??序言：銀發人居，讓老年人住的更好

??銀發經濟與養老事業雙軌并行，在驅動銀發經濟與產業升級的同時，夯實社會責任、保障老年人的頤養生活。銀發人居將以“住的場景”帶動銀發經濟所涵蓋的“衣食住行用，康養文旅服”十大產業協同發展。銀發人居是銀發地產的延伸，以老年人生理、心理和社會需求為導向，通過空間設計、服務配套和社會治理，打造適合老年人“住的安心、活的舒心、融的進去”的居住生態。銀發人居是銀發經濟與養老事業在住房領域中的融合聚焦。

??在此背景下，中國房地產業協會康養分會聯合復旦老齡研究院、克而瑞漾美、上海易居房地產研究院共同出品了《中國銀發人居發展報告》。作為中國首個銀發人居領域的專項發展報告，旨在系統梳理銀發人居的發展內涵與外延、現狀場景、機遇與挑戰，為政府、企業及社會各界提供兼具理論深度與實踐價值的行動指南。

??第一部分 核心理念：雙軌并行的中國方案

??1.1 銀發經濟與養老事業：共生而非替代

??中國老齡化應對策略采取“雙支柱”模式，銀發經濟與養老事業重在從市場驅動和政府責任出發，形成經濟活力與社會穩定的雙重保障，實現“產業升級”與“民生兜底”的平衡，兩者通過功能互補、資源協同，構建起一個閉環生態系統。在這個系統中，二者既有明確的功能分工，又能形成完整的價值閉環。

??①養老事業：是由政府主導的社會保障體系，旨在滿足老年人基本生活需求“社會兜底”機制。

??②銀發經濟：通過市場機制滿足老齡群體多元化需求，向老年人提供產品或服務，以及為老齡階段做準備等一系列經濟活動的總和，覆蓋面廣、產業鏈長、業態復合、潛力巨大。

??1.2 銀發經濟與銀發人居：萬億產業的戰略樞紐

??銀發人居是銀發經濟的核心支柱領域，既是消費升級的載體，又是產業鏈整合的樞紐。

??當前中國55歲及以上人群已超4億，居住需求正從滿足基礎生活照料的傳統 “養老居住”，向融合健康管理、智慧交互、社交參與等功能的 “銀發人居生態” 全面升級。通過整合適老住宅、智慧服務、健康管理等多元業態，“居住場景” 正與銀發經濟深度聯動--不僅帶動建筑裝修、智能科技、康復器械等產業協同升級，更形成以居住空間為載體、數據互通為紐帶的“居住-服務-產業”一體化的生態圈，成為撬動銀發經濟發展核心引擎。

??1.3 創新引領：定義銀發人居新模式

??報告首創“銀發人居”系統性理念與內涵，超越傳統養老范疇，銀發人居是銀發地產的延伸，以老年人生理、心理和社會需求為導向，以居住空間為支點，以空間適老化改造為基底、智慧技術賦能為支撐、社會治理協同為紐帶，構建集 “安全保障、生活便捷、社會融入” 于一體的長者友好型生態體系。

??1.4 銀發人居需求：呈現多元且層次分明的特點

??本報告將銀發人群年齡界定為55歲及以上的人群。考慮到不同年齡段銀發人群存在差異化需求，進一步將銀發人群劃分為三大類型：55-64歲的銀發低齡人群、65-79歲的銀發中齡人群以及80歲及以上的銀發高齡人群。

??不同年齡段人群的銀發人居消費需求存在顯著差異。55-64歲：品質型居住改善、活力社交與旅居度假需求強烈。65-79歲：適老化改造與健康管理配套剛性需求。80歲及以上：全屋智能監護與失能輔助個性化適配。

??1.5 銀發人居政策：構建新型人居理念

??“銀發人居”是我國應對人口老齡化和推動銀發經濟的背景下形成的新型人居理念，這一理念體現了銀發經濟與人居環境協同發展的新方向。在該理念的指引下，我國銀發人居政策大致可分為既有時間順序，又是自上而下，構成了“銀發人居”的完整政策邏輯體系。

???理念引領與試點探索階段：2006年，世界衛生組織提出“老年友好城市”的理念。2009年，全國老齡辦借鑒世界衛生組織關于老年友好城市建設的理念，在全國選取了經濟條件比較好、老齡工作基礎比較扎實的東部地區和東北地區7省15市進行“老年友好城市”試點。

???老年宜居環境標準化建設階段：十三五時期（2016-2020），我國出臺了一系列配套政策文件進一步構建起清晰的政策標準體系。

???系統實施階段：側重適老化改造與無障礙建設，進入“十四五”時期（2021-2025），老年宜居環境建設已被納入國家戰略，政策實施逐步走向系統化。

???實踐案例：典型示范與創新推廣。2020年12月9日，衛生健康委和國老齡辦聯合發布《關于開展示范性全國老年友好型社區創建工作的通知》，決定在全國開展示范性全國老年友好型社區創建工作。到2025年，目標是在全國建立5000個示范性城鄉老年友好型社區，至2035年實現全國城鄉社區的全覆蓋。

??1.6 銀發人居發展愿景：讓老年人住的更好

??銀發人居發展的愿景與使命，始終錨定“讓老年人住的更好”這一核心命題。以適老化為核心，通過無障礙空間設計、智能安全監測系統和便捷生活配套的整合，打造安全、舒適且充滿尊嚴的居住空間；以智慧化為載體，整合醫療資源、文化娛樂和社交平臺，滿足老年人健康管理、情感陪伴和自我實現的多元需求；以代際共融為特色，創造跨年齡互動場景，讓銀發群體在參與社區共建中持續創造社會價值。

??通過多方協作，重塑老年生活可能：讓長者不僅能養老，更能享受“享老”的生活品質，在熟悉的環境中延續社會鏈接，最終實現“老有所居、老有所享、老有所養、老有所為、老有所樂”的銀發安居圖景。

??第二部分 創新實踐：八大場景定義未來

??銀發人居八大場景涵蓋銀發友好社區、CCRC 可持續照料社區、銀發綜合體、銀發公寓、市場型養老院、銀發商業、銀發經濟產業園及銀發旅居。各場景從市場現狀、發展模式、核心挑戰、優化建議四個維度，系統提煉實踐觀點與創新路徑。

??【場景1】銀發友好社區：長者樂老享老的“家園”

??銀發友好社區是滿足銀發長者舒適居住、文化享受、健康訴求、愉悅交流、積極創造等一系列需求的空間載體，是銀發人居的核心。建設銀發友好社區，需要統籌兼顧“新建銀發友好社區和老舊住宅適老化改造”兩個方面，需要物質空間建設和社區長期運營管理服務“兩手抓”。

??通過探索與實踐，杭州之江陶然里、溧陽國際康養城等新建銀發友好社區，提供豐富的配套服務、完善的生活服務受到銀發長者的青睞。與此同時，我國多地進行了大量老舊住宅適老化改造，積累了大量寶貴的經驗，但也暴露了過度依賴政府補貼，市場化作用發揮不足、缺乏全國統一標準，質量參差不齊等諸多短板。

??大力發展銀發友好社區，既要鼓勵新建社區的規劃建設，更要聚焦老舊住宅的適老化改造。需從三方面發力：①出臺政策，引導優質市場化資源參與，鼓勵存量住宅實施適老化改造；②深化“物業+養老”服務體系，提升社區養老服務精細化水平；③從規模擴張、基礎夯實、品質升級三個維度，有序推動老舊住宅適老化改造。

??【場景2】CCRC：可持續照料的品質社區

??CCRC可持續照料社區能夠為長者全生命周期提供豐富、完善、妥帖的服務，是目前我國發展模式最成熟的銀發人居場景。這一模式在投資主體、產品開發、服務體系、運營管理等方面已形成完善的開發建設路徑，涌現出泰康之家·燕園三期、南京頤養中心、中鐵·春臺社區等眾多典型項目。

??現階段CCRC社區發展也面臨嚴峻挑戰：受重資產模式退出制約、長期運營壓力及投融資渠道不暢等因素影響，其投資與開發規模逐步收縮，市場影響力有所減弱。推動 CCRC 社區可持續發展，核心在于完善重資產“募投管退”機制。

??【場景3】銀發綜合體：一站式復合型養老服務領地

??銀發綜合體在國際市場已形成成熟模式，國內尚處于探索期，當前國內項目以重資產開發為主，通過 “養老+醫療+商業”垂直復合業態，打造“三近”（離子女、醫療、城市生活近）養老場景，典型案例：新城·心頤薈與昆侖邸。但行業面臨三重制約：當下階段該類產品存在相關標準規范缺失、老年人群消費需求難匹配、運營管理難度大。破局路徑需三管齊下：①建議政府及協會出臺相關標準規范；②商業層面需完善老年需求業態；③加大力度培養養老與商業雙重運營人才，助力行業可持續發展。

??【場景4】銀發公寓：品質享老的新選擇

??銀發公寓通常采用居家式空間布局，既保留居家養老的自由靈活性，又能為長者提供多元化服務體驗，成為品質居家養老的新選擇。

??從運營模式看，銀發公寓主要分為自持型與銷售型兩類：自持型公寓側重活力長者集中式養老服務，銷售型公寓以產權可分割為特點，更貼近居家養老屬性，契合市場化品質養老需求。面對我國日益增長的銀發養老需求，銀發公寓的未來發展空間廣闊。

??推動銀發公寓高質量發展，需從 “降成本、增供應、提品質” 三方面系統施策：①政策端：優化土地開發政策，降低項目開發成本；②供給端：盤活閑置城市公寓資源，通過改造增加有效供給；③監管端：加快出臺監督管理機制，保障服務品質，推動市場規范化、科學化發展。

??【場景5】市場型養老院：家門口的養老品牌

??市場型養老院定位為“家門口的養老院”，滿足長者 “離家不離街” 的就近養老需求。其服務對象以高齡自理、介助介護長者為主，優質項目如上海向陽院、北京首開寸草等普遍存在“一床難求” 現象。該類機構多通過中資產改造或輕資產合作運營模式實現項目拓展，打造居家、社區與機構養老融合的資源平臺，有效破解 “就近養老” 難題。

??當前市場型養老院發展面臨兩大挑戰：①租賃物業占比高，租金上漲壓力顯著；②消防驗收等審批流程復雜，制約項目落地效率。未來建議：①政策端：簡化審批流程，縮短項目落地周期；②運營端：養老企業可與地方國資平臺合作，獲取穩定租賃房源并降低租金成本；③管理端：搭建數字化運營系統，推動標準化、連鎖化發展，加速品牌化全國擴張。

??【場景6】銀發商業：銀發消費的創新空間

??銀發商業在國內仍處于發展初級階段，目前主要以中老年業態為主，呈現兩類典型場景：集中商業的“銀發”主題區域營造，以及戶外銀發商業街區的建設改造。國內項目多采用重資產開發并自持運營模式，而國際銀發商業已深度融入大眾化商業體系，圍繞全生命周期提供人性化服務，尤其注重體驗感與社交屬性。典型案例如長安商場“銀發金街”與日本永旺G.GMALL，均打造了以老年人為核心的主題消費場景。

??相較于國際成熟模式，國內銀發商業存在四大突出問題：①坪效水平較低，重資產模式制約盈利空間；②業態與品牌單一，健康管理、文娛社交等多元需求未被滿足；③適老化設計不足，物理環境與服務流程適配性差；④精神消費供給短缺，難以滿足情感與社交需求。未來建議：①政策端：加大銀發商業運營補貼，引導輕資產模式探索；②開發端：以老年人需求為核心，打造 “個性化適老” 的多業態服務品牌；③存量改造端：推動百貨商場適度規劃銀發商業業態，提升場景融合度。

??【場景7】銀發經濟產業園：業態升級的承載體

??銀發經濟產業園的發展面臨機遇與挑戰并存的格局：一方面，產業政策紅利持續釋放，結構性扶持政策不斷激發創新活力，同時數字化革命引領作用顯著，直播電商等新渠道重塑供需鏈路，推動產業從單一服務向集群化規模躍遷，形成強勁的產業集群效應。銀發經濟產業園的關鍵作用體現在：通過加速產業集群整合、依托數字化創新優化供需平衡、構建產業標準體系并開展全球合作，推動銀發經濟向智能化、高端化、全球化方向邁進。

??當前產業發展存在三大核心問題：①政策層面：產業政策針對性不足，難以精準匹配細分領域需求；②供給層面：產品智能化水平偏低，高端適老化產品供給不足；③產業層面：產業鏈協同效率低下，研發、制造、服務環節脫節。破局需從宏觀與微觀協同發力：①政策端：制定細分領域針對性政策，通過稅收優惠與產業引導基金培育良性生態；②產業端：推動跨區域合作與產業鏈資源整合，打造 “研發-制造-服務”一體化的產業園區；③技術端：以“技術研發+標準認證+產業集群”模式，推動適老化產品向智能化、高端化升級，填補市場供給缺口。

??【場景8】銀發旅居：構建“游樂享樂、老有所為”新生態

??銀發旅居正從傳統 “候鳥式養老” 向 “游樂享樂+老有所為” 模式升級，融合文化體驗等多元服務。面對市場供給與銀發群體需求的結構性錯位，政府與企業正協同構建多元化旅居業態，通過市場創新與地方特色挖掘，呈現出巴馬世紀養生園、太保家園·大理國際樂養社區等優質旅居目的地。

??區域協同發展、社交場景深化與新技術應用，正從三個維度助力銀發旅居升級：①區域層面：跨地域資源整合形成旅居網絡；②場景層面：社群運營強化社交屬性；③技術層面：智慧旅居系統提升服務體驗。唯有打造 “理想的詩與遠方” 的旅居體驗，才能讓“候鳥”變“留鳥”，這正是推動產業創新的核心動力。

??在政策紅利與市場實踐的雙重驅動下，預計2028年銀發旅居市場規模將突破2.7萬億元，迎來黃金發展期。

??第三部分 企業聚力：全產業鏈服務生態升級

??3.1企業服務力內涵：三大核心能力驅動

??隨著人口老齡化進程的加速，銀發群體對居住品質、健康管理、精神文化等多元化需求日益凸顯。作為覆蓋全產業鏈的主體，銀發企業的服務力核心在于精準洞察需求、整合資源并創新模式，以此構建適配老年人全生命周期的產品與服務生態。各環節通過技術賦能與協同創新，推動老年人生活從“基礎生存”向“品質生活”躍遷。

??①需求洞察力：精準把握銀發人群在居住安全、健康管理、精神文化等場景的深層需求。例如，日本松下開發的智能馬桶可實時監測使用者健康數據。

??②資源整合力：通過跨行業協作構建服務生態鏈。如綠城康養聯合微醫集團，在養老社區嵌入互聯網醫院服務。

??③模式創新力：探索可持續商業模式。如泰康之家養老社區采用CCRC模式，覆蓋從健康自理到失能照護的全周期服務。

??3.2創新實踐：多元企業參與聚力護航，構建“硬件+軟件+服務”全鏈條能力

??①銀發場景的投資商、開發商、運營商：銀發項目呈現類型與模式多元化特征，市場已培育出具備連鎖化復制能力的成熟品牌。各類主體在銀發人居領域充分釋放核心優勢，同步推進政策協同與市場化創新雙軌發展。

??②設計類機構：頭部設計院中72%已設立康養專項團隊拓展銀發服務，業務細分覆蓋郊區文旅康養、全齡康養社區、醫療康養綜合體、城市更新及居家適老化改造等領域。行業正從"單一新建"向"新建+改造"延伸，市場格局呈現頭部壟斷高端、中小聚焦區域適老化改造的分化特征。

??③配套服務類企業：在政策紅利與市場需求的雙重驅動下，配套服務企業加速向高端化、專業化升級：新老玩家共建生態，服務從基礎生存保障延伸至品質生活全場景；細分領域以規模化連鎖化構建標準化壁壘；技術數據賦能提升效率體驗，跑通普惠盈利模式；跨行業協作深化，生態化整合成行業趨勢。

??④新質優品供應商：（1）智能健康與家居設備：頭部企業布局銀發人居，借物聯網與AI預測實現從治療到預防的轉型，強化適老化交互設計。（2）適老化建材部品：傳統建材企業跨界拓展，帶動全產業鏈部品部件參與，融合綠色環保與適老功能。（3）醫療康復輔具：跨界整合產業鏈，依托AI+物聯網推動智能化與遠程化，以適老化設計升級體驗，推動產品線向“銀發消費級”延伸并探索普惠服務。

??第四部分 科技賦能：新質優品的破局之力

??新質優品正重塑銀發經濟的底層邏輯。在傳統適老化產品難以匹配新時代需求的背景下，以智能化、人性化、場景化為特征的銀發新質優品，正在重構產業價值鏈。通過構建 “政策-產業-消費”的產業閉環，推動優品從單一產品向全場景解決方案拓展。

??4.1技術賦能，定義“新質優品”

??新質優品其核心在于通過“技術+場景”深度融合，覆蓋智能家居（全屋互聯、語音控制）、健康監測（體征數據實時追蹤）、智慧陪伴（情感交互與照護服務）及適老化改造（安全便捷的空間設計）四大領域。

??①智能家居：如創維電視“長輩模式+AI健康管家”實現以聽代看、一鍵監測；

??②智慧陪伴：如AI機器人（如“大頭阿亮”）提供情感交互、安全監護、健康管理；

??③健康監測：如華為WATCHD2等設備實現無感監測與緊急聯動；

??④適老化產品：如福康通整體改造方案、毫米波雷達防跌倒系統，重塑居家安全。

??4.2以新質優品煥活產業新動能

??通過“技術-產業-社會”協同破局：在技術端聚焦需求導向的精準創新，推動全域智能與主動關懷融合；在產業端重構生態化協同與普惠化下沉模式，實現從硬件銷售到生態共享的價值升級；在社會端借助認知重塑與政策護航，促進資源普惠與規范發展。

??銀發新質優品以“需求對接-技術穿透-生態協同”的創新閉環，驅動產業從“生存保障”向“品質尊嚴”跨越：既解決“怕跌倒、忘吃藥、缺陪伴”等現實痛點，更推動銀發經濟從被動應對老齡化轉向主動創造社會價值，開啟第二增長曲線。

??第五部分 行動建議：共筑銀發人居新未來

??5.1未來趨勢：從“養老”到“享老”的產業革新

??住房供給形成“兜底普惠+市場品質”雙軌格局，通過存量煥新與增量開發雙輪驅動；空間形態向“共融生態圈”進化，構建“15分鐘精準服務網絡”，推動集群化發展；智能技術重塑服務底層邏輯，驅動養老向享老轉型；銀發人居生態將步入集群化發展的快車道。

??5.2行動方向：發展銀發人居需多維度推進

??“讓老年人住的更好”是一個復雜、長期的系統工程，銀發人居涉及高品質的老年住宅、養老機構、CCRC等多個場景，融合基礎設施的適老化改造、養老和健康服務體系構建、老年友好型社會環境建設等內容，需要政府、市場、社會、家庭及個人多方協同發力，正是踐行實施積極應對人口老齡化國家戰略的最佳場景。這離不開理念轉變和制度創新，更要在“積極應對”的實踐框架下不斷夯實銀發人居政策體系。

??應樹立積極老齡觀與健康老齡化理念，構建友好政策與社會環境；加強政策頂層設計，創新資源配置，發揮“一核多元”治理優勢，形成多主體共治格局；統籌宜居環境建設，加速科技賦能，強化數字化治理。

??5.3發展建議：政府與企業雙向驅動，構建銀發人居產業閉環

??政府層面：①健全政策法規與標準體系。制定《適老化住宅建設標準》《無障礙環境建設實施細則》等強制性規范，將適老化改造納入城市更新、老舊小區改造考核體系。②強化財政金融協同支持。政府與社會資本共建適老化改造專項基金，整合財政撥款、慈善捐贈等多元資金，重點支持老舊小區電梯加裝和家庭適老化改造。③推進公共設施適老化升級。以老年人實際需求為導向，精細化改造交通樞紐、醫療機構、公園等場所的無障礙設施；加快 “15分鐘養老服務圈” 建設，通過資源整合提升養老服務供給效率。④完善法律保障與試點示范。在重點城市開展 “全齡友好社區” 試點，為銀發人居建設提供可復制范本。

??企業層面：老年居住消費是僅次于老年食品消費的銀發經濟大類。據復旦大學老齡研究院團隊預測，按中等方案，2035年老年居住消費規模將達到5.1萬億元，2050年將達到13萬億元，占銀發經濟的比重分別為26.6%和26.5%。未來，為老年人進行“最后一次”裝修以及高品質的老年商品住宅建設將是企業最大的發展空間。當前這個市場正處于萌芽階段，為老年人設計高品質的住宅需兼顧安全性、舒適性、社交性和適老化細節，并以社區配套及智能化輔助賦能，企業作為直接面向市場的主體將大有作為。引領打造既能滿足老年人獨立生活的尊嚴，又能提供及時支持，讓晚年生活既安全又充滿品質，將成為未來的領軍企業。

??在發展路徑上，可從四方面發力：①聚焦適老化產品創新，打造“最后一次裝修”解決方案；②構建融合科技與服務生態的適老未來社區，落地全齡友好場景；③深耕康養旅居、銀發配套等細分領域，推動產業鏈協同；④以物聯網與AI技術驅動人居場景化應用落地，實現從概念到現實的跨越。

??結語：“讓老年人住的更好”不僅是經濟命題，更是社會價值的生動詮釋。報告首次系統提出“銀發人居”理念，構建“雙軌并行”發展路徑，創新八大場景實踐，推動全產業鏈協同與科技賦能，助力從“養老”到“享老”的轉型。未來，需政府引領、企業創新、科技驅動、社會協同，共同實現“老有所居、老有所享、老有所養、老有所為、老有所樂”的美好愿景。