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???/ / 01/ /政策環境：穩定寬松

??1．中央層面：提升政策實施的系統性、有效性，更大力度推動房地產市場止跌回穩

??2025年第二季度，房地產行業政策持續優化。中央層面延續“穩預期、促需求、優供給、降風險”的工作主線，政治局會議和國務院常務會議先后提出“持續鞏固”“更大力度推動”房地產市場回穩態勢，并作出一系列有針對性的政策部署，在金融支持、推進城市更新、加強住房保障等多方面發力。

??4月25日，中共中央政治局會議指出，要持續用力防范化解重點領域風險，加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造，加快構建房地產發展新模式，加大高品質住房供給，優化存量商品房收購政策，持續鞏固房地產市場穩定態勢。

??金融支持方面：4月8日，金融監管總局發布《關于促進金融資產管理公司高質量發展提升監管質效的指導意見》，提出積極落實國家有關房地產政策，支持受困房企項目紓困化險，促進房地產市場平穩健康發展。5月7日，央行宣布下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，下調政策利率0.1個百分點；自5月15日起，下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）；金融監管總局表示，將加快出臺與房地產發展新模式相適配的系列融資制度，助力持續鞏固房地產市場穩定態勢。5月20日，央行公布貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR、5年期以上LPR同步下調10個基點，分別降至3.0%、3.5%。

??推進城市更新方面：5月15日，中共中央、國務院發布《關于持續推進城市更新行動的意見》，從建立健全城市更新實施機制、建立房屋使用全生命周期安全管理制度、健全多元化投融資方式等多方面對城市更新工作做了進一步部署，并明確新增北京、天津、唐山、包頭、大連、哈爾濱、蘇州、溫州、蕪湖、廈門、濟南、鄭州、宜昌、長沙、廣州、海口、宜賓、蘭州、西寧、烏魯木齊、石家莊、太原、沈陽、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青島、武漢、東莞、重慶、成都、西安等20個城市作為城市更新示范城市。

??加強住房保障方面：6月9日，中共中央、國務院發布《關于進一步保障和改善民生 著力解決群眾急難愁盼的意見》提出，支持各地統籌資金渠道，加大保障性住房供給，引導支持社會力量運營長期租賃住房，引導支持在保障性住房中加大兼顧職住平衡的宿舍型、小戶型青年公寓供給，清理取消限制老年人社會參與的不合理政策規定等。

??6月13日，國務院常務會議提出，要著眼長遠，堅持穩中求進、先立后破，有序搭建相關基礎性制度。要扎實有力推進“好房子”建設，納入城市更新機制加強工作統籌，在規劃、土地、財政、金融等方面予以政策支持。要對全國房地產已供土地和在建項目進行摸底，進一步優化現有政策，提升政策實施的系統性有效性，多管齊下穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險，更大力度推動房地產市場止跌回穩。

??2．地方層面：供需兩側支持性政策雙軌并進、協同發力

??2025年第二季度，地方累計出臺房地產調控126條，政策頻次較上一季度明顯增加。其中，寬松性政策103條，中性政策18條，緊縮性政策5條。

??從調控內容來看，房地產政策供需兩側雙軌并進、協同發力。供給側核心舉措主要包括加快落實收回收購閑置存量土地和存量商品房、優化土地供應、實施土地出讓金分期繳納、推進“好房子”建設、強化房地產項目融資支持等。需求側核心舉措主要包括優化住房公積金政策、加大購房財稅補貼力度、加力實施貨幣化或房票安置、持續推進住房“以舊換新”、優化住房信貸和住房限售限價政策等。其中湖南、西安、青島、大連、珠海等多省市發布促進房地產市場健康平穩發展的綜合性文件，涵蓋供需兩側的政策措施。江蘇、福建、廣東、河南、山西、上海、深圳、成都等省市積極響應中央要求，發布提振消費專項行動方案，明確將擴大住房消費列入提振消費專項行動，多地明確要加強對青年人住房消費的支持。

??/ / 02/ /

??房地產市場發展特點

??1．供求：主要指標規模仍處低位

??2025年二季度，房地產行業主要指標規模整體仍處低位。房地產開發投資持續下行，同比跌幅逐月擴大；商品房銷售面積及金額同比跌勢未能延續一季度低位水平，本季跌幅再次擴大；房屋新開工面積同比跌幅較上季度末有所收窄，但仍處于較大跌幅區間；國房景氣指數從上季度末的93.93回落至93.60。

??投資：持續下行。上半年，全國房地產開發投資46658億元，同比減少11.2%。其中，住宅投資35770億元，同比減少10.4%，占總投資比重為76.7%。從地區來看，西部地區跌幅低于其他區域，同比減少5.4%，東北地區跌幅最大，減少22.3%。開發企業投資重點仍集中在東部地區，占總投資比重的59.2%。二季度，全國房地產開發投資26754億元，較上季度增加34.4%，同比減少12.1%；季度內累計同比跌幅逐月擴大。

??開工：跌幅收窄。上半年，全國房屋新開工面積30364萬平方米，同比減少20.0%；竣工面積22567萬平方米，同比減少14.8%。二季度新開工面積17328萬平方米，較上季度增加33.6%，同比減少16.3%；季度內新開工面積累計同比跌幅逐月收窄，較上季度末收窄4.4個百分點。二季度竣工面積9507萬平方米，較上季度減少27.2%，同比減少15.6%。

??銷售：跌幅擴大。上半年全國商品房銷售面積45851萬平方米，同比減少3.5%；商品房銷售金額38358億元，同比減少5.5%。其中，商品住宅銷售面積及金額同比減少3.7%和5.2%。各區域銷售面積及金額均表現為同比下降，中、西部地區銷售面積跌幅更小，分別減少1.2%和2.5%；東部和中部地區銷售金額跌幅最大，均為減少5.8%。東部地區銷售面積及金額占全國比重分別為45.4%、60.9%。

??二季度，全國商品房銷售面積23982萬平方米，較上季度增加9.7%，同比減少5.0%；商品房銷售金額23443億元，較上季度增加12.7%，同比減少9.1%。季度內兩項指標累計同比跌幅持續擴大，銷售金額表現更為明顯，較上季度末擴大3.4個百分點。

??庫存：逐月減少。上半年末，商品房待售面積76948萬平方米，較上季度末減少1716萬平方米。其中，住宅待售面積40821萬平方米，減少1337萬平方米；辦公樓待售面積5153萬平方米，減少80萬平方米；商業營業用房待售面積14340萬平方米，減少168萬平方米。二季度內商品房庫存逐月減少。

??2．價格：環比跌幅擴大，同比跌幅持續收窄

??新房：價格環比跌幅有所擴大，同比跌幅逐月收窄。4—6月，70個大中城市新建商品住房價格環比上漲城市數量分別為22座、13座、14座，環比算數平均值分別為-0.12%、-0.22%和-0.27%。4—6月，房價同比上漲的城市數量均為3座，同比算數平均值分別為-4.55%、-4.08%、-3.69%。

??二手房：價格環比跌幅擴大、上漲城市僅剩1座，同比跌幅繼續收窄。4—6月，70個大中城市二手住宅價格環比上漲城市數量分別為5座、3座、1座，環比算數平均值分別為-0.41%，-0.50%，-0.61%。4—6月，價格同比上漲城市數量均為0座，同比算數平均值分別為-6.76%，-6.30%，-6.09%。

??3．城市：商品住宅成交量環比季節性上漲，同比減少

??二季度，監測30[1]座重點城市商品住宅成交總面積3233.37萬平方米，較上季度增加6.8%，較去年同期減少14.2%。具體城市看，成都成交量明顯領先，為318.99萬平方米，其次青島、廣州略高于200萬平方米，成交前十的城市還有武漢、杭州、天津、西安、上海、北京、重慶，成交面積在123萬—199萬平方米之間。

??二季度末，監測的30座重點城市中，成都商品住宅庫存面積較大，超過2000萬平方米，廈門庫存面積最小，為240萬平方米。與去年相比，僅4座城市庫存增加，重慶漲幅居首，增加11.3%；廣州與去年持平；25座城市庫存減少，東莞跌幅居首，同比減少26.0%。消化周期上，杭州、合肥低于12個月；26座城市在12—36個月之間；珠海、長春在36個月及以上。一線城市中上海消化周期最短，為12.6個月，北京最長，為27.0個月。與去年同期相比，9座城市消化周期增長，21座城市消化周期縮短，深圳縮短最為明顯，減少49.1%。

??土地市場方面，二季度監測的30座重點城市土地成交面積2000.77萬平方米，較上季度增加22.5%，同比增加20.6%。重慶成交面積相對領先，為217.41萬平方米，其次杭州、南京、天津、成都、長沙、合肥在106萬—199萬平方米之間，武漢、西安近100萬平方米，位于成交面積前十的還有廣州，為76.11萬平方米。成交總金額3311.71億元，較上季度增加6.5%，同比增加42.4%。杭州成交金額明顯領先其他城市，超過600億元，其次北京、上海為457.25億元和322.34億元，南京、成都超過200億元，西安、廣州、天津等7座城市在100億—170億元之間。

??4．企業：銷售業績仍處低位、投資集中度維持高位

??業績：規模仍處低位。上半年，百強房企實現銷售操盤金額16526.8億元，同比下降10.8%。除TOP30房企銷售操盤金額門檻同比增長1.2%至119.8億元外，各梯隊房企門檻略有降低。TOP10和TOP20房企銷售操盤金額門檻為436.7億元、173.7億元，TOP50和TOP100房企門檻分別為76.8億元、26.4億元。全口徑銷售金額超千億的企業有三家，分別為保利發展（1452億元）、中海地產（1201.3億元）、華潤置地（1103億元）。

??投資：集中度維持高位。1-6月新增土儲百強房企的新增貨值、總價和建面百強之和分別為11594億元，5968億元和5162萬平方米，分別同比增長23.2%、42%、3.4%，企業投資積極性回升。銷售TOP10房企占總新增貨值的73%，較2024年末增加約10個百分點，拿地集中度依然維持高位；銷售TOP11-20新增貨值占比8%，TOP21-30新增貨值占比7%，TOP31-50新增貨值占比7%，后50強新增貨值占比約6%。上半年仍有64%的銷售百強房企未進行土地投資，市場參與度持續降低。

??融資：規模持續下降。1-6月，克而瑞研究中心監測的65家典型房企的累計融資總量為1927.53億元，同比減少27%。65家典型房企新增債券類融資成本為3.27%，較2024年提升0.34個百分點，其中境外債券融資成本8.6%，較2024年全年提升4.42個百分點，境內債券融資成本2.7%，較2024年全年降低0.21個百分點。

??到位資金：跌幅擴大。上半年，房地產開發企業到位資金50202億元，同比減少6.2%。各項資金來源中，國內貸款8245億元，同比增加0.6%；利用外資17億元，同比增加25.4%；自籌資金17544億元，同比減少7.2%；定金及預收款14781億元，同比減少7.5%；個人按揭貸款6847億元，同比減少11.4%。二季度企業到位資金25473億元，較上季度增加3.0%，同比減少8.5%。季度內累計同比跌幅逐月擴大，較上季度末擴大2.5個百分點。[1]注：具體城市范圍詳見附件重點城市交易數據部分。

??/ / 03/ /

??當前產業存在的問題

??1、常規政策思路難以扭轉行業下行趨勢

??6月13日，國務院常務會議提出要“更大力度推動房地產市場止跌回穩”。中央對房地產市場的認識是非常清醒的，“止跌”依然在路上，市場依然需要“回穩”。在房地產市場調整的三年里，每年各級政府出臺的救市政策多達幾百條，在一定程度上減緩了市場下跌的幅度，但還不能讓市場趨勢反轉。市場運行與政策調控的互動邏輯發生了明顯變化。比如土地市場，由于市場調整，部分企業出現資金鏈斷裂，經營停頓的情況，也有部分企業暫未違約出險，但從規避風險的角度，主動減速甚至停工。無論是哪種情況，土地市場和在建項目的運行節奏都與之前有所不同，不能簡單的按照傳統的經驗方法進行情況判斷和制定政策。基于這個新情況，政府部門與其按照慣性思維出臺所謂救市政策，比如取消限制類政策，降低樓市購買門檻，其效果并不明顯。因為市場邏輯已經變了，以前行之有效的政策，現在不管用。必須“進一步優化現有政策，提升政策實施的系統性有效性”。解決行業可持續發展的問題，前提是做好調查研究，找到市場需求不足的表面原因和深層次原因，內部原因和外部原因，借鑒國際上發達國家的房地產行業發展軌跡，周期特征，對標我國的行業發展實際情況，對產業特征、市場供求、產品結構、需求層次等進行精準評判，有針對性的搭建基礎性制度，并做到全面研究、謹慎決策、穩定執行，為經濟及行業發展提供穩定可預期的政策制度環境。

??2、房價持續下跌，居民財富縮水，就業機會減少

??國際投行瑞銀近期發布了一項針對中國一線、二線、三線城市開展的網絡調研，共收集 2000個樣本，47% 的受訪者表示自己的房子已跌破買入價而被套。由于是網絡調查，其樣本分布并不均勻，但也在一定程度上反映了房地產市場回落、價格調整等對居民財富的顯著影響。從行業整體數據看，當前的平均房價已經回歸到2016年下半年的水平。2017-2024年，全國新建商品住宅銷售面積80億平米左右，我國目前城鎮住房存量規模估計有350億平方米，從絕對量看，受房價下跌導致實際或潛在虧本的業主數量占比在20%左右。當前房價較峰值已下跌30%，這直接導致老百姓房屋資產大幅縮水。按照房屋的總價值量估算，全國房產總價值蒸發高達120萬億元，這一數字相當于我國一年GDP總量。房產價值的劇烈縮水，顯著影響了老百姓的消費預期與行為。為規避家庭資產風險，老百姓選擇將大量資金存入銀行，過去3年居民存款累計增加48.8萬億元。房地產行業的低迷還引發了廣泛的就業危機。隨著項目縮減、工地停工，眾多建筑公司裁撤項目部，大量農民工首當其沖面臨失業困境，整個產業鏈上的從業者均受到沖擊。某種意義上，低收入群體不僅未因房價下跌而獲得購房機會，反而因行業萎縮失去收入來源；已購房群體則面臨按揭還款壓力，法拍房數量持續攀升，若不及時遏制，將嚴重損害數百萬家庭的切身利益。

??3、“好房子”標準需要真正優化、落實到位

??中國近年來積極推動“好房子”建設標準，旨在適應人民群眾從“有沒有”到“好不好”的住房需求轉變。住房和城鄉建設部明確“好房子”應具備綠色、低碳、智能、安全四大特征，并通過發布《住宅項目規范》（2025年5月1日起施行）及“四好建設”系列標準（涵蓋好住房、好小區、好社區、好城區）為行業提供指導。然而，在實際執行中，“好房子”建設標準面臨多重問題，各地在執行過程中因地方經濟水平、房地產市場成熟度及監管能力差異，導致落實效果參差不齊。部分開發商為降低成本，可能在材料選用、施工工藝等方面打折扣，導致“好房子”標準在實際項目中被“偷工減料”。例如，綠色建筑標準要求使用節能材料，但部分項目僅滿足最低標準，影響實際效果。地方政府依賴土地財政，部分地區在“好房子”建設中面臨資金短缺，難以支持高標準項目推廣，尤其在中小城市。部分業內人士和購房者認為當前“好房子”標準過于寬泛或要求偏低。例如，綠色建筑標準在節能指標上可能僅達到基本要求，未能充分體現國際先進水平。另外，中國幅員遼闊，氣候、經濟發展水平和居民需求差異大，全國統一的“好房子”標準難以完全適配各地實際。智能、安全等特性需要先進技術支持，但國內部分建筑企業技術能力有限，難以全面實現標準要求。“好房子”建設標準的推行是中國房地產市場邁向高質量發展的關鍵一步，但執行中面臨標準落地不均、監管不足、技術滯后等問題。高造價的“好房子”在一線城市改善型需求中具有較好適配性，但在三四線城市及剛需市場面臨接受度低、成本壓力大的挑戰。未來需通過完善標準、降低造價、政策支持及市場引導，平衡高品質建設與市場需求的關系，推動房地產行業可持續發展。

??/ / 04/ /

??2025年三季度房地產市場走勢預判

??1．政策繼續優化，加快落實。三季度行業政策將繼續圍繞推動房地產市場“止跌回穩”這一核心目標。中央層面持續釋放積極信號，給予明確的政策導向，加強金融支持力度；“高質量開展城市更新”上升為政策重點，相關的政策制度、財政支持等有望全面加碼。地方層面，政府收儲存量商品房提速助力去庫存，還將進一步優化土地供應結構、優化公積金貸款政策、加大購房補貼力度等；熱點城市聚焦住宅品質升級，完善“好房子”改造與建設相關細則和制度；一線城市中廣州擬全面取消限制性政策，京、滬、深可能跟進優化，如放寬大戶型和區域限購、支持人才購房、降低交易成本等。

??2．市場延續筑底行情，區域分化持續。房地產市場仍未筑底，三季度延續調整態勢，前兩月為市場銷售淡季，9月交易量回升，整體成交規模將略低于二季度，累計同比增速保持當前水平；開發投資、新開工等指標滯后銷售端，將維持低位運行，短期內無明顯改善。區域分化持續，核心城市新房市場成交量價表現依舊穩健，二手房價格面臨下行壓力；三、四線城市聚焦存量商品房去庫存，新房市場供應縮量、成交下行。土地市場整體成交規模仍將低位運行，地塊多以底價成交，重點城市土地交易活躍度上升，優質地塊競爭加劇。

??3．企業提升競爭力、積極參與城市更新。三季度，房企持續在精準拿地與提升產品力上發力，以提升市場競爭力，拿地高度聚焦一、二線城市優質地塊，注重項目的安全性及抗風險能力的同時打造高品質產品；持續加強內部管理和風險控制，確保項目的順利推進和資金的合理利用。優質資源不斷向頭部企業集中，也導致行業集中度進一步提高。隨著城市更新工作的大力推進，也為房地產行業提供了更大的市場空間，更多企業將參與到城市更新領域中，房企將提自身綜合運營和管理、多元協同治理等方面的能力。