品房對外出售但未補繳土地出讓價款，或者開發建設單位欠繳稅費的，報經市縣政府同意，按“證繳分離”原則，在有關部門追繳土地出讓價款、稅費的同時，辦理不動產登記手續。

??如涉及受讓方需繳交契稅、維修基金等稅費的，應向相應主管部門履行繳納義務后辦理不動產登記手續。

??加大失信懲戒和稅費追繳力度

??通知稱，在解決國有土地上已經出售的城鎮住宅歷史遺留問題過程中，對拒不配合完善相關手續，影響購房人辦理不動產登記的開發建設單位或個人，由行業主管部門或有關部門依法依規納入失信聯合懲戒名單，并予以公告。

??對于開發企業欠繳稅費的，由市縣政府組織相關職能部門依法依規采取有關限制措施予以追繳。追繳未果的，由職能部門按有關規定處理，或依法按程序申請人民法院對其強制執行，對涉嫌違法犯罪的，依法追究法律責任。

??國有土地上已經出售的商業、辦公、工業、產權式酒店等房屋涉及的歷史遺留問題可參照本通知執行。本通知自印發之日起施行，有效期5年。