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??政策環境：寬松升級

??1．中央層面：供需兩側持續發力，持續用力推動房地產市場止跌回穩

??2024年第四季度，我國房地產寬松性政策再度升級。繼9月26日中央政治局會議定調“要促進房地產市場止跌回穩”后，國家發改委、住建部、財政部、自然資源部、國家稅務總局等多部門發布一系列增量政策。供給側提出支持地方使用專項債券收回收購閑置土地、擴大“白名單”項目覆蓋范圍和信貸規模等；需求側提出鼓勵貨幣化安置形式推動城中村和危舊房改造、全面促進住房交易降稅等。12月中央多次重要會議強調要穩住樓市，防范化解風險隱患。具體來看：

??10月8日，國家發展改革委在“推動高質量發展”系列主題新聞發布會上表示，采取系統性綜合措施，對商品房建設嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，運用專項債券等支持盤活存量閑置土地，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策。10月12日，財政部提出，允許專項債券用于土地儲備，支持專項債券收購存量商品房用作保障性住房，對保障性安居工程補助資金支持的方向作出優化調整，抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。10月17日，住建部、財政部、金融監管總局、央行、自然資源部等部門介紹“四個取消、四個降低、兩個增加”政策組合拳，其中，“四個取消”指“取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準”，“四個降低”指“降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款首付比例、降低存量貸款利率、降低‘賣舊買新’換購住房稅費負擔”，“兩個增加”指“新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造”和“將‘白名單’項目的信貸規模增加到4萬億”。

??11月7日，自然資源部發布《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，明確優先收回收購企業無力或無意愿繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地，收回收購的土地原則上當年不再供應用于房地產開發。11月8日，全國人大常委會表決通過關于批準《國務院關于提請審議增加地方政府債務限額置換存量隱性債務的議案》的決議，增加6萬億元地方政府債務限額置換存量隱性債務，且從2024年開始，連續五年每年從新增地方政府專項債券中安排8000億元專門用于化債。11月13日，財政部、稅務總局、住建部聯合發布《促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，將全國范圍內個人購買家庭唯一住房和家庭第二套房且面積在140平方米以下的，統一按1%的稅率繳納契稅，將各地區土地增值稅預征率下限統一降低0.5個百分點，將取消普通住宅標準城市增值稅免征年限統一為住房購買2年及以上。11月14日，住建部、財政部印發《部署各地進一步做好城中村改造工作》，將城中村改造政策支持范圍由最初的35個大中城市擴大至近300個地級及以上城市，鼓勵地方穩妥推進城中村改造貨幣化安置。

??12月9日，中共中央政治局召開會議強調，穩住樓市股市，防范化解重點領域風險和外部沖擊。12月10日，住建部印發《住房公積金數據質量提升經驗做法清單（第一批）》，總結各地典型經驗做法，要求地方結合實際學習借鑒。12月11日至12日，中央經濟工作會議強調，持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。12月16日，國務院總理李強主持召開國務院常務會議提出，要實行地方政府專項債券投向領域“負面清單”管理，允許用于土地儲備、支持收購存量商品房用作保障性住房，擴大用作項目資本金范圍。12月24日至25日，全國住房城鄉建設工作會議對2025年住房建設工作作出重要部署，具體涉及持續用力推動房地產市場止跌回穩、推動構建房地產發展新模式、大力實施城市更新、打造“中國建造”升級版、建設“安全、舒適、綠色、智慧”的好房子等五個方面。

??2．地方層面：加快落實存量政策和出臺增量政策

??2024年第四季度，地方累計出臺房地產調控199條，政策頻次略高于三季度，其中寬松性政策176條。從調控內容來看，政策以推進和落實中央一系列增量政策為主，天津、西安、佛山、杭州、烏魯木齊、成都等對“四限”政策進行重大調整，如取消新建商品住房和二手房購買、轉讓限制，取消新建商品住房價格上限指導、新出讓住宅用地不再設置限價要求等；北京、上海、廣州、深圳、重慶、哈爾濱等城市取消普通住房標準，并對相關的稅收政策進行優化；還有城市降低二套房最低首付比例、下調存量房貸利率、擴大房地產“白名單”覆蓋范圍、鼓勵城中村和危舊房改造貨幣化安置、支持收購存量房用作保障性住房等。同時，推進住房“以舊換新”、發放購房財稅補貼、加大住房公積金政策支持等政策舉措持續發力。

??縱觀2024年，地方累計出臺房地產調控政策754條，處于歷史高位，其中寬松性政策683條，政策措施基本應出盡出，尤其在“5·17”新政（5月17日央行和金融監管總局發布一系列重大房地產行業提振政策）和“9·26”新政（9月26日中央政治局會議定調促進房地產市場止跌回穩）兩個重要節點后。整體來看，當前房地產政策環境已處于歷史最寬松區間。

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??房地產市場發展特點1．供求：主要行業指標持續改善

??2024年四季度，房地產行業主要指標持續改善，商品房銷售面積及金額累計跌幅持續收窄，單季銷售面積實現同環比雙增長，但全年銷售規模依然處于歷史較低水平；企業資金到位情況不斷改善，累計跌幅逐月收窄；房屋新開工和竣工持續仍處于較大跌幅區間；年末開發投資累計同比跌幅再次擴大；國房景氣指數從上季度末的92.39回調至92.78。

??投資：跌幅再次擴大。2024年，全國房地產開發投資100280億元，同比減少10.6%；第四季度累計跌幅逐月擴大，較上季度末擴大0.5個百分點。住宅投資76040億元，同比減少10.5%，占投資總額的75.8%。分區域來看，東、中、西部地區跌幅相對較低，分別同比減少11.0%、9.4%、8.9%，東北地區跌幅較大，同比減少21.8%。開發企業投資重點仍集中在東部地區，占總投資比重的60.1%。四季度，全國房地產開發投資21600億元，較上季度減少17.4%，同比減少8.6%。

??開工：規模繼續大幅萎縮。2024年，全國房屋新開工面積73893萬平方米，同比減少23.0%，累計跌幅較上季度末擴大0.8個百分點；房屋竣工面積73743萬平方米，同比減少27.7%，累計跌幅較上季度末擴大3.3個百分點。四季度新開工面積17842萬平方米，較上季度減少1.0%，同比減少23.3%；四季度竣工面積36927萬平方米，較上季度增加258.6%，同比減少27.8%。

??銷售：同環比雙增長。2024年，新建商品房銷售面積97385萬平方米，同比減少12.9%；商品房銷售額96750億元，同比減少17.1%。季度內兩項指標累計同比跌幅逐月收窄，較上季度末分別收窄4.2個和5.6個百分點。分物業類型看，商品住宅銷售面積及金額同比跌幅更大，分別減少14.1%和17.6%。分區域看，各區域銷售面積及金額均表現為下降，東北地區跌幅相對較小，分別同比減少9.7%和11.4%；西部地區銷售面積跌幅最大，同比減少14.6%，東部地區銷售金額跌幅最大，減少17.5%。東部地區銷售面積及金額占全國比重分別為46.3%、61.4%。

??四季度，全國商品房銷售面積27101萬平方米，較上季度增加21.2%，同比增加0.6%；商品房銷售金額21747億元，較上季度增加28.2%，同比增加1.2%。

??庫存：有所增加。四季度末，商品房待售面積75327萬平方米，較上季度末增加2150萬平方米。其中，住宅待售面積39088萬平方米，增加1409萬平方米；辦公樓待售面積5313萬平方米，增加138萬平方米；商業營業用房待售面積14437萬平方米，增加203萬平方米。

??2．價格：同比環比跌幅持續收窄，部分城市價格環比回升

??新房：價格環比上漲城市數量持續增加，同環比跌幅不斷收窄。10—12月，70個大中城市新建商品住房價格環比上漲城市數量分別為7座、17座、23座，環比算數平均值分別為-0.51%、-0.20%和-0.08%。10—12月，房價同比上漲的城市數量為3座、3座、2座，同比算數平均值分別為-6.22%、-6.07%、-5.73%。

??二手房：同環比跌幅有所收窄，少數城市價格環比上漲。10—12月，70個大中城市二手住宅價格環比上漲城市數量分別為8座、10座、9座，環比算數平均值分別為-0.48%，-0.35%，-0.31%。10—12月月，價格同比上漲城市數量均為0座，同比算數平均值分別為-8.94%，-8.54%，-9.11%。

??3．城市：商品住宅成交量上漲，庫存面積減少

??四季度，監測30[1]座重點城市商品住宅成交總面積5008.54萬平方米，較上季度增加62.7%，較去年同期增加9.9%。具體城市看，成都成交量明顯領先，為512.11萬平方米，其次武漢、廣州超過300萬平方米，成交前十的城市還有天津、杭州、深圳、上海、青島、西安、佛山，成交面積在191萬—274萬平方米之間。

??四季度末，重點城市中武漢、成都、廣州商品住宅庫存面積較大，在1500萬平方米左右，福州最小，為220萬平方米。與去年相比，6座城市庫存增加，嘉興漲幅居首，增加52%；無錫與去年持平；23座城市庫存減少，其中蘇州、青島、廈門、杭州跌幅較大，在20%—22%之間。消化周期上，杭州、合肥低于12個月；26座城市在12—36個月之間；2座城市在36個月以上，其中珠海消化周期達42.1個月。一線城市中上海消化周期最短為14.5個月，北京最長為30.2個月。與去年同期相比，26座城市消化周期增長，4座城市消化周期縮短，深圳最為明顯，降幅為34%。

??土地市場方面，四季度徐州、重慶土地成交面積相對領先，為697.11萬平方米和627.03萬平方米，其次長沙555.33萬平方米，位于成交面積前十位的還有常州、武漢、成都、西安、濟南、合肥、南京，在210萬—428萬平方米之間。上海以715.837億元成交金額領先其他城市，其次常州、北京、武漢、廣州在450億—590億元之間，杭州、合肥、西安、成都在333億—400億元之間，位于成交金額前十位的還有南京。

??4．企業：銷售業績明顯下降、投資態度謹慎

??業績：明顯下降。1-12月百強房企實現銷售操盤金額38840.2億元，同比降低28.1%。TOP100房企銷售操盤金額門檻同比下降31.6%至75.5億元，其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低39.3%至979.6億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低30%和34.1%至265.6億元和154.8億元。全年全口徑銷售金額超千億元的企業有11家，分別為保利發展、中海地產、華潤置地、萬科地產、招商蛇口、綠城中國、建發房產、越秀地產、濱江集團、華發股份、龍湖集團。

??投資：態度謹慎。1-12月新增土儲百強房企的新增貨值、總價和建面百強總和分別為22107億元、10746億元和10577萬平方米，同比降幅分別為31%、31%和21%。新增土儲貨值百強門檻值為61.3億元，同比下降17%；10強房企占總新增貨值的62%，TOP11-20占比13%，TOP21-30占比4%。1-12月，有24家房企拿地金額超百億，中海地產、華潤置地、保利發展位列前三。

??融資：規模下降。2024年克而瑞研究中心監測的65家典型房企的累計融資總量為4823.4億元，同比減少28.1%。房企境內債權融資共4398.04億元，同比減少14.9%；境外債權融資170.33億元，同比減少76.8%；資產證券化融資239.72億元，同比減少51.5%；股權融資15.3億元，同比減少95.1%。2024年65家典型房企新增債券類融資成本2.93%，較2023年下降0.64個百分點，其中境外債券融資成本4.18%，境內債券融資成本2.91%，分別較2023年下降3.86個和0.55個百分點。

??到位資金：跌幅收窄。2024年，房地產開發企業到位資金107661億元，同比減少17.0%。其中，國內貸款15217億元，減少6.1%；利用外資32億元，減少26.7%；自籌資金37746億元，減少11.6%；定金及預收款33571億元，減少23.0%；個人按揭貸款15661億元，減少27.9%。季度內累計同比跌幅逐月收窄，較上季度末收窄3.0個百分點。四季度，企業到位資金28763億元，較上季度增加13.4%，同比減少2.1%

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??當前產業存在的問題1、購房需求潛力沒有得到充分釋放

??今年以來，房地產行業寬松政策應出盡出，政策力度空前，四季度銷售市場有所好轉，但整體來看主要由一、二線核心城市市場支撐。要鞏固向好勢頭促進整體市場的止跌回穩，需要實實在在的需求端支撐。房地產行業依然存在大量改善型需求和拆改更新需求，但當前市場來看需求潛力沒有得到充分釋放。主要原因有以下幾方面：首先是居民就業和收入預期下行，導致居民消費信心和消費能力不足；二是房價下行，資產“縮水”效應對居民財富價值沖擊較大，當前部分核心城市房價出現企穩回升跡象，但三、四線城市仍持續下滑；三是房企信用風險未有效化解，仍有頭部企業遭遇嚴重的信任危機，項目爛尾風險制約居民購房。未來政策仍需重點關注修復資產價格、改善社會預期、提振市場信心。

??2、企業投資信心不足，房企開始主動“退地”

??2024年全國房地產開發投資同比下降10.6%，連續三年負增長，投資規模10萬億，回落至2016年水平。房企開發投資意愿嚴重不足，越來越多的房企開始主動“退地”，其中不乏央企、國企及地方國資平臺等身影。從“退地”原因來看，主要存在幾種：一是部分地塊為房企前期高價競得，在房地產市場持續深度調整、房價上漲預期降低的情況下，盈利預期難以實現，甚至會出現更大虧損；二是房企資金承壓，無力再支撐后期項目的開發建設；三是拿地時地塊配建、自持等附加條件過多，對當前房地產市場及房企資金狀況而言，開發運營難度加大；四是房企為緩解資金壓力、回籠資金的需要等。除此之外，還可能存在地塊產權復雜導致項目推進難度大、政府規劃或相關政策未落實等其他原因導致的企業“退地”。無論是哪種原因引起的“退地”，都反映出當前房企對房地產市場預期尚不樂觀，房企扎堆“退地”可能會使市場情緒下挫，引發市場擔憂，同時也會對地方財政形成沖擊。

??3、市場供需關系轉變下，住宅產品改革不足

??在過去房地產市場快速增長階段，房地產企業更關注規模擴張，對產品迭代關注度不夠導致同質化嚴重，大量生產高密度、小戶型產品，很多產品存在居住品質不高、活動空間局促、小區環境差等問題。現階段房地產市場供求關系出現重大轉變，“綠色健康住宅”“低碳智能住宅”與“智慧人文社區”逐漸成為高品質居住的新趨勢，而市場現狀是同質化產品供給過剩，優質產品供給不足。但由于成本因素，開發企業在住宅產品研發、設計和管理等方面改革不足。地方政府要增加優質土地的供給，抓好全過程質量監管；要引導鼓勵房地產企業加大科研投入、提高規劃設計水平，開發高品質住宅產品，同時也要大力提高物業的服務品質。

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??2025年一季度房地產市場走勢預判

??1．政策重點抓落地實施。2025年一季度行業政策將延續整體寬松的趨勢，持續用力推動房地產市場“止跌回穩”，重點要督促已經出臺的“4個取消、4個降低、2個增加”各項存量政策落實到位，讓政策效應充分發揮出來。收購房企存量閑置土地和收購存量商品住房作保障性住房工作也將進一步提速。地方政府還將在節日期間積極舉辦購房展銷活動，發放購房補貼、契稅補貼等。更有針對性的政策措施預計將會在2025年全國兩會《國務院政府工作報告》發布之后出臺，接下來各部委和地方政府按照節點推進完成。

??2．市場有望低位企穩。在上年同期銷售、新開工等行業指標相對較低的基數下，2025年一季度這些指標同比跌幅將有所改善，規模低位企穩；開發投資方面仍處于筑底階段，將維持下滑趨勢。城市方面，高能級城市修復能力明顯好于三、四線城市，將率先完成止跌回穩；核心城市優質項目房價也會走出獨立行情，非核心區域和低能級城市房價繼續面臨下調壓力。土地市場方面，一季度地方政府聚焦制定年度土地供應計劃，整體市場活躍度不高，同時在高庫存背景下土地成交規模將持續處于低位，部分熱點城市核心區域地塊仍然受到熱捧。

??3．企業抓住銷售節點去庫存。2025年一季度，開發企業主要工作任務仍集中在降低自身庫存和保交房。銷售方面分為兩個階段：一是要抓住春節房地產銷售的關鍵時間點，包括返鄉置業及旅游熱點地區的銷售窗口，加大營銷力度，做好春節銷售“開門紅”；二是節后快速、有序復工復產，抓住3月“小陽春”銷售時間點。多數企業現金流、庫存周轉依舊承壓，在投資拿地方面企業戰略會進一步收縮，，將聚焦于高能級城市或自身深耕區域，增強區域競爭實力。

??[1]注：具體城市范圍詳見附件重點城市交易數據部分。