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??對話嘉賓：孔輝

??河南省信陽市住建局黨組書記、局長

??“作為革命老區，自2024年以來，信陽為推動房地產市場平穩健康發展推出了若干舉措，優化政策支撐，打出了一系列組合拳，多措并舉穩市場、穩預期，及時防范化解房地產領域風險矛盾。”河南省信陽市住建局黨組書記、局長孔輝在接受中國房地產報記者采訪時表示。

??2024年前三季度，信陽市建筑業總產值199.54億元，同比增長8.2%，高于全河南省1.2個百分點、高于全國3.8個百分點；2024年12月，信陽市商品房銷售23.74萬平方米、銷售額12.88億元，環比分別增長30.87%、29.14%，出現了可喜變化。

??孔輝進一步介紹，2024年，信陽房地產市場主要有三大亮點：一是全力推進保交房，行業發展更“穩”了；二是大力開展“四好”建設，發展成效更“好”了；三是探索發展“康養旅居”外向型房地產業，理念模式更“新”了。

??談及未來信陽房地產市場的發展，孔輝坦言，今后，還要積極持續推動房地產市場平穩健康發展，努力建設人民滿意的好房子。

??中國房地產報：2024年12月9日，中央政治局召開會議，提出要實施更加積極有為的宏觀政策，擴大國內需求，推動科技創新和產業創新融合發展，穩住樓市股市，對于這一定調您怎么看，要如何“穩”？

??孔輝：這次中共中央政治局會議提出“穩住樓市”的一系列政策導向，為歷年會議以來首次提及，可以理解為是對2024年9月26日中央政治局會議的延續，政策目標直指扭轉行業基本面，更加堅定的釋放出擴大消費和改善預期的最強信號。“穩住樓市”不僅僅涉及房地產本身，還關系金融體系的穩固，更是相關產業鏈穩定的前提，對于激發居民消費潛力具有不可替代的作用，能夠進一步增強居民對未來經濟走勢的信心。

??“穩住樓市”也絕非簡單地刺激需求，而是采取合理的調控措施，避免房地產市場無序波動，推動房地產市場發展更加健康、理性、可持續。就信陽房地產發展而言，我認為實現這個“穩”，還應該從三個方面取得新突破。

??一是控增量。合理配置土地資源，嚴格土地供應計劃管理，分區域控增房地產用地。依據城市規劃，并結合存量住宅用地及商品房銷售實際情況，科學擬訂年度土地供應計劃，確定新增商品住宅用地上限。實施差異化土地供給，鼓勵去化周期低、環境宜居、配套設施齊全的地區適量增加土地供應；對于去化周期較長的地區將減少或暫停土地供應，進一步降低房地產市場庫存壓力。

??二是優存量。鞏固拓展“保交樓”成果，持續做好“保交房”、房票安置、房屋征收安置等重點工作，有效化解房地產風險。鼓勵引導房地產企業適度讓利，統籌用好購房補貼、稅費減免等支持政策，激發市場活力與消費潛力。盤活存量房源，綜合采取收購已建成未銷售商品房用作保障性住房、將存量房轉化為租賃房等多種方式，增強住房流動性，提升存量房使用價值。

??三是提質量。聚焦“四好”建設，搶抓“兩重”加力、“兩新”擴圍政策機遇，錨定人民群眾安居基點，按照綠色、低碳、智能、安全標準，加大高品質住宅供給，著力從優化功能設計、落實完整社區建設要求、強化住宅質量問題治理、提升物業服務水平等方面發力，大力推行綠色工業化定制整裝新模式，推動住房“以舊煥新”，實現從“住有所居”向“住有優居”轉變，努力建設人民滿意的好房子。

??中國房地產報：中央經濟工作會議對于房地產著墨頗多，涉及市場回穩、城中村改造、盤活存量用地等多個方面，對此，您有什么感受？

??孔輝：當前，房地產市場正處于深度調整期，特別是2024年第四季度以來，市場出現積極變化。一方面外部經濟形勢充滿挑戰，使消費者對房地產市場的信心由過熱轉化為觀望，倒逼原本處于高速發展階段的房地產市場提前進入調整期；另一方面受“止跌回穩”政策積極引導，市場環境逐步向良性遞進。這次中央經濟工作會議中涉及與房地產相關的一系列表述，預示著未來政策的新動向，體現出高層對當前房地產市場形勢的高度關注和明確態度。

??會議提出，要加力實施城中村改造，不僅能夠有效提高居民住房水平，滿足人民對好房子的期待，改善城市面貌，還可以增加相關投資，促進住房及相關產業消費，增加就業機會，拉動經濟增長，助力房地產從增量開發向存量改造轉型。

??此外，會議提出的盤活存量用地也備受重視，主要原因在于已經批準為建設用地但尚未使用的土地、閑置土地以及低效用地如果無法有效盤活，房地產實現止跌回穩就將面臨諸多困難問題。通過盤活存量用地資源帶動增量發展，既是貫徹節約優先戰略和最嚴格節約用地制度的內在需要，也是推動房地產市場止跌回穩的重要舉措。

??中國房地產報：中央經濟工作會議提出，要推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度，您認為關于相關基礎性制度是指什么，要如何搭建？

??孔輝：構建房地產發展新模式是破解難題、促進房地產平穩健康發展的治本之策，也是進一步全面深化改革的重要任務，更是轉變房地產發展方式的必然要求。

??就信陽市房地產業發展而言，我所理解的搭建相關基礎性制度應包括建立租購并舉住房制度、完善住房供應體系、預售制改革、土地制度改革、房地產稅收制度改革等多個方面。前期，我們探索建立并持續完善美好未來社區運營機制，高標準打造房地產由開發型向運營型轉變的示范樣板，取得了良好效果。

??對于如何結合實際，搭建好相關基礎性制度，我認為要突出7個重點：1.在完善機制上，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，從要素資源的科學配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢。改善土地供應結構、優化資金支持方式，讓人口、住房、土地、資金四者關系適配，避免市場供求失衡與大起大落。2.在供應體系上，完善“市場+保障”的住房供應體系，保障基本住房需求及多層次多樣化住房需求，建立租購并舉的住房制度。加大保障性住房建設和供給，一手抓配售型保障房建設，一手抓租賃型保障房供給，以一張床、一間房和一套房等多樣化、多元化方式，著力解決好新市民、青年人和農民工的住房問題。3.在發展理念上，要緊緊圍繞讓人民群眾住上好房子目標，更加注重住房質量和品質提升，著力推動行業發展由“有沒有”向“好不好”轉變、從短期經營向長期主義轉變、從粗放型發展向高質量發展轉變。4.在銷售方式上，有序推進商品房現房銷售，改變長期實行的全款商品房預售模式，通過“所見即所得”，從源頭上杜絕交房風險，徹底消除購房者后顧之憂。5.在產業鏈上，推進投建管運一體化，適應房屋全生命周期管理需要，維護好人民群眾最重要的住房資產的使用價值與權益。6.在技術提升上，加大節能、環保、智能化等新質生產力研發與應用，以新科技引領行業新發展，全面提高房地產項目品質和可持續性。7.在實施路徑上，努力在政府治理能力、政策制度完善及產品力等方面實現突破，建立企業健康、市場平穩、產業良性循環的高質量發展新模式。

??中國房地產報：您怎么評判2024年房地產行業的發展？信陽房地產市場有什么亮點和不足？

??孔輝：2024年，中央穩地產政策果斷應對、不斷升級，從4月中央政治局會議提出“消化存量、優化增量”，到9月“促進房地產市場止跌回穩”，再到12月“穩住樓市”，從供需兩端發力穩定了市場預期，增強了購房者信心。

??信陽作為革命老區，承載著習近平總書記“兩個更好”殷殷囑托，2024年以來，為推動房地產市場平穩健康發展，印發了《信陽市進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》，優化政策支撐，打出了一系列組合拳，多措并舉穩市場、穩預期，及時防范化解房地產領域風險矛盾。

??2024年前三季度，信陽全市建筑業總產值199.54億元，同比增長8.2%，高于全省1.2個百分點、高于全國3.8個百分點；2024年12月，全市商品房銷售23.74萬平方米、銷售額12.88億元，環比分別增長30.87%、29.14%，出現了可喜變化，取得了明顯成效。

??總結來說信陽房地產市場有三大亮點：一是全力推進保交房，行業發展更“穩”了；二是大力開展“四好”建設，發展成效更“好”了；三是探索發展“康養旅居”外向型房地產業，理念模式更“新”了。

??當然，在信陽房地產市場穩步發展的同時，也存在個別房企樓盤交付延期、銷售不暢，導致資金流動性緊張，存在停工、續建遲緩、不能按期交付的風險；本地就業崗位不足，勞動力人口持續流出，加之經濟增長放緩、人口老齡化加深等因素影響，也制約著市場需求，導致出現房地產銷售后勁不足等問題，需要我們引起高度重視，并采取針對性措施逐一加以解決。

??中國房地產報：對于2025年房地產市場有什么預判，還需要做好哪些工作？

??孔輝：隨著中央經濟工作會議政策定調，預計2025年房地產行業信心有望進一步恢復。與此同時，行業也面臨著轉型升級，大拆大建及“鋪攤子”搞建設的時代已一去不復返，取而代之更多的是優質商品房供給，以滿足人民群眾改善型住房需求。

??進入“后房地產”時代，隨著國家層面推行大規模設備更新和消費品以舊換新，將為房地產市場發展注入新活力，特別以老舊住房家裝系統化翻新改造為重要組成部分的工業化綠色定制整裝行業將迎來廣闊發展空間，市場整體規模預計將超10萬億元以上，并逐步成為拉動房地產和建筑業發展的關鍵領域及重要增長點，有效對沖和彌補房地產與建筑業對經濟社會發展推動力不足而帶來的不利影響。

??面對房地產市場呈現出止跌回穩的積極勢頭，對于2025年信陽房地產發展，我認為必須做好3個方面工作。

??一是著力改善供給。總結提煉并積極推廣美好未來社區建設經驗成果，探索綠色工業化定制整裝新模式，突出“綠快美”特色，提升住宅標準，優化住宅產品設計，完善戶型功能，推動住房建設向高品質、綠色化、智能化方向發展。因地制宜促進“康養旅居”外向型房地產業發展，全力破解配套規劃與高質量住房需求、康養旅居與房源差異化供給、產品宣傳與增強對外吸引力、房地產市場發展與產業支撐及商品房銷售與市場信心不足之間“五大矛盾”，從根本上解決傳統發展模式弊端，提升住房供給質量，支撐房地產業長期穩定繁榮發展。全力打好“保交房”攻堅戰，推進“白名單”擴圍增效，確保所有符合條件的在建商品住房項目應進盡進、應貸盡貸，有效保障項目建設。

??二是著力釋放需求。持續打通住房消費卡點堵點，緊緊圍繞支持合理住房需求、優化住房貸款利率、全面推行“交房即交證”、優化惠民購房政策等方面，加大政策支持力度，合力推進房地產市場平穩健康發展。針對收入相對較低、因房價過高購房有困難的群體，鼓勵銷售不佳、學區不優、位置較偏的樓盤，進一步壓縮利潤，通過低價促銷、以價保量等方式降低購房門檻，有效盤活存量資源，吸引群眾釋放購房需求增長，加快資金回籠，實現“雙贏”。加大收購存量商品房作為配售或配租保障房力度，下力氣解決無房及無能力購買商品房群體住房問題。

??三是著力推動轉型。扎實有序推動房地產行業轉型，健全住房、土地、金融、財稅等基礎性制度，切實降低購房成本，確保房地產市場止跌回穩各項政策措施盡快落實落地、見行見效。聚焦城市更新，加力實施城中村和危舊房改造，對條件比較成熟、群眾改造意愿迫切的項目加快改造節奏，增加相關投資，以項目帶動促進產業發展，增加就業，拉動經濟增長，實現房地產從增量開發到存量改造轉型。

??中國房地產報：針對2025年房地產行業發展中可能遇到的問題，有何建議？

??孔輝：2025年，房地產市場在各項政策加持下，有望帶動市場預期修復，但行業全面回穩依然面臨一些挑戰，整體或仍處于筑底階段，特別是一些人口凈流出較多的三、四線欠發達城市，保持止跌回穩態勢仍存在較大壓力。

??對此，要因地制宜優化發展措施。一是要堅持“穩”字當先。著力增信心、穩預期、防風險、促轉型，加強對房地產企業的指導支持，增強政策精準性協同性。二是要主動適應形勢。深化供給側結構性改革，兼顧住房民生屬性和商品屬性，實現房地產在適應發展新模式過程中平穩過渡。三是要強化外部支撐。深入推進以人為本的新型城鎮化，完善農業轉移人口公共服務保障，使農業轉移人口“進得來、留得住”，帶動居民購買力持續增強。