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關于印發《陽江市促進房地產市場高質量發展的若干措施》的通知

各縣（市、區）人民政府（管委會），市直各有關單位：

??經市人民政府同意，市住房城鄉建設局、市財政局、市教育局、市自然資源局、陽江市稅務局制定了《陽江市促進房地產市場高質量發展的若干措施》，現印發給你們，請認真貫徹執行。該文的部門規范性文件統一編號：陽部規〔2024〕25號。

??陽江市住房和城鄉建設局                     陽江市教育局

??陽江市財政局                           陽江市自然資源局

??國家稅務總局陽江市稅務局

??2024年11月25日

陽江市促進房地產市場高質量發展的若干措施

??為堅決貫徹落實黨中央、國務院關于房地產工作的決策部署和省委省政府關于推動房地產市場高質量發展的工作要求，適應房地產市場發展新形勢，滿足人民群眾對高品質住房新需求，構建“人、房、地、錢”聯動新機制，促進我市房地產市場高質量發展，按照因城施策、分類調控的原則，現結合我市實際，特制定以下措施。

??一、優化住宅、商業、辦公項目規劃條件和設計標準

??（一）優化商品住房項目配套設施建設要求。鼓勵公共開放空間和配建設施建設，核定建筑工程容積率時，下列情形不計入容積率建筑面積：邊界開放、便捷可達且面向公眾或社區全天候免費開放的公共開放空間（過街樓、架空走廊、連廊、檐廊、挑廊、景觀亭廊、入口雨棚等）；小區各類配電房（含開閉所）及電信設備房、市政配套用房（垃圾房）以及為小區服務的物管用房；建筑物屋頂的梯屋、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房。（責任單位：市自然資源局）

??（二）支持公共服務設施免計容。由建設主體配建并無償交付政府的幼兒園、社區用房及社區衛生服務中心、居家養老服務中心、公共廁所、公交首末站等公共服務設施，其建筑面積不計入容積率；室外電動自行車停車及充電棚，其建筑面積不納入容積率計算。（責任單位：市住房城鄉建設局、市自然資源局）

??（三）支持住宅戶型品質提升。住宅建筑每戶陽臺水平投影總面積占戶型水平投影面積比例不超過20%的部分按其水平投影面積的一半計算計容建筑面積，超出20%的部分按其水平投影面積計算計容建筑面積。陽臺進深不超出2.4米的部分按其水平投影面積的一半計算計容建筑面積，滿足開敞率不低于40%的主景觀陽臺不限制進深。除承重墻、柱、垛以外，結構凈高不超過2.10米且進深不超過0.80米的全采光住宅建筑飄窗不計算計容建筑面積。當飄窗結構凈高超過2.10米或進深超過0.80米時按其水平投影面積計算計容建筑面積。（責任單位：市自然資源局）

??（四）優化飄窗設計要求。為充分利用出飄結構特點打造活動、儲藏、景觀等復合功能空間，提升室內空間及室外造型設計的靈活性，飄窗可在結構內設置，飄窗可最大飄出外墻0.8米，除承重墻、柱、垛以外，結構凈高不超過2.10米且進深不超過0.80米的全采光住宅建筑飄窗(其中玻璃采光面不少于2/3)不計算計容建筑面積。（責任單位：市自然資源局）

??（五）支持盤活公共服務設施。項目已配建、已計容且規劃條件無約定需移交政府的幼兒園等公共服務設施，已確權在開發單位名下、且政府或政府相關部門未有回購計劃的情況下，可由項目開發單位自行銷售，銷售所得應優先用于項目在建工程建設。（責任單位：市住房城鄉建設局、市自然資源局）

??（六）優化住宅設計布局。1.優化隔板尺寸。為滿足室外空調設備安裝尺寸要求，美化建筑立面，突出住宅建筑外墻結構邊線的空調外機隔板的最大進深尺寸放寬至0.9米，商業辦公類、新型產業類建筑外墻結構邊線的空調外機隔板的最大進深尺寸放寬至1米。2.優化商品住宅建筑層高設計約束條件。首層商鋪的層高放寬至6.5米，住宅客廳、起居室挑空部分層高不超過兩個標準層的層高。3.優化結構板設置。為保證建筑抗震和結構安全，如因結構規范要求，需設置結構板與建筑核心筒、樓梯間、前室相連且與室內不相連的，不予計容。（責任單位：市自然資源局、市住房城鄉建設局）

??（七）放寬建設聯排住宅。為激發房地產市場活力，更好滿足消費者多樣化的產品需求，房地產項目可適當建設聯排住宅。1、計容用地面積在8000平方米以下（包含8000平方米）的農民集體留用地可按項目實際實施建設；計容用地面積在8000平方米以上的農民集體留用地，允許聯排住宅建筑占地面積最高達到規劃條件約定總建筑占地面積的35%。2、本措施出臺前出讓的土地，規劃條件約定聯排住宅建設要求的，按規劃條件實施；規劃條件沒有約定的，計容用地面積在8000平方米以下（包含8000平方米）可按項目實際實施建設，計容用地面積在8000平方米以上的，允許聯排住宅建筑占地面積最高達到規劃條件約定總建筑占地面積的35%。3、本措施出臺后出讓的土地，按規劃條件約定實施聯排住宅建設。（責任單位：市自然資源局、市住房城鄉建設局）

??（八）鼓勵建設智慧住宅和智慧物業。鼓勵開發企業穩步發展裝配式建筑，努力建設更多以綠色、低碳、智能、安全為特征的“好房子”；試點推行智慧型小區建設，提高小區物業管理的智能化程度，完善小區公共服務設施與管理。（責任單位：市住房城鄉建設局）

??二、優化金融財稅支持

??（九）全面建立項目融資“白名單”機制。充分發揮本級房地產融資協調機制作用，全面建立項目融資“白名單”機制，對符合條件的房地產項目應進盡進、應貸盡貸。對符合“白名單”要求的項目，金融機構不得另行增設前置條件，一視同仁滿足不同所有制企業房地產項目合理融資需求。在遵循法制化、市場化原則下，鼓勵住建領域各類資金（包括但不限于住房公積金、住宅專項維修資金、預售監管資金、質量保修金）傾斜存放至對融資協調機制支持力度大、“白名單”項目審批通過率高并入庫項目多、實際放款金額高的銀行金融機構。（責任單位：市住房城鄉建設局、市財政局、市自然資源局、陽江金融監管分局）

??（十）優化公積金貸款、提取政策。1.支持繳存人優先使用公積金解決住房需求，可預提公積金直接支付預售商品住宅首付款；2.繳存人家庭公積金首次貸款已結清并再次申請公積金貸款，且在購房所在縣（市、區）無住房的，執行首套房貸款政策；3.對使用住房公積金貸款購房的繳存人，個人貸款最高額度調整為40萬元，兩人以上［配偶、父（母）、子（女）］共同貸款最高額度調整為60萬元；4.二孩家庭購買首套住房，在貸款最高額度的基礎上，上浮10%；三孩家庭購買首套住房或者裝配式建筑住房、立體生態住宅，在貸款最高額度的基礎上上浮20%；5.在貸款申請當日的任一繳存人公積金賬戶余額大于等于3.5萬元的購房家庭，最高貸款額度在原有各檔次額度基礎上增加5萬元；6.異地繳存人在陽江本地購買住房的，享受與本地繳存人同等貸款政策待遇；7.歷次臨柜提取周期由“每滿12期（或以上）提取一次”縮短至“每滿3期（或以上）提取一次”；8.繳存人在我市辦理住房公積金異地購房類提取的，不再需提供購房地的戶籍證明或購房地的住房公積金繳存證明。（責任單位：市住房城鄉建設局）

??（十一）落實交易稅費優惠政策。1.落實住房交易契稅政策。自2024年12月1日起，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套住房是指已擁有一套住房的家庭購買的第二套住房。2.落實居民個人換購住房個人所得稅政策，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在同一城市重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。（責任單位：陽江市稅務局、市住房城鄉建設局）

??（十二）取消普通住宅和非普通住宅標準。按照國家工作部署，及時取消普通住宅和非普通住宅標準，公積金貸款不再區分普通住宅和非普通住宅，有關稅費按照國家法律法規規定執行，更好滿足居民改善性住房需求。（責任單位：陽江市稅務局、市住房城鄉建設局）

??三、優化預售監管措施

??（十三）允許使用監管額度內資金繳交項目商品房銷售稅費。開發企業在依據預售資金相關監管規定使用監管額度內資金支付與工程相關的工程款、材料款后，可申請使用應留存資金繳交本項目開具購房發票所需稅費（不包含企業其他應繳稅費）及項目運營費用，但累計使用繳交稅費金額及運營費用總和不得大于網簽金額10%。（責任單位：市住房城鄉建設局、陽江金融監管分局、陽江市稅務局）

??（十四）強化商品房銷售監管。購房人將不低于商品房買賣合同總價15%的首期款存入專用監管賬戶后，方可辦理網簽。適度放寬商品房銷售價格管理，對新建商品房銷售備案價進行動態調整，“一房一價”可按最高價上下浮15%，調整商品房備案價格時間間隔由原則上兩個月縮短為一個月。新建商品住房預售許可批準滿2年、現房備案滿1年未售出的，新建商業、辦公用房預售許可批準滿1年未售出的，由房地產企業自行調整銷售價格報備。（責任單位：市住房城鄉建設局）

??（十五）支持“工抵房”辦理網簽備案。對已取得《商品房預售許可證》的項目，開發企業因在本項目建設過程中產生的抵付給施工企業、材料供應商等各類參建單位的商品房（即“工抵房”），按雙方簽訂的“工抵房”合同或協議，可直接將相關房源網簽備案至各類參建單位。“工抵房”銷售后，網簽合同可進行一次更名，對需要按揭貸款的“工抵房”，其存入監管賬戶房價款，可不受當前留存額度標準限制直接撥付至原“工抵房”合同網簽備案的各類參建單位。（責任單位：市住房城鄉建設局）

??（十六）穩妥處置“工抵房”“法拍房”。加強對“工抵房”價格管控，網簽備案價格應依照不低于該項目在住房城鄉建設部門備案的“一房一價”的70%進行測算。相關人民法院依法穩妥開展“法拍房”工作，各級住房城鄉建設部門要加強對商品房價格的監測，積極配合相關法院依法合理確定“法拍房”的起拍價，確保我市商品房價格總體平穩。（責任單位：市住房城鄉建設局、市中級人民法院）

??四、優化房地產營商環境

??（十七）穩妥處置閑置存量土地。落實國家有關部門關于妥善處置閑置存量土地的政策規定，在不增加政府隱性債務的前提下，支持通過依法依規收回、收購等方式穩妥處置已出讓閑置存量土地。（責任單位：市自然資源局）

??（十八）有序推進留用地項目的開發建設工作。1.各縣（市、區）人民政府（管委會）承擔本行政區域內留用地項目的統一管理職責，負責監督、指導各鎮政府（街道辦事處）按照有關部門制定的留用地項目開發相關規則、流程，按職責做好轄區留用地項目開發建設過程的監管以及調處矛盾糾紛工作。2.留用地項目應當依法通過公共資源交易平臺公開選取合作開發企業或實際投資人，制定留用地項目開發實施方案，簽訂村企合作開發建設項目合同（協議），經報鎮政府（街道辦事處）后組織實施。3.擬參與合作的企業或實際投資人必須具有相應資質條件、資金實力且在最近3年內無發生違法經營行為和無不良信用記錄，并根據協議要求，投入足夠的資金，包括但不限于建設項目啟動資金、補繳用于項目建設的土地出讓金、項目報建費、項目建設資金（含村民回遷房單獨建設資金）等。4.留用地項目在辦理建設工程規劃許可證后須制定回遷房工程建設方案，內容包括但不限于回遷房工程的工期、資金來源及使用辦法，并報鎮政府（街道辦事處），鎮政府（街道辦事處）按職責對回遷房建設方案落實情況進行監管。5.自本措施發布之日起取得建設工程規劃許可證的留用地項目，須優先安排建設回遷房。〔責任單位：各縣（市、區）人民政府（管委會），市住房城鄉建設局、市自然資源局〕

??（十九）優化新建商品房項目審批服務。全面推行“拿地即開工”，房屋建筑工程項目滿足土地、規劃條件，建設單位確定施工單位后，可分階段核發建筑工程施工許可證，支持單獨核發基坑支護和土方開挖階段建筑工程施工許可證。（責任單位：市住房城鄉建設局、市自然資源局）

??（二十）優化竣工驗收流程。施工單位拒不提交有關竣工驗收資料的，建設單位可以委托有司法鑒定資格的鑒定機構出具房屋建筑安全性鑒定報告。在安全鑒定合格，項目符合規劃，并通過消防、環保等專項驗收的情況下，由住房城鄉建設部門出具房屋竣工驗收情況材料。（責任單位：市住房城鄉建設局）

??（二十一）確認工程建設標準執行時間節點。工程項目執行新、舊規定、規范（標準）的時間節點以批準工程設計方案或《建設工程規劃許可證》的時間劃分。新規定、規范（標準）正式實施前已批準工程設計方案或《建設工程規劃許可證》的工程項目，可執行原規定、規范（標準）；新規定、規范（標準）正式實施后批準工程設計方案或《建設工程規劃許可證》的工程項目，應執行新的規定、規范（標準）。工程項目開工建設后實施設計變更的，可執行原規定、規范（標準）進行施工圖變更設計和審查。既有建筑改造（改建、擴建、裝修）工程，未改變原有使用性質、功能、結構以及消防、人防、節能標準等專項設計的，可按原規定、規范（標準）執行，鼓勵執行新的規定、規范（標準）；改變原有使用性質、功能、結構以及消防、人防、節能標準等專項設計的，改造涉及的部分應執行新的規定、規范（標準）。（責任單位：市住房城鄉建設局、市自然資源局、市發展改革局、市消防救援支隊、市城管綜合執法局、陽江供電局）

??（二十二）探索現房銷售模式。針對試點新推出的現房銷售項目，項目單位可申請延期至取得現房銷售備案前繳納城市基礎設施配套費。（責任單位：市自然資源局、市財政局、市住房城鄉建設局、市城管綜合執法局）

??（二十三）完善水、電、氣、網等專營單位的服務機制。督促水、電、氣、網等專營單位要進一步完善服務機制，規范收費行為，明碼標價，對不合理收費一律進行清理，切實降低房地產項目開發建設成本。（責任單位：市發展改革局、市市場監督管理局、陽江供電局、市水務局、市工業和信息化局）

??（二十四）加快解決不動產登記歷史遺留問題。落實屬地政府主體責任，充分發揮工作專班的作用，加快解決已交付商品住宅項目各類影響辦證的問題，對未竣工驗收、未規劃核實、土地被抵押、涉及查封等導致辦證難的各種情形，實行分類施策，開展集中攻堅，補充完善相關手續，按規定辦理登記發證。對因房企欠繳稅費、政府規費等問題無法辦證的房地產項目，分類施策、集中攻堅，依據國家有關文件精神，按照“群眾無過錯即辦證”的原則，實行“證繳分離”，先行為購房群眾辦理登記辦證手續，各相關部門依程序同步開展欠費追繳工作。

??對于因項目延遲交樓、且開發企業監管不到位而產生的入住業主違規封閉陽臺、加建夾層、陽光房或改變建筑立面等違建行為無法辦理不動產權證的，由相關職能部門綜合考慮建設時間、土地屬性、建設性質、安全狀況、市容市貌等因素，制定存量住房違法建設分類認定處置政策，以解決歷史辦證遺留問題。〔責任單位：各縣（市、區）人民政府（管委會），市自然資源局、市住房城鄉建設局、市城管綜合執法局、陽江市稅務局、市中級人民法院〕

??（二十五）規范房產經紀服務。房地產經紀機構要明確經紀服務內容，合理降低住房買賣經紀服務費用，鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價，明碼標價。嚴厲打擊濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費的行為。（責任單位：市住房城鄉建設局）

??（二十六）促進商業庫存去化。各地人民政府可購買、租賃存量商業辦公類商品房用于幼兒園、兒童服務中心、便民服務中心、衛生服務中心、文體活動中心、創業中心等項目。在不違反現行有關規定的情況下，鼓勵各級機關、醫院、國有企業等各類機關企事業單位就近購買庫存商業用房或寫字樓用于本單位作為業務技術用房等。〔責任單位：各縣（市、區）人民政府（管委會），市財政局、市教育局、市文廣旅體局、市國資委、市城投集團〕

??五、優化相關配套措施

??（二十七）支持國有企業收購存量商品房用作保障性住房。支持國有企業以合理價格收購取得商品房預售許可，已完成竣工驗收備案的項目用作保障性住房，優先收購可實現封閉管理的項目。按照以需定購的原則，用足用好國家保障性住房再貸款政策，組織地方國有企業與房地產企業特別是債務即將到期且無力償還的房地產企業，協商以合理價格收購在建（主體已完工，一年內可交付的準現房）在售符合戶型、面積要求的公寓、新建商品住房用作配售型或者配租型保障性住房。〔責任單位：各縣（市、區）人民政府（管委會），市住房城鄉建設局、人民銀行陽江市分行、市財政局、市國資委、市城投集團〕

??（二十八）優化義務教育入學條件。對購買新建商品住房的業主，其子女可憑已備案的新建商品房網簽合同或有效購房證明材料（契稅完稅證明、購房發票等）向商品房所在縣（市、區）的教育行政主管部門申請入讀義務教育學校，由縣（市、區）教育行政主管部門按照當地義務教育招生入學政策落實學位。〔責任單位：各縣（市、區）人民政府（管委會）、市教育局〕

??（二十九）積極開拓港澳居民到我市置業的房地產市場。圍繞港澳居民關切的就醫條件和醫保問題，研究推動醫療機構開展就醫便利化適配性改造工作及醫保對接工作，支持港澳居民到我市購買商品房。（責任單位：市委臺港澳工作辦公室、市衛生健康局、市醫療保障局、市住房城鄉建設局）

??本措施適用于全市房地產開發項目，自發布之日起施行，自施行之日起有效期2年。國家和省出臺相關支持政策的，按上級有關規定執行。此前我市相關政策措施與本措施不一致的，以本措施為準。

??部門規范性文件編號：陽部規〔2024〕25號。