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??點擊查看完整版報告：[易居研究院]2025年兩會政府工作報告學習—對房地產政策的深入領會

??2025年3月5日，兩會政府工作報告發布。此次對房地產提出了明確的工作部署，對今年房地產市場止跌回穩工作開展提出了清晰的工作目標，也將進一步促進房地產市場的供求關系平衡。本報告對房地產相關政策表述進行重點分析，以更好學習和領會兩會政策精神。

??一、政策內容和導向

??1、政策內容：置入防風險框架之中

??此次報告明確，有效防范化解重點領域風險，牢牢守住不發生系統性風險底線……持續用力推動房地產市場止跌回穩。因城施策調減限制性措施,加力實施城中村和危舊房改造,充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優化城市空間結構和土地利用方式,合理控制新增房地產用地供應。盤活存量用地和商辦用房,推進收購存量商品房,在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發揮房地產融資協調機制作用,繼續做好保交房工作,有效防范房企債務違約風險。有序搭建相關基礎性制度,加快構建房地產發展新模式。適應人民群眾高品質居住需要,完善標準規范,推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

??2、總基調：延續去年底精神

??此次報告提出，持續用力推動房地產市場止跌回穩。該表述和去年召開的中央經濟工作會議表述是完全一致的。1）從房地產的政策框架看，其是被置入“有效防范化解重點領域風險,牢牢守住不發生系統性風險底線”的框架之中。這和去年中央經濟工作會議的表述及精神是一致的。反過來看，今年在房地產止跌回穩或“穩住樓市股市”等系列工作上，要和化解風險、守住底線等工作密切配合。這要求各地清晰理解房地產市場和工作的總定位。2）今年要做好房地產止跌回穩工作，該表述和去年中央經濟工作會議的表述及精神是一致的。當然，雖然表述一致，但依然有新的含義。去年四季度的止跌回穩是起步階段。而經過去年四季度和今年前兩月的健康發展，止跌回穩的基礎更加牢固。比較典型的就是全國70城房價指數數據明顯好轉，房價趨穩的城市明顯增多。同時，前兩月包括房屋交易量、價格指標和土地交易情況等都呈現出積極復蘇態勢。所以要進一步堅持止跌回穩的工作方向，鞏固好連續5個月向好的發展態勢，促進今年小陽春行情提振和全年房地產市場的向好發展。

??3、政策方向：調減限制性措施

??此次報告明確，因城施策調減限制性措施。該表述在去年中央經濟工作會議的文件中沒有提及。我們分析其有兩個重要含義。1）在止跌回穩的工作過程中，政策層面的工作要進一步做好做扎實。反過來看，這也就意味著今年政策方面的一個很重要導向，即各地如限購政策還將有調整和優化的可能。側面說明，類似一線城市等情況有一定的特殊性，政策可以做進一步的調整優化，但絕對沒有提及“完全廢除限制性措施”的內容。這對于我們精準把握今年的政策方向具有積極作用。2）對于限制性措施，也不能直接理解為就是對限購的放松或取消。其實有些地方的政策本身就有足夠的放松空間。比如說，今年要繼續優化公積金政策，今年各地公積金政策已經對一些限制性措施做了調整。如跨城市的公積金提取和使用本身也有一些限制，但是各地明顯取消了這些限制，方便公積金資源的流通使用，其本身就是政策調整優化的重要體現，也進一步說明對止跌回穩工作具有非常好的支撐作用。

??4、房地工作：延續既有政策思路

??對比去年底中央經濟工作會議的表述，房屋和土地政策總體延續。其中，房屋政策方面，明確“加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”。土地政策方面，明確“合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房”。兩個表述和去年中央經濟工作會議的表述是完全一致的。表述一致，說明此類工作的方向是非常明確的，各地就要不折不扣嚴格和持續地堅持下去。其中對于房屋領域的工作，要重點做好城中村和危舊房改造、住房需求潛力釋放等內容。而對于土地方面的工作，也要進一步處理好增量和存量的關系，持續把盤活存量用地用房等工作做扎實。

??二、政策新提法和新表述

??1、城市空間：首次寫入房地產的框架中

??此次明確城市空間結構優化的內容，即“優化城市空間結構和土地利用方式”。該表述在去年中央經濟工作會議中沒有提及，在去年底召開的全國住房城鄉建設工作會議中也沒有出現。這說明在房地產發展的新一輪工作中，要不斷研究城市空間結構優化的內容。1）該表述本質上就是要做好“四好”工作，即“好房子、好小區、好社區、好城區”工作。換句話說，城市空間的結構優化，從微觀角度看，要做好房子戶型等設計工作；從宏觀角度看，要做好城市規劃的工作。此類工作的出發點都在于，新一輪好房子的建設工作，需要有一個更加優化和靈活的城市空間做支撐。2）可以舉一例子來分析。比如說，此前北京通州副中心的土地規劃中，進行了小體量地塊的出讓，但也產生了土地利用效率不高、城市道路利用率不高等問題。而在北京近期發布的好房子建設若干要點的文件中，就明確此類道路空間要綜合利用的導向。尤其提出，要和多個小區的規劃進行聯合設計，包括地下空間的高效利用等。此類做法都說明，今年各地房地產工作要和城市空間以及土地利用等工作有效銜接。

??2、存量商品房：收購的路徑更為清晰

??此次有一句非常重要的表述變化，無論在用詞還是內容豐富性上都有明顯的變化。此次報告明確，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。1）去年底中央經濟工作會議明確，“推進處置存量商品房工作”，而現在表述是“推進收購存量商品房”。其重要變化是，過去強調處置的導向，而現在聚焦為“收購”。“收購”的口徑比“處置”的口徑要小很多，但反過來說明工作將更聚焦，也說明收購過程中的資源更加明確和豐富。所以今年在處置存量商品房方面，各地要研究好“收購存量商品房”的工作方法和推進節奏。2）明確了城市政府更大自主權。該表述在去年底中央經濟工作會議中沒有提及。而且從過去對于城市自主權的角度看，主要是強調各地對購房政策放松放寬的自主權。現在相當于地方政府或城市政府的權力增加了，也意味著對于收購存量商品房的重視程度和期待明顯增加。據此，后續各地要加大對各類收購方面的政策研究，更好推進工作。

??這里需要重點說明的是，自主權如何體現？根據此次報告，自主權主要體現在三個領域，也就是收購主體、價格和用途。1）收購主體的變化，預測會從目前各地人才安居集團為主的國企拓展到民企等角色，同時也會延伸到實體企業中，如制造業企業收購房源做員工宿舍等。當然，近期湖北武漢新洲區的某高校收購房源做宿舍，也具有非常好的啟發。2）從價格層面看，各地定價權會更加靈活，既要考慮到房屋本身的屬性，也要考慮到企業的資金狀況，同時還要考慮到今年政府收購此類項目的資金情況。我們認為，由于地方政府專項債在持續推進，如廣東已經開始發行募投書和發債計劃，因此后續在收購存量商品房方面，也要考慮專項債在收購存量商品房方面的重要作用。3）對于用途層面的理解，則要看到，一些地方兩會和工作規劃都提及了用途的增加和調整。如鄭州此前提及存量商品房用作文旅項目、海南提及用作康養項目等。這都有助于拓寬思路，即從傳統保障房的用途豐富擴展為其他新的用途。